大河报·豫视频记者邵可强
“坐电梯还得刷卡？这也太不方便了，据说此举是物业公司为了催收物业费而设置的。”近日，前往郑州市富邦铭邸小区办事的市民王先生反映说，电梯使用和物业费“捆绑”的这种做法是否合理？
大河报·豫视频记者梳理发现，王先生反映的问题并非个案，近年来，多个城市出现了小区物业公司等相关单位利用电梯刷卡器，把物业费与电梯使用“捆绑”的现象。有物业公司表示，之所以采取这一做法，也是逼不得已，“有的业主一直拖欠物业费，让物业公司的正常运营受到影响”。而业主却表示，不交物业费是因为物业管理服务不到位。以“梯控”催交物业费，这种行为是否合法呢？记者通过实地采访、法律解释进行分析。
【反映】
“刷卡”上楼影响生活
5月14日中午，在郑州市富邦铭邸小区（高层）的电梯间，多人在等待电梯上楼。其间，一名女业主对同乘电梯的外卖小哥说：“你去几楼送餐？先给业主打个电话，让对方给你摁个电梯，不然你上不去。”外卖小哥听到提醒后，拨打电话的同时抱怨说：“坐电梯还得刷卡，真耽误事儿。”
记者在现场注意到，上楼时，业主掏出“电梯卡”或者手机在电梯按键处刷一下，对应楼层的按键“亮起”，表示可顺利上楼。如果没有刷卡，记者尝试操作按键多次，均无反应，也就无法到达相应的楼层。
走访中，业主集中吐槽的问题有：“物业公司这样做的目的是催收物业费，一家只给2张卡，给生活带来不方便。”“这个卡和物业费挂钩，你物业费不交，卡无法使用，而且这个卡有使用期限。”
记者随后将问题反映给负责该小区物业管理的河南诚之钰物业，值班工作人员称“没有绑定物业费。具体情况不方便解释”。
在郑州紫荆山附近一小区，业主乘坐电梯须使用门禁卡，门禁卡有使用期限，这个期限和物业费交纳时间对应“绑定”。记者以“捆绑”收费询问该小区的物业管理公司，对方称“这只是在给门禁卡续期时提醒业主按时交物业费，我们会给业主的电梯卡续期，不会影响业主的正常生活”。
对此，业主、物业有不同的看法。有业主表示，从住进来一直“刷卡”上楼，习惯了，而且可以将陌生人挡在电梯门外，增强了安全性。也有业主持不同意见，他们认为这是“人为设障”，妨碍了邻居间串门、朋友来访、外卖送餐等，给日常生活带来不便。物业公司解释称，此举既是确保小区整体环境安全，也是提醒业主及时交纳物业费。
此外，还有业主表示担忧，认为有梯控系统的电梯出故障时存在安全隐患，被困人员因不能使用电梯按键，无法自救。
【现象】
“不交物业费坐不了电梯”时有发生
记者梳理发现，近年来，省内外多个城市出现了小区物业公司等相关单位利用电梯刷卡器，把物业费与电梯使用“捆绑”的现象，甚至出现物业、业主对簿公堂。
2023年，洛阳市昌晟雅居小区的居民反映，小区物业公司不经业主同意，为电梯加装梯控系统，并将物业费交纳和电梯卡“捆绑”。
家住郑州市中原新城新天地小区的张先生反映，小区物业对电梯启用刷卡系统，但是每次门禁卡或者手机应用只设置3个月左右有效期，过期要去找物业重置一下才能继续使用。张先生称，此前联系过物业，对方表示和物业费挂钩。
2024年初，上海一小区物业公司将物业费交纳情况作为开通门禁卡权限和时长的依据，导致很多未交纳物业费的业主“有家不能回”。消息引发关注后，在相关部门的积极介入下，目前物业已通过多种方式通知业主，可随时更新门禁卡。
广西柳州一物业公司给电梯加装了门禁系统，并限制欠交物业费的业主乘坐，业主联名将物业公司告上法庭。法院审理后认为，物业安装电梯门禁系统未征得业主同意，且未公布收费依据，有要挟业主交纳物业费之虞，判令其拆除电梯门禁系统。
采访中，针对上述现象，有物业公司表示，“之所以采取这一做法，是逼不得已。因为有的业主一直拖欠物业费，让物业公司的正常运营受到影响”。而业主却表示，“不交物业费是因为物业管理服务不到位”。
“物业服务不到位——业主拒交物业费——物业公司‘控梯’‘禁门’或断水断电——物业服务质量下降。”现实生活中，物业公司与业主之间经常因为物业费的交纳问题陷入上述恶性循环，甚至形成僵局。
【释法】
1
电梯加装梯控系统要征求业主意见
物业公司可以擅自加装梯控系统吗？答案是不可以。
物业管理部门表示，加装梯控系统属于改建、重建建筑物及其附属设施。根据有关规定，加装梯控系统，需由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，否则构成加装违法，业主有权起诉申请拆除。
河南豫龙律师事务所合伙人王印春解释说，民法典规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确，建筑物的通道、楼梯、大堂等公共通行部分应当认定为民法典所称的共有部分。安装梯控系统或者刷卡器属于对物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施的事项，需要业主参与并同意。
2
电梯使用和物业费“捆绑”不可取
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
王印春认为，如果物业公司将电梯的使用与物业费交纳“捆绑”，限制未交纳物业费的业主使用电梯，以此催交物业费，就违反了民法典相关规定。
郑州市金水区人民法院办案法官姚丽表示，物业公司和业主之间是服务关系，如果业主不能按时按约交纳相关费用，物业公司可以通过法律途径解决，但无权设置使用障碍，限制业主使用电梯自由出入。当然，业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯等享有权利的同时，也要承担义务。只有全体业主共同平等承担对电梯的维护义务，才能使电梯保持良性运转，继而使全体业主受益。
她提醒说，和谐稳定的物业服务关系需要物业公司与广大业主共同努力。当出现矛盾纠纷时，双方应从全体业主的利益出发，积极协商解决，共同营造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。
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