有同事之前买的新房,去年交付
现在装的差不多,就等着入住了
本来是件高兴事,结果她却吐槽起了小区会所
当时在售楼处看到的实景效果可是相当诱人
不仅有一年四季恒温的室内泳池,还有超大的健身房、瑜伽室
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没想到自己还没体验过,会所就被物业转租出去了
而且小区门口每天都有人推销办卡
未来附近居民可能也会跑来健身顺带免费停车
曾几何时,新房有没有自带会所,成了品质的分界线
会所不再只是豪宅专属,很多刚需盘也把这个当成一大卖点
据不完全统计,上海去年交付的50+新盘
包括豪宅在内,超过10个楼盘都配置了会所
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数据来源:网络资料
交房后,这些新盘会所的运营情况到底如何
我们找了其中3个去看了看,发现……
01
交房大半年了,会所还没完全建好
浦东的某盘于去年下半年率先交付了一期,今年3月陆续交付了二期
规划设计显示,小区内外共安排了两个会所,都带下沉式庭院
一个是里面的小会所,800平左右,一共两层
一个是路口的大会所,近5000平,楼上下足足有四层
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到了现场才知道,一期尽管已经交付了大半年,入住的业主超过三分之一
但内部只有露天泳池,和两个会所都没什么直接关系
业主能享受到的配套非常有限
挖的好几个水池,只有一个里面积了些脏水,其他都是空的,总体没人维护
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而且正对着物业管理处
一位物业人员无奈表示,他们没接到通知,也不清楚什么时候才能投入使用
露天泳池的维护本来就麻烦,动不动下雨,也容易有危险
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路过的一位业主则透露,之前物业承诺过今年夏天开放
原来还以为6月能用起来,现在看来这个露天泳池基本没用
不仅能用的时间短,一般每年就两个月,其他时间沦为垃圾池
家里哪怕有小孩,也不敢让他来这里游泳
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而卖房时承诺的近5000平的大会所,就在一期一街之隔的二期路口,现在也还没动静
外面没有相关标识,路过的人根本发现不了这是会所
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目前,该会所已经由物业转租给了第三方健身公司
由他们购买设备,进行装修和负责运营
据现场的一位销售透露,会所预计将于6月开启试运营,已经有部分小区的业主办了体验卡
实地走了一圈,看到只有负一楼的室内篮球场装好了
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而一楼的接待前台,负二楼的室内泳池、操房还有健身房都还没好
进度差不多是装了灯和空调,泳池铺了砖
其他的地面还有各种设备,比如镜子、救生道具都还没有安装
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这个大会所是对外开放的,采取年费制,小区业主可享受一定折扣
宣传单页则显示,正式运营后计划每个月安排超过200节课程,课程多样
此外,内部的小会所同样也没开放使用
总的来看,这个新盘的露天泳池和大小会所的推迟开放,一方面由于开发商资金紧张
另一方面也因为整体入住的业主数量并不多,收取的物业费和会所费用很难覆盖运营成本
02
业主自己还没用,物业就转租给了第三方
开头提到我同事买的某新盘,在去年下半年交付
她当时是2022年去的售楼处,看到了占地面积超过1000平的实景会所
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清澈的泳池加上落地窗的景色,看起来仿佛在度假
还有健身房的器材都很完备
看起来都是立刻可以投入使用的
物业也承诺交房后会提供全年开放的游泳、健身、特色瑜伽等服务
相当诱人,来参观的意向购房者都对这个会所赞不绝口
同样也给她选择这个楼盘,加分了不少
没想到的是,足足两年过去了,这样一个现成的会所
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他们小区一千多户业主还没有享受到哪怕一分钟
就被物业以超低价转租给了第三方
健身公司大张旗鼓的搬运设备,张贴广告
还在小区里还有附近的商场,以及小红书线上到处拉人办卡
更是直接把自己的logo摆在了小区的门口
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直到4月的某天,健身公司将会所投入试运营,不少小区外的附近居民过来体验
他们业主才从自身权益出发,向相关部门进行了投诉
目前,会所处于整改状态,正在补办相关手续
外部的电梯停运,小区内通往会所的楼梯没打开
楼上下的几扇大门紧闭
透过玻璃可以看到,部分健身器材都摆放齐全
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业主、物业和健身公司三方还在沟通中
具体开放时间还有待通知
据同事反映,他们业主主要有几点顾虑
一是总体的招标流程,二是外来人员及车辆有安全隐患,三是担心健身房容易跑路,四是认为给业主的收费标准不合理
她叹气道,买房时对会所充满了想象
既可以夏天来恒温泳池享受惬意
也可以周末到宽敞明亮的健身房做个瑜伽
全家足不出户就能感受到生活中所有的便利
结果早就交了物业费
装了半年都要住进去了,天气也日渐炎热
只能每天眼睁睁望着家门口的会所,干着急
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还不知道自己到底什么时候才能进去游一次
03
当然,也看到了让人惊喜的会所
最后来到了浦东的某个新盘
去年5月正式交付,不久后7月会所就投入了使用
算起来已经用了快一年的时间
占地面积超过3000平,主要是地下两层
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小区外的入口处没有明显的会所标识,只是简单立了块牌子
介绍这里的运动中心,提供游泳、健身、瑜伽、舞蹈和球类五大服务
为了方便业主使用,小区内足足设置了三个入口
一楼侧门、负一楼的空中连廊
还有负二楼的停车场,都可以刷脸直达
让我们意外的是,工作日的下午,会所里就有这么多用户在锻炼,一旁的教练同样数量不少
光是负二楼的泳池就有不少人,安全员也一直在岗
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而且,儿童泳池的小朋友更多,放学早都过来运动
墙上张贴的证件和资料非常齐全
不仅提供了水质和空气检测报告
标明了水温和相关数据
而且有多个管理员、救生衣和游泳教员的资质证明
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用足够的专业度,给予用户最大程度的安全感
还有的细节设计也很到位,除了常见的男女更衣室之外,还设置了儿童更衣室
避免了异性父母带小孩来运动的不便之处
周围的设备也不少,有卖泳镜、泳帽等道具的,饮水机和自主贩卖机也都有
最让我们感到财大气粗的是
这里的泳池外竟然摆放了一台超大电视机,一直在播放游泳比赛的画面,非常有氛围感
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根本不像是一个小区自主运营的普普通通的会所
完全就是一种高端专业健身房的感觉
此外,除了其他会所常见的健身房、篮球房和瑜伽教室
这里的会所还别出心裁,配备了羽毛球场
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要知道羽毛球对场地的要求很高,一般很少会有小区的会所能有
具体的课程安排方面,店长向我们介绍
每天至少一节,多的一天有三节课,都安排在晚上
专业的私教教练也很充足,像前阵子流行的拳击课程,这里都可以体验到
因为会所是小区自营,不存在健身房跑路的风险
他们没有租金和设备成本,只需要支付聘请的教练和相关人员工资
极大缓解了运营压力
而且业主和周围的居民、上班族,都可以过来使用
家庭卡和三年卡办的人比较多,有足够的支付能力
也愿意为额外的游泳和私教课程付费
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近一年的运营下来,总体财务情况很不错,物业给了很大的帮助,业主的认可度也很高
随着附近还有几个新盘今年陆续交付,来锻炼的人也会越来越多
逐渐形成了一个正向循环,在保证口碑的同时也有一定收益
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站在小区里看这个会所,被树木包围着
似乎自成一方天地,功能完善,确实在一定程度上提升了业主的居住体验
04
借这次机会,我们并不是想和大家讲哪个小区的会所好,哪个不好
事实上,文中提到的几个新盘的房价并不低
更多的是想让大家,从案例中能看到一些参考
运营效果还不错的小区,物业水平确实比较高,硬件配套过关加上服务有质量
推动更多的人缴纳物业费,也愿意为会所付费
而会所不尽如人意的小区,有的入住人数太少,有的偏离了业主的真实需求,还有的超过了他们的消费能力
到底做口碑还是市场化,小区会所一直存在着博弈
如果想要做到高端圈层的私密性,必须依赖物业的补贴
费用转嫁到业主身上,可能就是高昂的课程费或者物业费
如果想要走市场化盈利,不靠补贴
除非是自有业主的数量足够大,支撑得了日常运营
不然大概率也是转租给第三方健身公司来代运营
除了豪宅之外,普通人买房别对会所抱有太大期望
开发商卖房的时候,告诉你会所什么都有,但往往现实比较骨感
实际入住后,真正会使用到会所的概率微乎其微
是否值得为会所的溢价买单,还是值得再多想一想
以上为正文,来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5275篇原创文章
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