典型案例:案涉房屋带租执行终结后不能再起诉确认租赁合同无效
作者：唐青林 李舒 赵佳星(北京云亭律师事务所*)
阅读提示：本文通过《人民司法》刊登一则典型案例对案涉房屋带租执行终结后，申请执行人能否另行提起确认案涉租赁合同无效之诉进行探讨。
裁判要旨
申请执行人对法院带租拍卖有异议的，应当在执行程序终结前提出。申请执行人同意带租拍卖，并通过以物抵债方式取得带租赁房屋后，又另行起诉请求确认租赁合同无效的，属于以普通民事诉讼否定人民法院带租拍卖裁定的行为，应当裁定驳回起诉。
案情简介
一、2013年6月，工行江北支行与美全置业公司签订3份重庆市地产抵押合同，约定美全置业公司将案涉房产抵押给工行江北支行，并办理抵押登记。
二、因美全置业公司未履行抵押担保的债务，工行江北支行向重庆一中院申请强制执行，重庆一中院于2019年5月查封了案涉房屋。
三、2019年6月，美全商业管理公司提交其与美全置业公司签订的物业租赁合同，称其于2013年5月10日租赁了案涉房屋，租期20年。案涉房屋原估价为33192.73万元，带租复评估价为29930.82万元。
四、2019年7月，工行江北支行出具书面意见，同意按现状进行挂网拍卖，但对案涉房屋的估价不作调整，并承诺：该租赁合同及租赁行为的真实性、合法性及其是否可对抗抵押权人及新的产权人，后续通过协商或另案诉讼解决；暂认可带租赁进行评估拍卖，为了推进执行，同意按原估价意见33223.34万元进行处置。
五、2019年7月，重庆一中院裁定带租拍卖案涉房屋，并以23227.911万元为保留价移送第一次网络司法拍卖，但因无人竞标而流拍。2019年9月，重庆一中院根据工行江北支行申请，作出（2019）渝01执682号之五执行裁定书，将案涉房屋以23227.911万元交付工行江北支行抵偿美全置业公司所负本案相应债务。
六、2019年12月，工行江北支行以案涉租赁合同虚假为由，向重庆市江北区人民法院提起诉讼，请求确认案涉租赁合同无效。2020年7月，江北法院裁定本案移送重庆一中院处理。
七、重庆一中院经审理认为，工行江北支行对法院带租拍卖行为有异议的，应当在执行程序终结之前提出，遂裁定驳回工行江北支行的起诉。后工行江北支行上诉，重庆市高级人民法院审理后裁定驳回上诉，维持原裁定。
裁判观点
重庆一中院经审理认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第6条规定，工行江北支行对法院带租拍卖行为有异议的，应当在执行程序终结之前提出。若允许申请执行人在执行程序终结后通过普通民事诉讼的方式行使本应在执行程序中行使的诉讼权利，显然有违执行异议程序设置的法律本意。若工行江北支行认为执行案件存在不当或错误的，应通过执行监督程序处理。
相关法律法规
《中华人民共和国民法典》
第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。
案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第二十四条被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。
第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第二百四十七条 当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：
（一）后诉与前诉的当事人相同；
（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；
（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。
法院判决
法院认为本案争议的焦点为人民法院对案涉房屋带租执行终结后，工行江北支行能否另行提起确认案涉房屋上的租赁合同效力的民事诉讼。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定，“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”普通民事诉讼所要解决的纠纷，是平等主体之间民事法律上的争讼，也就是有关民事实体法(私法)上的特定权利或者法律关系存在与否的争执。普通民事诉讼的起诉原因是当事人之间的民事实体权利义务争议，其目的在于请求法院确认、变更一定的实体权利义务关系或为一定的给付，从而实现对各方当事人的权利义务关系的衡平调整。普通民事诉讼最为显著的特征是该纠纷除前置程序外未经人民法院或仲裁裁决等机构做出生效法律文书对该民事权利和义务予以裁决。执行行为和执行裁定不是普通民事诉讼的启动原因。执行异议之诉，指人民法院在对生效法律文书强制执行过程中，主要是案外人对执行标的提出异议或主张权利，而向人民法院提起的请求不准强制执行的诉讼。虽然执行异议之诉的主体内容为处理民事实体上的权利义务关系，应当归入民事诉讼的范畴，但由于执行异议之诉属于执行程序的下位程序，与执行程序之间难以分割，其在程序运行上不能与民事执行的整体价值取向产生对立和冲突，故执行异议之诉有别于普通民事诉讼，属于特殊诉讼程序。首先，提起诉讼的时间要求不同。普通民事诉讼是基于民事行为，在一定的限期内提起的，之前并没有实体裁判的存在。而执行异议之诉是只能在执行过程中提出，提起之时已经有一个实体裁判的存在。其次，诉讼目的存在差异。普通民事诉讼是为了请求法院确认自己的实体权利或请求一定的给付等，而执行异议之诉最根本的目的是排除执行机关的执行，维护自身的合法实体权益。第三，提起诉讼的主体不同。任何人(只要其具有相应的诉讼权利和能力)只要认为自己的实体权利受到侵害，都可以提起普通的民事诉讼，但执行异议之诉提起的主体则只能是被执行人或与执行行为有利害关系的第三人。第四，程序规则的设计上存在差异。因在执行程序中发生实体争议而提起执行异议之诉，提起执行异议之诉前，公权力——执行权已介入当事人私权实现的过程，或已受到公权力——法律文书强制力和权威的影响，其与单纯的民事案件已有所不同。在诉讼中要考虑诉讼程序与已实施的执行行为相互的影响关系。
本案中，案涉房屋在执行程序中，各方当事人对案涉房屋上存在权利负担即租赁均系明知，且人民法院在执行拍卖中已经公示了案涉房屋存在租赁合同权利负担，最终将案涉房屋作价抵偿工行江北支行的债权，将案涉房屋权属依法变更给工行江北支行，执行终结。事实上案涉房屋属于带租拍卖流拍而抵债，为变相的执行拍卖行为。众所周知，执行拍卖为法院的司法行为，是人民法院对执行人财产采取的一种执行措施和处分执行行为，具有公法性质，执行拍卖所引致的纠纷均不具有民事可诉性。针对执行拍卖中的争议，对执行标的带租拍卖有异议的，应当依法提起执行异议或执行异议之诉予以解决。执行终结后，当事人认为执行程序中存在不符合法律规定的情形，当事人或者利害关系人应当通过执行监督方式解决。
就本案而言，工行江北支行作为执行申请人，在拍卖前已经明确知晓案涉房屋被美全商业管理公司租赁；案涉房屋租赁合同在执行程序中也予以了披露。在拟定带租拍卖时，评估机构虽对案涉房屋估值进行了复评，但工行江北支行仍表示按照未带租的案涉房屋原估价进行处置，并承诺对人民法院的处置行为不提出异议或要求追究责任(含赔偿)，风险由其自身承担。在网络拍卖流拍后，工行江北支行申请就案涉房屋以物抵债。由此可见，整个执行过程，工行江北支行作为申请执行人已经充分参与，明确知晓并了解到案涉租赁合同，其既未要求济除租赁权，在带租拍卖情形下也不要求调整估价，流拍后还以保留价申请以物抵债。工行江北支行在执行程序中未对案涉合同效力或带租拍卖提出任何异议，却在取得案涉房屋权属后起诉请求确认案涉合同无效，其实质是去除执行标的物上的租赁权为目的，是以普通民事诉讼途径否定人民法院带租拍卖执行行为。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，民事诉讼设立了民事一审程序、民事二审程序和审判监督程序、执行程序等不同程序，对民事诉讼活动进行监督，保证生效裁判结果公正、公平，使当事人的民事权利得到保护与实现。对于民事诉讼各个阶段，也设置了相应的监督程序。对执行工作中当事人、案外人权利保障，也特别规定了执行异议和执行异议之诉程序。本案当事人在执行程序中，未对案涉标的物上租赁权利提出异议，人民法院已经对执行标的物上存在租赁合同关系予以认定，现案涉房屋已经执行裁定发生物权变动，所有权人已为工行江北支行，执行已经终结。而工行江北支行此后以执行程序中人民法院处置的房屋租赁合同存在效力问题为由，通过执行异议之诉以外程序否定执行行为，事实上是以非监督程序否定执行行为。
对于工行江北支行对执行时处置的案涉房屋上租赁合同效力存在问题的主张，因案涉房屋已经执行裁定发生物权变动，人民法院已执行终结。依据人民法院的相关规定，人民法院对正在办理的和已经办结的执行案件均可进行监督。当事人或者利害关系人申请属于下列情形之一的，经审查认为需要监督的，可以立案监督：(一)以执行法院超过法定期限未执行为由申请提级执行、指定执行的；(二)执行法院执行行为错误的；(三)执行法院在执行程序中作出的发生法律效力的裁定、决定、通知等法律文书确有错误的；(四)其他认为执行行为违法损害其合法权益的。因此，工行江北支行作为执行案件当事人认为人民法院办理执行案件存在不当或错误情形，可以向人民法院申请监督。因此，工行江北支行可通过执行监督程序予以处理。
案件来源
中国工商银行股份有限公司重庆江北支行与重庆美全置业有限公司等房屋租赁合同纠纷案[重庆市高级人民法院（2021）渝民终282号]
*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章写作时所在工作单位。
作者简介：
唐青林律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，中国人民大学法学院，法学硕士学位，曾先后在农业部、律师事务所从事法律相关工作20年。北京大学国际知识产权研究中心研究员、最高人民法院诉讼服务志愿专家（2023-2028）、北京市律师协会第十一届公司法专业委员会副主任。北京外国语大学法学院研究生校外导师。中国民主建国会会员。美国国务院国际领导者访问项目（International Visitors Leadership Program，简称IVLP）访问专家（知识产权方向）。
唐青林律师擅长重大疑难案件诉讼与仲裁、公司法（公司诉讼和公司治理、公司并购重组）、知识产权法（商业秘密）、刑事辩护（主要包括金融犯罪、公职人员犯罪、企业家犯罪）。
唐青林律师公司法领域在中国法制出版社出版过《公司保卫战》《公司控制权争夺战》等十多本法律实务著作，在商业秘密领域出版过《商业秘密案件裁判规则》等三本著作，办理过39起在各高级法院和最高法院审理的案件并获得令人满意的结果。
唐青林律师长期关注公职人员犯罪、企业家犯罪领域研究。办理了大量涉及公职人员和企业家犯罪的案件。在北京大学出版社和中国法制出版社出版过四本刑事辩护领域的法律实务著作，包括《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，北京大学出版社2008年出版；《企业家刑事法律风险防范》(MBA、EMBA教材)，中国法制出版社2017年出版；《职务犯罪难点要点剖析——程序辩护卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版；《职务犯罪难点要点剖析——定罪卷》（主编）中国法制出版社，2024年出版。
唐青林律师作为法律专家嘉宾受邀参加CCTV法制专题节目“大家看法”节目，对相关法律事务进行点评，唐青林律师多次被《新华社》《人民网》《知识产权报》、《科技日报》《民主与法制时报》《中华英才》《企业观察报》、《中国贸易报》等全国专业性媒体广泛报道。
唐青林律师曾经在《法学研究》和最高人民法院《民事审判指导与参考》发表论文，在北大出版社出版的《企业家法律防范风险》2008年起连载于《法制日报•周末版》。
李舒律师，北京云亭律师事务所创始合伙人，从事法律工作十余年，先后任某上市公司法律事务负责人、国内知名律师事务所律师合伙人。
李舒律师擅长处理公司法律事务（含公司常年顾问、公司改制和控制权争夺等）、商事争议解决（含诉讼和仲裁）、强制执行与资产处置、金融与投融资、破产重整等领域的法律事务。执业以来，曾为数十家中外大型金融机构和商业企业提供法律服务，尤其擅长从实现委托人商业利益最大化的角度就疑难复杂案件提出整体解决方案，参与办理各类案件总金额达数百亿元。
李舒律师对公司、金融、借贷、担保、执行及刑民交叉等领域有长期而深入的研究，已经出版的著作包括主编《担保纠纷疑难问题及诉讼实战指南》《财产保全与强制执行》《公司诉讼疑难法律问题解读》等。
李舒律师在其长期关注的民营企业家权利保护领域和涉民营企业家财产纠纷和处置等重大疑难复杂案件的整体解决方面，对相关法律问题和司法政策有系统而深入的研究，并有诸多成功案例，2019年在中国法制出版社出版了《民企产权保护政策汇编与解读》。
李舒律师与国内外媒体长期保持友好合作关系，并就诸多法律实务问题接受数十家国内外著名媒体采访，曾受邀在清华大学、人民大学、南开大学、北京交通大学、北京仲裁委员会、中国华融、际华集团等机构为各界讲授法律实务课程。
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