核心城市的救市政策，终于不再挤牙膏了。
5月9号，一天之内，杭州、西安两个新一线城市，都全面取消了住房限购。全市范围内，购买新房、二手房均不再审核购房资格，任何人都可以买，买多少套都可以。
除此之外，杭州还出台了几个重磅的利好政策——
●购房落户政策。只要购买住房，就可以申请落户。
这意味着始于2016年9月的“暂停市区购房入户政策”，正式退出舞台，且没有之前购房总价和面积上的要求。
●降低享受首套房贷利率优惠的门槛。
只要购房者在所购住房城区范围内没有住房，或是将二手房进行挂牌，买房时就可以按照首套利率进行贷款。也就是说，在信贷层面上，杭州绝大部分的购房者，都可以享受首套房贷利率了。
西安也在解除限购的同时，降低了大户型公积金贷款购房的首付比例。
但是，除了针对购房者的重磅政策，西安这一次重点针对房企，出台了大量缓解企业经营压力的支持性政策。
●在规划方面，优化商品房项目停车位的规划配比。
目前，不少新房项目的车位销售非常困难，而且很多项目的车位配比和实际需求也不匹配，加上地下车位造价成本很高，过高的停车位配比对企业来说一直是一个负担。对于当前普遍现金流紧张的房企来说，能从规划上调整停车位的配比，能明显缓解一定的经营压力。
● 科学计算企业相关费用。「针对不计容的地下车位、人防工程等，在土地出让金分摊时，不计算金额。」这会影响不少项目土地增值税的计算方式，也是非常实际的优惠措施。
● 自持租赁物业可转商品房。「对于原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，也可以申请住建、资源规划部门审核，并核算补缴相关费用后，转为商品住房上市交易。」这部分重资产能够销售变现，将有效提升企业的现金流水平。
●在设计规范方面，提高住宅阳台等半开敞空间比例。
这意味着，房企可以通过设计优化，增加新产品的赠送面积，提高得房率。事实上，能够实现在不降低新房售价的基础上，提高新房的性价比，实现变相降价。
● 融资方面，建立健全西安市房地产融资协调机制，推动“白名单制度”常态化。
●在提升销售效率方面。
一方面，摇号政策逐步退出。例如，西安的新房项目，登记家庭数量与房源数量比例低于1.5：1的，不再实施公证摇号。144平米以上的住房摇号选房时，也不再实施「刚需优先」。
杭州也出台了类似的政策，「对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发商自主销售。」
这就大大提高了开发商卖房的灵活度，热度普通的楼盘，不用再费力应付相关规则，能有效提升项目的销售效率。
另一方面，是鼓励「以旧换新」和企业购房。
西安在最新政策中提出，支持房企、中介、金融机构合作开展「以旧换新」。
并允许企事业单位、社会主体购买二手房和居民选房后剩下的新房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等进行运营。
不得不说，这两个城市此次的新政力度很强，目标也很明确，就是落地4月底中央政治局会议的指示的两大重点工作——
「消化存量房产」和「优化增量住房」。
新一波救市大招已经在路上
去库存，其实是一面大旗，能打消地方政策制定者的很多顾虑。很明显可以看到，这一波的政策出的顺畅和果断了很多。
一方面是加快销售去化速度，限制性措施直接一脱到底。
政治局会议开完之后，北京住建委马上发文放松五环外限购，这是北京住房限制政策以来首次调整。政策一直非常严厉的深圳，也对限购政策进行了分区优化。
再加上这次杭州和西安的彻底放开，预计5月份开始，全国各地将迎来一波力度空前的政策放松潮。
北京、上海、深圳，广州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）等部分核心区仍有限购政策的城市，预计接下来将继续优化限购措施。同时核心城市首付比例、房贷利率、交易税费等方面，都可以期待进一步的优惠举措。
另一方面，是加大控制新增供应。避免旧库存没去化，又制造出一堆新库存。
4月底，自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，就要求合理控制新增商品住宅用地供应。一些高库存区域的城区，要减少供地、暂停供地，或通过盘活存量土地的方式供应。
杭州这一次的新政，就已经跟进，明确了「以房定地」的政策。
提出「根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡」。“供地大户”杭州的供地计划，可能也会在一定程度上放缓。
供应侧政策调整有望加速
其实，从去年开始，地方政府在土地供应质量，和产品规范松绑方面，力度就在不断加大。供应端，已经迎来了一波“增加高品质住房”的大转向。
今年3月份，北京、上海都放松了“7090”政策，加大大户型和豪宅产品的供应比例。
珠海、广州，则放松了对赠送面积的限制，新的住宅产品得房率已经可以达到“零公摊”、“100%得房率”。
苏州、武汉等多个高能级城市，也对开发商打造“第四代住宅”，给了大幅度的计容政策优惠。
政治局会议之后，供应侧应该还会有进一步的支持加码。
一是低密住宅供应占比，可能进一步加大。
事实上，杭州今年读地手册中待供应的48宗土地中，就有18宗的容积率低于2.0，占比已经达到了近38%。
4月份，合肥的第二轮土拍中，也有之前的流拍地块，降低容积率再次上架。浙江丽水市也出现了允许个人竞拍的“可定制微小低密宅地”。
在去年“限墅令”松动之后，2024年可能成为低密产品崛起的元年。
二是针对住宅产品的规范限制，可能进一步放松。
例如，2月底，福州发布新的试行办法，不仅将住宅外挑阳台占套内面积的比例扩展到了20%，还放松了“四代宅”不得设置跃层式住宅的规定。
跃层式住宅客厅可挑空，挑空部分的面积最高可以达到，套内面积扣除公摊、入户花园及阳台后的30%。新的四代宅产品，就可以设计客厅和空中花园均为双层通高的产品，更加靠近真正的别墅级体验。
珠海的住宅设计新规，甚至将公共开放空间、消防楼梯、连廊、电梯、电梯机房、水箱间等全部不计容；项目所配建的养老设施，也不计容，并且还给与一定的容积率指标奖励。
在各地面目前土拍受阻的背景下，将会有越来越多的城市选择通过设计和建设规范的优化，来让利开发商和购房者。
总之，不管是对房企，还是对购房者，政策的呵护今年都不会少。
房地产救市，正式进入了一个新阶段。
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