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1,最近多地连续放松限购,给人的感觉就是,会不会有新的一轮房地产周期?毕竟上一轮行情开启之前,就是各地把各种限制政策取消……尤其是像杭州这种超级二线城市,放松限购后,给人心里的预期会更强一些,很多自媒体也喜欢渲染回暖情绪……

杭州楼市我觉得真正比较了解的人并不多,多数人的概念只是知道杭州是一个很强的二线城市房价很高……其实杭州这个城市类似于深圳,有点像炒房之都的意思,城市杠杆率也比较高,在上上一轮行情里,杭州的房价跟北京几乎是平齐的,后来因为透支太狠,杭州很多年都没有缓过来,2015年之后的这一轮行情,杭州的涨幅又是超级大,想要缓过来会更难,需要更长的时间,短期内,想让杭州这种城市再来一波房价上涨,那后果只能是杭州破产

2,全国我觉得真正有限购必要的城市,只有上海和北京,其中北京要远大于上海,也就是说,如果哪天上海完全没有了限购政策并不奇怪,上海的落户政策很早就比较宽松,而北京想要拿一个户口,难度还是挺大的。从房地产居民负债角度来说,北京在这些大城市里,也是负债最低的一个,所以北京楼市的安全性更高。

上海真正把限购政策放开的时候,大家也不要觉得上海的房价会大涨,道理和杭州类似。至于北京会不会完全把限购打开,我不做预测,至少我现在觉得,北京短期内很难做这个决策。即使真的打开,最终的结果也会是房价会相对稳定,一定不会大涨,一旦大涨就有政策。(大涨指的是有30%以上的涨幅开始出现)

原因是什么?我讲楼市从来不用数据,我觉得绝大多数人也看不懂数据,很多人以为自己懂,觉得数据有道理,其实都不懂。所以我觉得讲了也没用,我只会偶尔在一些活动里讲一部分数据该怎么看,代表什么。

为什么楼市不好大涨,原因很简单,你们看前几年的表现就可以,我预测过2019年之后一线城市的上涨,后来是深圳上海北京轮涨,但是轮涨之后呢,楼市变得特别差,也就是说,现在的楼市已经在比较艰难的阶段,酒局已经到了开始吐的时候,这时候为了签下大单,一人又喝了一斤白酒,单子拿下了,但是人也废了。这个时候你把人从医院里拉出来,再去喝一顿,那会是什么后果?

3,现在不是楼市不想涨,是不敢涨。让房价涨很简单,还是以前的动作,再做一遍,但是后果呢,能不能承受住,当然是承受不住,所以房价,不管是北京,还是全国,短期都没有任何上涨的机会。

4,很多人担心房价涨,我觉得主要原因在于,第一,全国各地在放松政策,利率在降,贷款变得越来越宽松,第二,这些政策被自媒体过渡解读,或者说,很多自媒体本身就不懂,但是会写出来吸引眼球。这两方面原因的叠加导致了大家不太理性的一些想法,那就是害怕房价突然上涨。

我来解释一下,首先,目前全国各地,包括北京,放松的政策对于楼市来说,几乎没有任何市场层面的利好,他们唯一的利好我觉得就是满足了一部分真正的需求,比如北京放开了第三套房,那些真正的家里人多,需要三套房的家庭终于有了机会,但是这些需求对于市场层面有多大利好呢,答案只能是无限趋近于零的利好。

其次,房价真正上涨,靠的不是这些限制措施的放松,这些限制政策放松真正对楼市有用,只会发生在楼市的市场情绪还没有被完全压制下去的时候,比如说,2020年,大家还都有炒房的预期,你突然放松了政策,那自然会有一大部分情绪叠加进市场,会使得房价上涨,一旦那种情绪消失了,限制政策的放松对于楼市就没有帮助了。那到底靠什么呢?靠定向放水,而且是大量的定向放松。比如搞城中村改造,央行砸很大一批钱往全国放,这是实质性利好,但是这个动作在目前是肯定不敢的。

5,北京的市场,很多人以为2020-2023年一直在涨,其实这是错觉,北京那三年只有一波利好一轮上涨,只不过板块轮动持续时间比较长,有些地方想要跌,但是隔壁又涨了,这边还跌不下去,断断续续持续了三年。到了2023年下半年,是市场情绪突然消失的阶段。

6,当下楼市是典型的买方市场,我觉得也是比较正常的市场,很多人说,既然房价下跌,那为什么还要买房呢,我觉得有这种观点的人属于一类群体,买不买是个人选择,我不多评价。从真实的市场来看,二手房也好,新房也好,真正有需求的人还是在买,这就跟买车一样,所有人都知道买了车就会跌,但为什么还要买呢,因为有使用需求。

对于有真实需求的人来说,当下买房我给两个建议,第一,买方市场里,尽量买好房子,即尽量不买有硬伤的房子,比如差楼层,差小区,临大主路等等;第二,合理价格买,这样的市场里尽量不高位接盘。做到这两点,房子应该没什么大问题,保值性也不会太差。

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