官方都忍不住吐槽房价下跌了——
前几天,国家统计局正式发布了70城房价指数,其中描述房价时写道「各线城市住宅销售价格降幅都有所扩大」:
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数据告诉我们:
四个一线城市二手房价已连续7个月下跌,历史最惨时刻当之无愧;
如果看到跌幅,北京上海下跌力度更大了,出现了类似“绩优股补跌“的情况。
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而如果看到新房价格,上海显得格外逆天——
虽说上海从未官宣放开限价,但新房价格上涨的体感很明显:
上海新房价格已经连续16个月上涨,是全国范围内唯一始终保持上涨的城市;
上海新房可能也是全中国房产甚至投资领域最稳定的理财产品。
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01 “正挂率爆炸”
二手房价格不断下跌、新房价格不断上涨,用通俗的话来说就是「倒挂正在不断消失」,这也是新房为什么越来越难卖的关键原因——
近年来,上海楼市流行着「买房打新」的风气,大家的共识在于买新房能赚到钱;
但回顾过去上海房地产的历史,「新房比二手贵」是铁一般的规律,仅在过去3年出现了反转。
根据火箭哥整理统计,在10年前上海新房的价格普遍是二手房价格的1.3倍:
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而看到当下,新房/二手的价格关系开始“重回正轨”,新房比二手房更贵正成为现实——
根据火箭哥整理,从2023年8月开始上海新房就比二手房贵了起来;
截止2024年4月,新房比二手房贵超38%,完全进入正挂时代。
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可以明显看到,这两个月正挂幅度越来越大,一方面是二手房价一直在跌,一方面是最近以豪宅新房上市为主。
而这个数据摆在一起,和体感也是非常吻合的——
如果追溯数据,上海新房市场的降温恰好就是从2023年下半年开始的,从销售数据上就能看出来:
认购率开始急转直下的时间点,和倒挂消失的时间点几乎完全一致,真实的市场果然非常敏锐。
二手房市场下滑,导致置换客群购房速度减缓,旧房子卖不出,新房就没办法买,要么钱不够,要么资格不足,”横、竖两方,总有一条走不通“。
结果,造成新房库存逐步高企。
4月上海新房库存去化周期超过12个月,压力是两年前的两倍。想要卖出去一套新房,KFS至少需要用之前2倍的力气。
02 “逼着出大招”
数据肯定早就统计好了,所以出台新政从昨天就开始酝酿了——
5月16日晚间财联社电报,5月17日下午4点多部委将召开国务院政策例行吹风会,酝酿推出房地产“重大举措”。
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5月17日中午,央行发文,降低住房商业贷款首付比例,首套最低已经降低到15%,也是房地产商品房开放后最低水平:
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同时个人公积金贷款利率下调0.25个百分点,贷款压力进一步减少;
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一直到今天,关于房地产的“重大举措”还没有轮动上海,未来也不会只是今天出台的降首付比例、降贷款利率类常规手段,一定还有“闻所未闻”的新鲜招式;
在拭目以待新增的同时,有购房打算的朋友,可以行动起来了,市场底就在当下。
最后说一句,今天新政之后小红书上讨论很多,比较经典的言论就是:
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如果真的上海降低首付,买房的人是否真的会变多是要打个问号的——
首付在降低、门槛在变矮,可是大家有没有想过:
你的工作,还在吗?
你的工资,涨了吗?
你的预期,变了吗?
当下的政策利好买房是真的,鼓励真正的刚需去享受新政策利好;
但是在今晚上头之后,火箭哥也希望大家冷静思考下:
我买房的目的,到底是什么?
如果只是为了享受政策去买房,就有点本末倒置了。
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