曾经见过一个奇葩户型集锦，有手枪户型、跑道户型、马桶户型千奇百怪，一开始看到有点忍俊不禁，但是代入式地想象一下这样的房子里会有什么样的生活场景呢，感觉不方便的地方居多。这也折射出了二手房户型、面积、房龄等基本面存在较大差异，城中老旧小区有学区优势，但多数户型设计过时、空间逼仄，次新房产品较好，但部分配套一般，二手房源基本面参差不齐，真的满足拎包入住的或在少数。

房龄较长的房子居住舒适度普遍较低是共识，如果不是学区或者总价低的优势，感觉流通起来很难；如今南京推行以旧换新政策，决定权交由业主，政府收购二手房用作租赁等用途，若置换成功提升居住舒适度何乐而不为？

Part.1

二手房成交为市场容量主力，部分板块置换需求旺盛

二手房为市场容量主力，政策叠加，有望止跌企稳

近一年南京市二手房挂牌套数在16-17万套之间，截止2024年4月，南京全市二手房挂牌总量为16.9万套，较3月减少1094套，挂牌均价为27577元/㎡，环比下降1.85%。目前市场二手房源较多，4月末以旧换新政策加持下市场小幅回暖，但价格预期持续下滑，月度新增挂牌量下降，挂牌价格持续下滑，整体仍处于以价换量态势中。

南京市场新房二手房的成交走势基本相同，二手房为市场容量主力，23年二手房月度成交套数基本是新房的1倍左右；24年新房成交萎缩严重，3-4月小阳春成色不足；二手房以价换量成交量相对保持较好，约为新房的2-3倍，4月二手房成交10061套，同比下滑9%，环比上涨19%；成交均价持续下滑，4月24229元/㎡，同比下滑18%，环下滑1%，4月底以旧换新政策出台叠加5月国家层面新政刺激，让市场短期热度回升。

发展成熟板块为挂牌主力，同时置换需求旺盛

南京头部板块河西、大校场二手房挂牌及成交量相对居中，河西由于发展时间较长，二手房挂牌量相对较多，大校场目前次新房较少前期老小区占比较多，成交月度均超百套，其中河西中约300套，整体均价维持较高水平，接近4.5万/㎡；次级主力板块燕子矶、雨核、百家湖，其中百家湖发展较完善二手房挂牌量相对较多，2820套，成交305套；刚需板块桥北、东山等挂牌量较高，其中桥北超万套，成交均价仅1.66万/㎡；此外如老城东、城中等较早发展的老城板块挂牌量也相对较高，置换需求旺盛。

Part.2

二手房源基本面较差，以旧换新潜在市场较大

挂牌房源以90㎡以下刚需产品为主，有置换需求

从南京二手房挂牌房源面积段分布来看，90㎡以下刚需房源占比较多达55%，其中60-90㎡房源占比达37%，130㎡以上改善房源分布较少占比仅17%。

二室及以下房型占比46%，功能型置换需求旺盛

从南京二手房挂牌房源房型分布来看，主力房型为三室和二室，分别占比42%和38%，四室及以上改善房型占比仅13%，存在较多的二室至三室、四室的功能型置换改善需求。

15年以上房龄占比达62%，居住舒适度有待提高

从南京二手房挂牌房源房型分布来看，62%的房子房龄超过15年，其中超过20年房龄的房子占比达24%，10年内的次新房占比仅21%，五年内的仅1%；约10.5万套超过15年的房龄的二手房房源，户型格局及面积、空间感已经远远落后于目前市场上在售新房产品，置换需求旺盛，以旧换新存在较大的潜在市场。

Part.3

典型板块挂牌二手房源基本面分析

城中、老城东等板块二手房基本面较差，置换需求旺盛

南京典型板块二手房房龄分布为两极分化状态，其中大校场、河西南、燕子矶、江北核心区等近期主力发展的新城板块房龄集中分布于10年以内，而城中、东山、百家湖、铁心桥、桥北等发展趋近于成熟的板块，房龄主要分布于15年以上，其中城中板块房龄分布集中于15年以上占比近92%，其中20年以上房龄占比达79%，存在较为庞大的置换需求。

南京典型板块二手房面积段分布呈现两种局面，以河西中、河西南和江北核心区为主的新城板块各面积段分布较为平均，以东山、百家湖、铁心桥、桥北以及雨核、燕子矶等刚需及次级板块面积段基本集中分布于90㎡以下，存在置换需求。另城中板块面积段分布集中于90㎡以下占比近80%，其中60㎡以下占比达45%，面积改善需求旺盛。

南京典型板块二手房房型分布基本以三室为主，但东山、铁心桥、桥北以及雨核二室房源占比较大，基本超过40%，其户型产品存在部分功能性缺失，存在置换需求。城中板块房型分布集中于二室以下占比近80%，其中二室占比达49%，四室及以上占比仅5%。

重点板块置换需求分析

从目前重点板块二手房基本面的分析来看，早期发展较快目前土储较少开发基本饱和的板块，二手房挂牌量相对较大，如城中、河西中、百家湖、东山、桥北等板块，且二手房源基本面普遍较差，房龄15年以上，90㎡以下的两室房源居多，置换需求旺盛。而江北核心区、河西南、大校场、燕子矶等新城板块，二手房挂牌量相对适中，区位优势较为明显，存在较多高品质新房产品，可承接置换客户需求。

Part.4

以旧换新首批落地，救市决心坚定，置换正当时

以旧换新成绩单出炉，置换全新渠道魅力初显

截至5月20日，微信小程序“宁换新”平台登记意向报名约4150 组，初审符合条件的登记约3430组。案场累计来访约2230组，缴纳新房意向认筹金的换房人515组，首批次100套房源线下验房、评估结果出具等工作已经完成，目前已有52组客户确认成交，正在同步办理存量房和新房交易手续。

新政后，新房刺激明显，二手房观望偏多，客户心里悄然变化

5月17日中国人民银行等有关部门三箭齐发，降首付、降商贷及公积金贷款利率、取消商贷利率下限；新房市场周末叠加部分项目“以旧换新”试点报名，带来案场来访及认购上涨，客户看房情绪相对高涨；而二手房河西、大校场、铁心桥、燕子矶、江核等板块带看量小幅上涨，成交量无明显变化；部分二手房门店反馈卖房者普遍较为积极，部分热点板块上调挂牌价，而客户普遍处于观望状态。

可以理解，政策利好释放一部分真实需求，叠加案场营销手段，新房刺激作用会及时显现；而二手房点对点交易变数较大，房东通过政策更加坚定政府救市信心，表现更为积极，毕竟抛售房源损失较大，而客户面对二手房源若是首置则有更多考虑，新房整体的居住体验大多数优于二手房，若政策还将继续深化那么购房成本将进一步压低，而若是置换，目前南京以旧换新政策后续将有更多的项目参与，置换客户将有更多选择，且随着政策逐步完善，自主性更强；且以旧换新评估价基本与目前市场持平或略高，另外无中介等服务费用，置换成本进一步降低，何乐而不为？

政策完善叠加国家层面政策利好频出，置换正当时

以旧换新政策完善，新房贷款按揭可按国家最新规定的15%缴纳首付，二手房出售后所得房款在支付首付后剩余房款将退还置换人，大大提高了置换客户资金使用的自主性；且后期将有更多项目参与进来，新房项目将有更多选择。

全新的置换通道，三家评估机构综合定价无不良引导、无信息差；无中介等服务费用，资金使用自主性可以保障，叠加目前国家层面优厚的信贷政策，正是置换好时机，若后期去库存效果显现，新房存量减少，不排除政策出现新的变化。

文/克而瑞南京高级分析师 章周垚

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