北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我有一套上西外附小的一居室2020年入手的一居，目前学区房都在跌，德胜看跌幅比较大，月坛也在降，咨询下如果现在置换个月坛或者德胜两居或者三居是不是好的选择？
主要考虑两点：1展览路西外附小直升的西外初中成绩近年来一般，2一居不具备居住属性，还得再租房子。想着下行阶段置换个好的学区，同时兼顾居住2居或者3居。但是与中介了解展览路片区成交量很低，基本没啥客户看房。
长远看当前如果能卖出去，再贷个几百万置换一个是否最优？还是暂时不动，可以在其他地方买个能住的房子（单位在丰台南四环这边，也在考虑丰台这边的二手），只是觉得现在是买房和换房的时候。
一居住不下，家里刚有了二宝，自己的住着，还得再租一个两居或者三居。感觉租金跟贷款月供比还是高一些啊，关键还不稳定，可能老得搬家。展览路降的还挺狠的，今年老大上小学，要是上了西外，肯定就没法西城内部转了。或者要不然展览路片区换个自己能住的，片区内降幅都差不多。
A：
1、卖了学区房再买学区房，那就看预算和具体的房源呗。常规建议是如果总价提升的多，能买到好学区的宜居房子那就换。
好东西什么时候都稀缺，人口再减少，牛校的学位也是有限。而且2025年后进入明确的拐点，学区功能有可能减弱，但居住的功能会增强，里外里的能对冲。主要是总价越高的溢价相对低些，风险也小点儿，西城的相对贵，1500万以上溢价能低些。
2、这参考韩国首尔和台湾省台北的学区房先例吧，学区房也曾经都超高溢价，甚至是劣币驱逐良币。但人口连续下降之后，最牛学区的宜居房子都能保持一部分溢价，普通的就普通了。北京之前的各种功能性房产也是这先例，风口过后，好地段配套全和宜居的都基本不亏，毕竟房子是用来住的。
3、买丰台的，能满足居住就买呗。丰台西部除了北大地的都不算学区房，没溢价，南四环的都没有，正常居住。
但上学在西外，真的能长期住丰台吗？低年级还行，高年级和中学的压力就大了，尤其初二之后，能让孩子每天多睡会儿都是很多家长的理想了。再俩孩子，将来很可能不是一个学校，接送挺辛苦的。要不就看看海淀的，北太平庄的学区溢价不高，居住的性价比基本合适，就是价格比丰台高了。
4、这基本都是自住的考虑，那还是看自己的感受吧，外人不好建议，没标准方案。
仅供参考。
二
Q:
我们最近看了朱辛庄地铁站旁边复式公寓，中介介绍的二手，19年的，42平180w。现在只能以公司名义买，这个价格怎么样，值得入手吗？未来的行情怎么样？我是外地户口，孩子已经大学了，买了以后在北京有个落脚的地方了，买了后出租，自己住都可以，如果能够增值就更好了。纠结中，望指导。
A：
1、朱辛庄地铁站，万科天地？180/42=4.3万，应该是市场价，如果租金在5/6000的话就还行。也就是用总价除以预估租金，在300之内算合适，最高不能超过400，这范围内都说的过去。
2、值不值得得看自己的主要目的。注重自住和租金就值得，优势是居住的性价比高，租金收益率也高。注重升值和流动性就不太值得，升值慢，出手时挂牌期长不好卖，就因为升值慢才显的性价比高的。
3、未来行情看租金，租金涨了房价就涨，租金跌了房价就跌，跟普宅大盘的关系不大，不是一种产品。另外也可以参考银行利率，利率涨跌也影响公寓的价格。这种产品在投资角度就相当于理财产品，利率比银行高，就是不太好套现而已。
4、简单就这情况，看自己的主要需求吧。另外也考虑一下风险，一般是三种，一是政策，如果遇到收紧的话就会更影响流动性和价格；二是房产税，早就有成型的法律，只是一直没收而已，如果推行房产税的话大概率从商住开始；三是土地出让金，这倒无所谓，还早着呢。
总之这种产品最好别太考虑升值什么的，很难做到。另外租金收益高也意味着一定的风险，否则有钱人和各种基金早就投资了。
仅供参考。
三
Q:
我家孩子2025年上小学，目前新宫有一套房子不打算卖，考虑到丰台的学区资源较弱，但不追求牛校。想在东城龙体或者天永入手一套学区房，总价500—600，想听听您的推荐。
A：
1、天永和龙体不算一个级别的。龙体是整体不错，天永则是部分挺好，如果和龙体相比那就以李村的为主，一师附小。就是溢价也都不低，比例至少不低于龙体。
2、另外多说一句，不追求牛校，那买学区房的意义就减弱了。虽然说东城整体的资源强，也均衡，但丰台的十二中放到东城也是顶流，钱校丰二和十八中算中上。而东城的渣校到了丰台也是渣校，那多花上百万溢价的效果就小多了，只得到学籍价值。
所以还是先追求牛校吧，学习氛围基本都超过普校，买学区房求的不就是氛围环境吗？实在进不去再用不追求来安慰自己。
3、单从学区来讲，常规建议是首选龙体，没合适的再看天永。
仅供参考。
四
Q:
我基本情况是，目前租住在海淀，朝阳管庄有一套80年代满五小两居，前几年出租，几个月前到期不租了。想置换到交通大学附近的大两居或小三居。
请问一下：
1、最近卖房比较困难，价格下调几次了也没有合适的客户，继续租出去等待合适的时机还是继续降价，有什么好的建议吗？
2、交通大学附近的小区一般都比较老，没有电梯的老板楼和楼龄较新带电梯塔楼，该怎么选择？您有合适的小区推荐吗？
A：
1、这具体的交易我可不知道，只能问当地中介，一房一议，这没有标准方案。老小区本来就都不好卖，这种时期更容易吃亏，如果换的也是老房的话就甭着急，反正都是同一种产品。管庄地段儿也不算差，交大又不是热门学区，等等看呗。
2、交大附近房龄新的只有长河湾，其他好像没什么房龄新的。板楼塔楼，自住角度看自己的喜好，保值角度首选小板楼，有没有电梯无所谓。塔楼的话除非是户型很好，否则次选。
仅供参考。
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