这三年,深圳楼市经历了怎样的跌宕起伏?

网上有个段子是这样的:

2021年初,一位深圳业主卖掉手上的房子,总价830万,然后他把这笔钱放在三个篮子里:200万买了信托,200万买了股市和基金,400万买了大额存单,剩下30万当做零用钱。

三年过去了,信托直接清零,股市和基金也亏了50%,他对投资不再抱有希望,二话不说把股市和基金的钱都给取了出来,还有100万,加上大额存单这三年的利息,一共是550万左右。

然后,他看到自己原来的那套房子,现在已经降到400万了,于是他又花400万把那套830万卖出的房子买回来。

兜兜转转三年,一卖一买,没想到含泪赚了150万……

段子归段子,动辄50%的降幅,的确是这几年深圳不少小区的众生相。

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有人做了一张近年来房价走势图:

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在这一轮的下调周期中,北京累计跌幅20%,上海累计跌幅22.8%,广州累计跌幅21%,深圳累计跌幅约35%,整体房价基本都回到了2017~2018年。

四个一线城市里面,深圳楼市的整体跌幅最大。

2008年和2014年,我们都经历过这种实质性的下跌。

不同的是,本轮的楼市调整时间最长,目前已持续3年。

而在2008年仅下跌了7个月,在2014年下跌了12个月。

深圳房价暴跌的前提,是前期经历过一轮暴涨。

叠加一系列收紧调控出台,包括715新政、二手房指导价、双减政策以及大学区的普及,终于把深圳的房价给压了下来。

深圳房价下跌结构中,主力是学区房和博拆改旧改的老房子。像月亮湾花园、八卦岭宿舍、灵芝新村、龙悦居等这些前期高溢价小区,房价大起大落的现象最严重,动不动就是腰斩,甚至是膝砍。

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远郊的标杆楼盘,如沙井的博林君瑞、光明的龙光玖龙台,从最高的单价7-8万,回落到了现在的4-5万。

扛到最后,核心地段的一些稀缺豪宅也出现了明显回调,如恒二、半三和双玺,平均回调幅度在10~20%左右,不同楼层和户型的价格差异会很大。

把楼市比喻为一座金字塔,有钱人就是塔上最顶尖的购买力,承压能力强。当顶级豪宅产品都开始扛不住的时候,意味着整个市场的情绪已经极度悲观。

这就是,为什么深圳楼市要救市,以及政策向改善家庭、有钱人倾斜的底层逻辑。

救市是一个自上而下的过程,只有高端购买力的信心起来了,才会慢慢传导到中下游产品。

02

大家有没有想过一个问题:深圳房价这几年累计跌了35%,部分房源相比高峰期跌掉了50%以上,为什么一些人仍觉得这个跌幅远远不够?

或者换个说法,为什么房价跌了那么多,大多数人还是买不起?

主要有两种情况:

第一,你的欲望太高,甚至不切实际。

明明每个月拿着几千块、一万块的工资,却幻想住深圳湾大平层,整天盼着深圳湾房子沦为白菜价,对自己能买得起的房子却不屑一顾。

既想拥有城市最优质的稀缺资源,又没有与之匹配的个人能力,这样的美事,怎么可能呢。

第二,房价下跌,本质上会让买得起房的人不敢消费,让买不起房的人更加买不起。

前者是因为买涨不买跌的人性,后者是因为房地产行业不行后,普通人的赚钱能力就更弱了。

我这几天在社交平台上看到网友讨论大环境有没有变好的帖子,结果看到清一色的唉声叹气。

有网友说,她的迪士尼代购业务越来越难做,明显感觉年轻人不敢消费了。今年公司没涨薪,发奖金也扣扣索索了,以前不这样的。

家里做银行业的网友表示,这两年薪水也降下来了。

任何时代,都是有人赚大钱,有人入不敷出。反正赚了钱就是自己厉害,赚不到钱就是大环境不好。

从概率上来说,经济欣欣向荣的时候,普通人的创富能力往往更强。俗话来说就是:站在风口上,猪也能飞起来。

而经济萎靡不振的时候,属于普通人的机会少之又少,干啥都不容易。

所以从长远的角度,我们作为个体,肯定是寄托于大环境越来越好,经济越来越繁荣。

03

现在深圳房价不稳,最大的原因是什么?

主要还是因为预期。弱预期导致弱效果,弱效果进一步强化弱预期。

不过,大家也没必要盲目悲观,毕竟深圳的基本面摆在那里,年轻、经济有活力,商品房的供需关系依旧紧张。

深圳房价降下来了,对有钱人来说,这是提供了一个低位建仓机会。而对穷人来说,不过是提供了一个宣泄情绪并自认为掌握资产定价权的错觉。

真正掌握资产定价权的,从来都是用真金白银投票的参与者。

无论市场接下来怎么走,深圳房子本质上还是对认知、努力、机遇和家境的综合犒赏。

要不要买房子?对于持币在手的个体,有需要了就买,最重要的是,在当前这个市场,普遍存在捡漏空间,在自身能力范围内必须买综合资源优质的产品。