楼市的最优解：减少财政对土地出让金的依赖|商品住房|土地出让金|房地产|楼市|财政

楼市与国足、Ａ股并称中国三大名骂，现在局面又变了。

国家队出手救股市，股市算是有了一个政策底，也算救了老胡。楼市的举措更多，政令堆成了山，一辈子也没见过如此多的政令，但楼市的塌陷并没有因此停止。

中指研究院数据显示，2024年1月份，TOP100房企销售总额为2815.3亿元，同比下降33.3%，较去年同期降幅扩大1.6个百分点。其中，TOP100房企单月销售额环比下降47.7%。这样的局面，不出大招怕是不行。

为什么说楼市必须救，这说的并不是个人观点，只是对政策的一种判断，是判断政策一定会救，因为地方财政的收入５０％以上来自土地出让金；如果楼市塌陷，地方财政将全体入不敷出，要通过继续发行特别国债去维持正常运转。而且，二十年内，没有任何行业可以替代房地产，顶住土地出让金的巨大缺口。

问题是怎么救，拿什么救？

金融十六条很给力，支持的是房地产的流动性，《报告》甚至提出，不分国企与民企，一视同仁都要救，可见形势的严峻；但是，所有这些动作，正如哈耶克所言，计划的力量只能解决供应端，定义不了需求端；通过高负债支持开发商和地方财政，一定时间内可以支撑，但是，在一个较长的周期，如果销量注定出不来，那就是金融风险。现在一直强调底线思维，防止金融风险，就是底线思维。

年初央妈大手笔降低五年期贷款利息，这个力度前所未有，市场却看不出有什么反应。３０年的贷款按一百万计，也就省了５万元，显然不够刺激，毕竟经济的大环境也不好，老百姓缺少对未来就业与收入的预期；相信，贷款利息还会降，但是，中国房地产的现实是，它已经严重地供过于求了，现在一年半销不出去的住房面积就有６亿多平方米，仅仅靠刚需，根本支撑不起房地产的天。

因为房地产的开发，并不是按市场需求设计的，而是按地方财政的支出的需求设计的；在房子具有金融属性时，价格上升，吸引的不仅仅是刚需，其中，有一半的销售是来自投资性消费，刚需只占了半个天。当房价不再具有上涨的预期时，投资性消费不但退出市场，而且会大比例增加二手房存量，直接冲击新楼盘价格。

在这种背景下，无论怎么刺激需求，即便货款利率降到２％，也不意味着可以回到２０２１年的销量，没有上涨的预期，吸引不了富人的投资性消费入场，楼市就不可能真正回暖。