作者：周军律师

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买房的时候，付款和过户之间一般都会有一定的时间间隔。如果在这期间房子产权出现纠纷，会给买房人带来较大风险。

如果已经支付全款，是否可以通过确权之诉确认房产权呢？

最高人民法院在（2020）最高法民终580号案中明确：即使购房人已经全额支付了房款，但没有办理过户登记手续，其请求法院确认享有该房屋所有权的诉求不应得到支持。

理由是：

一、根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需要依法登记后发生效力。未经登记，不发生效力。

二、过户登记为必要程序，在多个案例中，法院均强调了未办理过户登记手续不影响合同的实际履行和支付款项的事实，但并不因此就确认购房方的所有权。

三，合同履行请求权，即便购房者未能办理过户登记，但基于合同协议，他们可以要求确认房屋所有权并要求卖方协助办理过户手续。根据法律规定，即使支付全款单位过户，买房人并未取得涉案房屋的所有权，仅有要求出卖人协助办理涉案房屋过户手续的债权请求权。

最高院的这一裁判规则强调了房屋所有权登记的重要性，明确了在法律上，债权和物权的二分原则，房屋买卖合同是债权，房屋所有权是物权，要想基于合同债权取得房屋所有权的物权，必须要按照法律规定进行物权变更登记，否则，当事人只能享有基于合同的债权请求权。换言之，只有完成过户登记的购房者才被视为该房屋的合法所有者。

那么在哪种情况下，确权之诉会被支持呢？

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第2条的规定,“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

这中间的关键在于，如果付全款后（贷款买房也算，因为银行已经将全款支付给出卖人）房屋已经被买房人实际占有，则实际“占有”的状态也是“对社会公众产生的外部效力”。

此时买房人已经拥有真实物权，出卖人仅有配合买房人过户的义务，不再拥有物权。房屋的真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致。这种情况下，法院将判决支持确权。

最高院在（2020）最高法民申4号、(2019)最高法民申3846号即采用该种观点。

怎么才能证明房屋已经实际占有呢？

买房人可以提供交房屋入住通知书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、水费单、电费单、物业费收据等材料，特别是物业费、水费、电费等费用缴纳银行转账记录及缴费凭证原件，就可以证明合法占有房屋。

当然，如果涉案房屋被执行查封，买房人也可按情况选择《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八或二十九条来排除执行。

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