每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺
“2024年3月建发房产的销售情况较1-2月环比有所好转。但目前暂无法判断中长期的销售规模，建发房产目前采取逐季逐月盘点调整的策略，根据市场变化情况来实时调整。”
5月16日下午，在建发股份（SH600153，股价10.83元，市值325亿元）召开的2023年度业绩说明会上，建发股份总经理林茂在回复投资者提问时如是表示。建发股份副总经理、董事会秘书江桂芝，财务总监魏卓，独立董事林涛、陈守德出席了业绩说明会。
而对于外界关心的配股进展，建发股份管理层表示，项目尚在推进中，最终能否获得以及何时获得通过、注册尚存在不确定性。
配股融资尚在推进中
2023年1月，建发股份宣布以4.82元/股、总交易价62.86亿元收购美凯龙（SH601828，股价3.37元，市值146.75亿元）13.04亿股A股股份，占美凯龙总股本的29.95%。当年6月27日股权转让完成，至此建发股份及其子公司成为美凯龙的第一大股东；美凯龙原母公司红星控股及其一致行动人合计持有美凯龙10.84亿股A股股份，占美凯龙总股本的24.9%，成为第二大股东。美凯龙创始人车建兴则不再是公司控股股东。
需要指出的是，截至2023年末，美凯龙实现营业收入超14亿元，但在计提资产和信用减值准备、下调投资性房地产公允价值、处置项目产生营业外支出合计31.6亿元后，最终归母净亏损22.16亿元。2023年9月至12月，美凯龙为建发股份贡献的归属母公司净利润为-5.63亿元。
对于收购完成后投资者关注的建发股份与美凯龙的业务协同情况，林茂在业绩会上表示，目前建发汽车集团与红星美凯龙、卡乃驰签署了战略合作协议，就二手车汽车连锁卖场、二手车供应链服务、二手车交易平台等方面展开合作，实现优势互补、协同发展；在家电业务方面，厦门建发轻工有限公司与美凯龙及添可、科沃斯、摩飞、追觅、松下、虎牌等6大高端生活电器代表签约，共同打造高端生活电器馆。
“未来两年，美凯龙和厦门建发轻工有限公司将联手在全国布局100家高端生活电器馆，馆内集合厨房小家电、清洁电器、个护产品、咖啡休闲、儿童娱乐等品类，与原有的大家电形成互补，让消费者实现真正的全屋家电一站购。”
值得注意的是，2023年4月29日，建发股份披露向原股东配股预案，根据预案，本次配股拟以配股股权登记日收市后的股份总数为基数，按照每10股不超过3.5股的比例向全体A股股东配售，募集资金不超过85亿元。
公开信息显示，这是自2014年以来建发股份首次进行股权融资。彼时，建发股份表示，由于供应链运营业务属于资本密集型行业，需要的核心支持要素是流动资金的补充；而2022年供应链运营业务的总资产周转次数达6.57，净资产收益率19.36%，募集资金到位后可以马上投入到供应链运营业务，能够较快增厚公司利润。
而到了当年8月，其募集资金总额调减为77.88亿元，对应配股数量10.52亿股，配股价不超过7.4元/股，远低于当时还有10元/股的二级市场价格。在2023年的年中业绩会上，就有投资者质疑配股的时机，并咨询建发股份管理层是否有提高市值的举措。
在今天的业绩会上，投资者再次询问了配股进展及最新方案。江桂芝回应称，目前公司配股融资拟募集资金总额不超过49.80亿元（具体规模视发行时市场情况而定），募集资金全部用于供应链运营业务补充流动资金及偿还银行借款。“目前处于审核阶段，且已经完成首轮问询回复及2023年年度报告数据更新工作，项目尚在推进中，最终能否获得以及何时获得上交所审核通过及中国证监会同意注册，尚存在不确定性。”
追求每年保持有质量的增长
房地产业务作为建发股份的主营业务之一，2023年实现营收1665亿元，占总营收的比重为21.80%，营收主要来源于建发房产和联发集团。
其中，建发房产2023年实现营收1386.60亿元，同比增长29.71%。根据谨慎性原则，计提14.51亿元存货跌价准备，实现归母净利润44.68亿元，为公司房地产业务分部贡献归母净利润20.50亿元，同比减少0.25亿元。
联发集团2023年房地产业务实现营收277.90亿元，同比下降6.13%。根据谨慎性原则，计提14.80亿元存货跌价准备，实现净利润1.08亿元，归母净利润7234.09万元，同比分别下降了44.93%、79%。
2023年建发股份主营构成 来源：企业年报（百度股市通制图）
不过，与母公司一样，联发集团能实现盈利同样是源于对美凯龙的收购。建发股份持有的美凯龙29.95%股份中，有6%为联发集团持有。因此，2023年度，该交易对联发集团产生了营业外收入金额19.27亿元。
若剔除该部分，联发集团2023年录得的营业利润实际为-16.42亿元，相比2022年的8.88亿元由盈转亏。而这一情况在2024年尚未得到缓解，根据最新的一季报，今年1-3月，联发集团实现营收15.45亿元， 同比下降59.18%；归母净利润持续亏损1.25亿元。
在业绩会上，有投资者也发出“同样是房地产板块，为什么几近全资拥有的联发严重亏损，而建发国际利润可观？”的质疑，但建发股份管理层并未对此予以回应。
据建发股份一季报，今年前3月，公司房地产业务实现营收约65.91亿元，归母净亏损5778万元。另据中指研究院数据，今年前4月，建发房产实现销售额410.6亿元，联发集团销售额为109.8亿元。林茂表示，今年3月建发房产的销售情况较1-2月环比有所好转，“但目前暂无法判断中长期的销售规模，建发房产目前采取逐季逐月盘点调整的策略，根据市场变化情况来实时调整。”
针对近期各地政府政策改善对公司带来的变化，林茂表示，近两年行业政策环境相对宽松，对企业总体利好，但居民消费信心尚待恢复，改善性住房需求成为当前居民置业的重要因素，公司将继续深耕现有城市，致力于“提升产品与服务的核心竞争力，并不断提升公司的运营效率”，追求每年保持有质量的增长。
据年报披露，2023年建发房产和联发集团共获取土地91宗，全口径拿地金额合计约1320.28亿元，其中一二线城市拿地金额占比超90%，新增地块全口径货值约2553.02亿元。截至2023年末，建发房产和联发集团在一二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比约73.57%，较上年末提高5.48个百分点。“建发房产和联发集团聚焦高能级城市和优质地段，深度挖掘流动性好、价值突出的优质标的，有效增强土储安全边际，优化库存结构。”
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