前两天，楼市新政接连炸出大招，为什么是大招？因为首次出现了两个“历史新低”，一个是自1998年房改后首次出现首付降至15%，再一个就是新房和公积金房贷利率继续下探！
不过还有一个值得大家关注的信息点，那就是，如果再加上国务院副总理的最新定调，对于商品房库存较多的城市，政府可以酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房，并且，央行设立了3000亿保障性住房再贷款。
这就相当于一口气发布了4个政策出去，确实是比较罕见的举措！
3000亿元保障性住房再贷款，具体怎么操作？
“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房；
拟设立“保障性住房再贷款”，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。”
如果中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，预计可带动银行贷款5000亿元！
发放对象都是谁？
国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。
这些银行按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。
简单来说，就是央行层层发钱给地方政府，地方政府拿到钱去收购商品现房，用作保障房出售或出租。
看到这是不是很熟悉？
没错，实际上在去年人民银行专门设立了结构性货币政策工具——1000亿“租赁住房贷款支持计划”，就是这次“保障性住房再贷款”的前身。
很多评论说：“才3000亿，这么多房子，这哪够？”
我们可以大致推算一下，如果预计可带动银行贷款5000亿元！那么5000亿的贷款规模预计对应了6000亿-8000亿的房地产货值规模。
根据统计数据，2023年全国房价平均价约10580元/㎡计算，预计可以支撑6000万-8000万㎡的存量房屋建筑面积。
2023年，商品房销售面积111735万㎡，商品房销售额116622亿元，商品房待售面积67295万㎡，根据均价计算，待收房屋货值约为7万亿。
也就是说估算下来，大概需要约7万亿资金。
而这次投放3000亿资金，拉动5000亿贷款，规模远低于整个市场所需的资金量！
但是！其实真正懂行的人才知道，收储太多，反而不利于稳房价。
虽然规模上来看，它确实仅能消化10%左右的存量，但是它的存在意义更多的是对于房地产市场更多的弥补需求空白，以使得短期供需平衡，从而带动房价止跌，并转入震荡或震荡温和上涨（当处于这一状态时大概率这个政策就会退出市场），而非快速上涨。
如果做的太多，那大城市房产的租售比会特别差，房价是稳不住的，还会继续跌。
这里的根本矛盾在于，政策目标是稳，福利保障要极限压价；收储只有经营主体盈利才有操作的动力，保障房的核心恰恰是便宜，限制盈利。
坦白说，央行3000亿保障性住房再贷款政策，标志着房地产市场调控进入新阶段，新周期。
但是实施过程中，还是有几个关键问题来和大家讨论：
比如，如何确保资金精准投放，避免资源错配？如何保证保障性住房分配的公平与透明，真正惠及中低收入群体？...
不过怎么说，最近政策频频都是一个良好的开端，未来可以继续发力。比如继续降利率、降首付、加大收储存量房等，一直到楼市真正出现回暖。
但是依然需要兼顾的是，促使大家下定决心买房的，可能不只是减了多少首付、也不仅仅是降了多少利率，而是对未来的收入有预期，对未来的资产增值有预期。
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