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问答380期
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问：西安房价会大幅下降吗？
答：新房和二手分开看，完全是冰火两重天，新房部分，由于限价并未放松，高价盘+低价盘混合公示，整体的均价还是稳住了。
4月份，百城新建住宅的数据，西安环比又涨了0.62%，仅次于上海，但这是备案价，实际的成交中，折扣、优惠、赠送等等，会便宜不少。
再看二手，四月份西安二手房成交超9000套，但环比降幅为0.68%，成交前20的小区里，价格都不高，面积也不大，以御锦城、紫薇田园都市等刚需小区为主。
目前贝壳对外挂牌房源量已经超过13万套，房东仍处在降价内卷卖房阶段，新房有政策托底，二手房则是真实大众反馈。
但这并不代表西安房价会大幅下降，而是会分化，星河湾、金茂府这种房子，更大更贵但不愁卖，港务区、经开区等价格低，同样卖不动，有钱人和普通人的消费能力差别会很大。
问：浐灞颐和府，均价14000+，刚需买这个小区怎么样？
答：看似不贵，但卖的不好，这其实代表了西安一类小区的现状，即非热门地段，小开发商，此前口碑不佳，又缺重磅学校，纯图便宜的去看二手房了，求点品质的又看大开发商，而夹在中间的，都很难受。
位置上，颐和府西侧北辰路，北侧绕城三环，有噪音问题，小区纯高层，刚需社区，景观、物业、公区发挥中规中矩，配套上周边缺地铁、商业，但门前有浐灞十六小，隔壁有浐灞四小。
南侧虽然有招商西安序等豪宅小区，但没有带来区域太多的配套兑现，中庸的小区，在当下是最难卖的，没有明显亮点就成了缺点。
同时客户分流也很多，15000+单价，首先看的都是港务区招商、华润、绿城这些，同区域内，隔壁恒大江湾，距河更近，洋房社区里，高层均价也就14500+，向东看，团结村片区还有绿城、保利。
刚需买房首先看学校，就看不到这里！
问：开发商大幅降价背刺老业主，如何维护自身利益？
答：杠精必然会说，开发商涨价了你给补钱吗，这是典型的看热闹心态，既然谈契约精神，必然是双方共同遵守，开发商利用市场主导地位，短期内扰乱价格，寻求自身解套，必然会招来争议，何来契约精神。
于是才有了高新三期，大家都知道被叫停登记的事儿，侧面也说明，开发商心里还是想低价格快速出货回款的，但备案价限制着，限价也没有放松，说了也不算。
尤其是一些小区，卖到后期，就剩一些大面积，开发商也不想干耗着，就以团购，特价，变异楼层等理由，低价出手，如果是房价上涨时期，大家你好我好。
但现在是降价时期，任何一丝风吹草动都在撩动业主心态，新房价格不稳，二手价格更崩，二手没信心，新房更难卖，追涨杀跌天性，至于这权益怎么维护，看评论区吧。
问：首付100万，想换三室，高新和曲江求推荐？
答：选择还是比较宽裕的，350万以内的总价，高新门槛里以二手房居多，集中在丈八北路和锦业路沿线，看的比较多的中铁缤纷南郡、高科尚都、玫瑰公馆、金泰新里城、天朗蓝湖树等等。
曲江主要在曲江二期，以地铁四号线为中心，西侧金辉世界城，东侧中海城、凯旋门、万科城市之光、天地源曲江香都、金地南湖艺境、招商依云曲江。
两个区域类似，成熟住宅区，高新教育强一些，曲江环境更舒适，但新房选择都比较困难，高新软件新城大面积为主，曲江则无房供应。
新房涨，二手降的当下，本着求稳角度，二手更具性价比。
问：西安一窝蜂买房和一窝蜂卖房的是一群人吗？
答：一定有一部分是重叠的，但差别还是很大的，一窝蜂买房的主要指18-21年，因为房价上涨，投资进场的。
外地朋友为主，夹杂少部分西安人，寻求的是赚差价，机智的在21年基本都套现离场，反应滞后，房子又买在外围的，如今在降价卖房。
而一窝蜂买房的人里，除了上述投资失利的，则有不少西安人，包含老破小的置换，以及次新房的小换大，旧换新，当下卖主要是为了筹集首付、月供，换大的改善。
备注：具体西安每周，每月，新房，二手房的成交量，大家可以在西安购房通小程序中查询。
当然还包括原本房子就很差，很旧，但错过市场房价一直涨，结果发现二手越来越难卖，真正敢去降价离场的反而是这些人，无非赚多赚少，只是买得早，总能吃上红利。
而对于当年买对学区，买对板块的，奥体、软新、曲江、航天等区域，则安心留在手里寻求保值。
问：首付45万，远洋未央华府在西安表现怎样？
答：预算决定选择，基本能看到的远洋、绿地等，在西安都属于少有人选择的小区，开发商价格低，还没客户，本身就能说明问题，要么延期交房，要么口碑不好，哪有白捡的便宜。
未央华府刚刚结束登记，197套房，0登记，放在西安都非常少见，价格上，15092元/㎡不算贵，但也不便宜，同样预算，向东可看港务，向西可选经开。
未央湖本身，号称对标曲江南湖，但远洋周边老小区，安置房，市场众多，卖点在于东侧有浐灞湿地公园，南侧有未央第一学校，生活还算便利。
冷门区域，中庸价格，弱势品牌，缺明显亮点，上一波买性价比的都在上河云璟。
问：预测一下，好学区的老破小前景如何？
答：矮子里面拔高个，虽然像爱知、后宰门这种，小面积，总价低的仍然有市场，但下跌是必然的。
老破小的本质是丧失了流通属性，同时居住体验也不好，没电梯，停车难，没绿化，户型差，采光通风也不好，租房不介意，但买房很看重。
由于叠加了学区buff，增加了一定的流通性，比如比较好出租，且都是陪读长租，租金稳定，比如单价较高，前提是学区稳定，仍然有人看。
但这种房子和学校高度绑定，一旦学校入学政策，生源筛选上有变化，对应学区房价格断崖下跌，如果手里有，趁着学区较稳，赶紧出手，置换新房。
最傻的，自以为是手里握着宝贝，指望发家致富的！
问：娃27年初中，买文檀府上学是否冒险？
答：每年的入学摸底，基本都是三月开始，四月结束，意味着27年上学，至少26年小区就要交房，然后定大户，落小户。
永晖·文檀府去年底拿地，五月首开，按照正常施工进度，在26年交房不成问题。
开发商福建企业，主要履历都在南方，在能源金贸区，这次的卖点是临着铁一金湾，外加做四代住宅，赠送大，户型设计也新潮。
学校部分，铁一金湾中学去年9月已开学，26年就有毕业生，铁一和西咸合作办学，模式参考港务区，成绩待定。
买不买这里，主要取决于认不认能源金茂区，兑现上，地铁、公园、名校、办公楼、住宅区都已成型，城建面貌不错，外地人，咸阳人很认，但西安人，受制于交通不畅原因，不少人仍觉得这里是咸阳。
虽然学区房当下还算保值，但学区划分待定，名校+成绩待定，为学校奋不顾身买房，想清楚利弊得失，同样备选，经开区、港务区都有备选。
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作者：鬼使白
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