文/谢逸枫
今天，中国房地产迎来重大转折点时刻，国家队下场，连发四大王炸救市大招，迎来史诗级最强救市。预示着房地产拐点（上行）信号，房企最危险最艰难时刻已经过去了，今年金九银十必火爆，市场春天将至。
如笔者之前一直呼吁，国家应该及时出手，才能拯救房地产，才能让稳住股市、债市、楼市，让经济企稳。国家必须出大招，才能让房地产转危为安，化解房价下降、债务、保交楼、信用风险，振兴房地产市场。
去年以来到5月17日前，笔者为政府提出一系列稳房价、保交房、去库存、化债务风险政策，包括取消全国首套房、二套房贷款利率下限与公积金贷款首套、二套降利率的及首套房首付15%、二套房首付20%的政策。
最重要的是允许、鼓励、正常地方政府收购、收储房企的闲置存量住宅用地、商品房库存用作保障性住房。今天的全国切实做好保交房工作视频会议、央行、金融监督管理总局正好落实了房地产救市政策。
颇为失望的首先是没有看到一线城市、天津、珠海、海南发出全面取消限购等限制措施政策。其次是没有看到财政、税收部门对于契税、印花税、增值税的首套房免征、二套房减半、三套房递减的税收政策。
预计本月内或年内，一线城市、天津、珠海、海南七个地方政府会发出全面取消限购等限制措施政策。今天或者本周内，财政、税收部门发出契税、印花税、增值税的首套房免征、二套房减半、三套房递减的税收政策。
预计今天或者本周、月内，降准，同时PSL额度增加、专项贷款与专项目借款、特别国债、企业债、加快财政补贴与拨款及扩大房地产项目白名单规模扩大的政策落实，支持三大工程、房地产新一轮去库存的政策落地。
笔者预计，剩余三大王炸救市大招，相信很快来临。一是一线城市、天津、珠海、海南七个地方会发出全面取消限购等限制措施政策。二是契税、印花税、增值税的首套房免征、二套房减半、三套房递减的税收政策。
三是降准，PSL额度增加、专项贷款与专项目借款、特别国债、企业债、加快财政补贴与拨款及扩大房地产项目白名单规模扩大的政策出台。因此，只要七大王炸救市大招一旦全面落实，执行到位，今年金九银十必火爆，市场春天将至。
房地产市场企稳复苏走势的路线、途径来看，第一步是房地产依然是支柱产业的塑造，激发购房热潮，深晚抢房、排队买房频现，让市场重新回到火爆的场面。第二步是实现全国热点城市的销售成交、土地市场火热，日光盘、地王频现。
第三步是实现全国热点城市的房价上涨，越来越多的城市房价上涨。70城房价指标跌幅停止下跌，二季度、上半年房价指标收窄，三季度、四季度、全年房价指标继收窄，甚至上涨。
第四步是全国房地产市场的数据指标，例如二季度、上半年房地产市场指标跌幅停止下跌，跌幅收窄，金九银十楼市火爆，三季度、四季度、全年房地产市场指标继续收窄，有的指标转正增长。
笔者认为，七大王炸救市大招全面落地之后，未来的房地产政策，只要以地方的救市政策为主，中国房地产政策正式见底，市场会在二季度或三季度，最迟年底见底，企稳复苏，到2025年将有望反弹。
短期之内，全国城市主要以去库存、保交房、化风险为主，房价平稳向上的走势不变。一旦政策刺激持续加码与供求关系转为供应紧，需求松及大量资金入币，多重因素下，会刺激房价上涨。
最后需求购房的朋友，可以考虑入市购房，不要错过最好的购房时机，否则今年不买房，五年又白忙，真的会成为现实。因为房地产政策底、市场底已经快到了，房贷首付、利息、税收全面下降。
从购房资格、入市门槛、购房成本来看，已经超过1998年、2008年、2014年。从房价性价比来看，超过前三轮，已经是房价最低谷了。因此，建议有条件的，尽管购房，自住、投资的都可以。
四大王炸救市大招之一：国家队下场
会议提出，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。
商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
笔者认为，这就是国家队下场，政府掏钱去库存，帮助房企化解债务、保交楼。目的是落实4.30提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，总体的方向是正确的，最大考验是地方财政，因为地方债务限额已现天花板。
一是地方政府收购、收回已出让的房企闲置存量住宅用地，这个政策的落实，在于资金来源与收购、收回的土地如何解决。最大的问题是资金落实及来源，除了4个一线城市、部分27个二线城市及少量三线城市外，其他城市资金无力支撑。
地方政府资金来源的途径来看，基本上为土地出让金收入、财政补贴、地方专项债与专项基金，国资与城投企业债、银行贷款。所以，关键是国家的资金支持，财政补贴、PSL、再贷款、专项贷款、专项借款、特别国债。
总体来看，仅仅4个一线城市、部分27个二线城市及少量三线城市为主，不会是全国性的地方统一、大规模的收购、收回已出让的房企闲置存量住宅用地，因为资金太庞大，地方财力有限，地方债务限额达到天花板。
房企闲置存量住宅用地规模、金额来看，非常庞大。特别是三四五线城市与一二线郊区闲置存量住宅用地，开发难度大，涉及的土地出让金额大。因此，地方政府必然设置条件，并且以项目作为收购、收回目标。
如果闲置存量住宅用地是在一二线城市中心区、核心区、市区，及重点三四五线的中心区、核心区，房企肯定不会同意地方政府收购、收回。最为尴尬的是房企因贷款、借款，可能闲置存量住宅用地抵押给了机构、公司。
可以预判，尽管地方政府收购、收回已出让的房企闲置存量住宅用地，能否大规模、大面积实施，才是重点。否则，单靠地方政府收购、收回已出让的房企闲置存量住宅用地的政策，无法解决房企债务问题。
二是商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，这个政策的落实，最大的问题在于资金落实及来源与收购、收回的商品房如何转变为保障性住房，并且不会亏损能有微利。
目前商品房库存转为保障性住房的处理方式，共有房、人才房可以出售，可以迅速的回收资金，而公租房与保租房只能自持，收租金与财政补贴为主。所以，最大的问题是地方政府资金落实与来源。
除了4个一线城市、部分27个二线城市及少量三线城市外，其他城市资金无力支撑。地方政府资金来源的途径来看，基本上为土地出让金收入、财政补贴、地方专项债与专项基金，国资与城投企业债、银行贷款。
所以，关键是国家的资金支持，财政补贴、PSL、再贷款、租赁住房贷款扩大、专项贷款、专项借款、特别国债。从目前地方收购、收储的商品住房库存项目案例来看，大多处于政策出台阶段，已经实施的不多。
目前从地方收购、收储的商品住房库存城市来看，分别为安徽滁州来安县、温州苍南县、青岛胶州市、苏州、济南、福州、长沙、天津、呼和浩特、南阳、洛阳、连云港、杭州临安区、合肥、重庆、大理。
总体来看，基本上为二线城市与少部分三四线城市为主，不会是全国性的地方统一、大规模的收购、收回商品房库存转为保障性住房，同时收购、收回商品房库存转为保障性住房的数量有限，对于去库存不是很明显。
地方政府对于商品房库存项目转为保障性住房设置非常严格的条件与要求，部分的房企商品房库存很难达到标准，同时收购、收回商品房库存价格不低，需要庞大的资金，地方财力有限，地方债务限额达到天花板。
收购、收回商品房库存的主体来看，主要是国企平台，以转为保障性住房的公租房、保租房、人才房、共有房为主，其次是为新市民住房。从部分房企符合转为保障性住房的项目来看，规模、金额来看，非常庞大。
特别是一二线城市的郊区与三四五线城市的商品房库存，项目销售难度大，涉及的收购、收回金额大，存在交通不方便、配套不全、价格不低的情况，加上地方政府设置条件严格，实施操作起来难度不小。
如果商品房库存是在一二线城市中心区、核心区、市区，重点三四五线的中心区、核心区，房企肯定不会同意政府收购收回，因为地价与开发成本高，打七折、8折卖房，没有利润，亏血本，除非给出的价格让房企不亏损。
最为尴尬的是房企因贷款、借款，可能商品房库存的房子抵押给了机构、公司，这样的话，增加政府收购收回的难度。可以预判，尽管地方政府收购、收商品房库存转保障性住房，能否大规模、大面积实施，才是重点。
否则，单靠地方政府收购、收回商品房库存项目转为保障性住房的政策，无法解决房地产去库存的问题。因为库存面积非常庞大，达到7.45亿平方米，其中住宅库存面积3亿多平方米，剩余的为写字楼、营业用房，其他不可销售面积。
四大王炸救市大招之二：购房者加杠杆
今天，央行、金融监督管理总局发文，要求对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
笔者认为，这就是国家给居民加杠杆（给购房者加杠杆），支持、鼓励买房消费，去库存，帮助房企化解债务、保交楼，振兴房地产市场的强烈信号。目的是落实4.30提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
总体的方向是正确的，因为地方政府、企业已经无法加杠杆，加不动了，债务已经达到天花板。只有居民才能加得动杠杆，居民存款的贷款的好几倍。还有就是国家，因为国家在银行存款40万亿元多，可以加杠杆。
通过房贷首付的调整，下降购房门槛，提高购房者购房入市门槛与购买能力，降低收入减少的压力，可以完全释放市场大量的首套、二套，刺激多孩家庭的三套购房需求，是促进房地产去库存、振兴市场的复苏企稳的最好策略。
首套房商业住房个贷款最低首付款比例不低于15%，二套房商业住房个贷款最低首付款比例不低于25%，最大考验是银行对于首套房、二套房的首付15%、25%政策落实，执行力度，是否设置严格的贷款条件。
从金融谨慎与信贷风险及个人信用、住房位置的综合情况来看，银行肯定会对首套房、二套房的首付15%、25%政策，设置条件的。一旦这个居民加杠杆的房贷政策很好的落实、执行，对于去库存、房地产市场春天来临，会是一大助力。
四大王炸救市大招之三：购房降成本
今天，央行发文，要求取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。
银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。此前相关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
笔者认为，这就是国家给居民购房降成本（给购房者降成本），支持、鼓励买房消费，去库存，帮助房企化解债务、保交楼，振兴房地产市场的强烈信号。目的是落实4.30提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
总体的方向是正确的，因为居民加杠杆（购房者加杠杆）之后，必须下降购房成本，大大减轻购房支出的压力，通过房贷贷款成本的下降，可以刺激居房入市，用于购房消费，不是存在银行吃点小利息。
通过房贷首付调整、利率下限取消等，可以快速提高购房者购房入市门槛与购买能力，降低收入下降的压力，全面释放市场大量的首套、二套住房需求，集中刺激购房热情。促进房地产去库存、振兴市场的复苏企稳。
从金融谨慎与信贷风险及个人信用、住房位置的综合情况来看，银行肯定会对取消首套房和二套房商业性个人住房贷款利率政策下限政策，设置条件。一旦房贷政策很好的落实、执行，对于去库存、房地产市场春天来临，会是第二大助力。
四大王炸救市大招之四：购房降成本
今天，央行发文，5月18日起下调个人住房公积金贷款利率0.25%，5年以下（含5年）和5年以上首套...率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套...利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
这个下调个人住房公积金贷款利率，总体方向与逻辑及作用，与取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限一样，都是降低购房成本，提高购房者购房入市门槛与购买能力，减轻收入下降的压力。
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