打开网易新闻 查看精彩图片

写在正文之前:因微信公号改版,请将我们设置星标,以防失联。

作为“最强地级市”的苏州,去年成功进阶为特大城市,在去年年末公布的一系列数据中,苏州的城镇化率更是已达82.48%

随着城市的不断发展,城市与乡镇之间的界限逐渐模糊,众多板块能级持续提升。其楼市也逐步向改善型发展转变,不断刷新人们的刻板印象

今天就跟着分析师一起来看看一些典型板块吧~

打开网易新闻 查看精彩图片

新区浒墅关

许多人的刻板印象中,浒墅关一直存在着“偏远、远郊”的标签,这在早年也确实是不争的事实

浒墅关位于新区北部,虽然有着悠久的历史人文底蕴,但距离姑苏主城确实有一定距离,早年间成片的安置小区,加之交通不便,浒墅关在“老苏州”眼里就是比较标砖的“乡下头”了。

打开网易新闻 查看精彩图片

图片来源浒关高新区发布

另一个比较明显惹眼的标签即是“刚需大本营”。这确实没说错,早些年浒墅关板块楼盘基本主打刚需产品。

比如恒基旭辉城、理想家园等一些如今还热门的二手房都是那个阶段的产物,据克而瑞苏州房产测评统计,2015年以前的浒关板块新房均价基本都在8000-9000元/㎡,是名副其实的价格“洼地”

打开网易新闻 查看精彩图片

但很多人不知道的是,浒墅关的历史地位是相当高的,作为南北交通要道和进出苏州的门户,前有“先有浒墅关,后有苏州城”论调,后有“江南要冲地,吴中活码头”的称谓。

而随着苏州整个城市的发展,浒墅关板块如今迎来了新的提升。

首先是崛起的配套

永旺、宜家、迪卡侬、开市客四大商业齐聚,提升了浒墅关在苏州的商业价值地位,交通方面除了在建的轨交6号线,3号线早已通车,还拥有苏州新区火车站

这样的高密度、高质量的业态哪怕是在苏州绝对能赞一句“优秀”。

打开网易新闻 查看精彩图片

其次,许多不关注浒关板块的人可能也忽略了板块的发展潜力

2020年5月,浒墅关一体化发展正式启动,也就是浒墅关经开区和浒墅关镇实现一体化管理,将全力打造产业发展的新高地;2023年,浒墅关经济开发区直接冲入了国家级经开区综合排名前30,发展进入新阶段。

打开网易新闻 查看精彩图片

板块楼市“刚需大本营”的刻板印象近几年也在逐渐改变,据克而瑞苏州统计,去年浒关板块成交新房套均面积达约117㎡,板块需求逐步偏向改善化。

产品力方面也有提升,譬如板块中建·虹溪璟庭就打造了约2500㎡的下沉式滨水庭院会所与前场的鲲广场;待入市的嘉澜轩打造了建面约116-193㎡洋房,起步面积也有所提升。

不过值得一提的是,高库存还是浒墅关新房市场比较明显的特征,价格方面浒墅关新房之间也“内卷”严重,折扣力度很大,性价比相当高。

打开网易新闻 查看精彩图片

园区跨塘

园区板块的认可度,在苏州买房人心中一直是排在前列的,但早些时候,跨塘似乎不在这个行列之中,人们的印象里,这里一直是“苏漂”的聚集地,也一直是产业层次低、城市能级低的乡镇板块。

其实跨塘的区位条件一直是相当优秀的,南邻金鸡湖,北靠阳澄湖,通往昆山的娄江也经过与此,在明清时期就逐渐形成了集镇,被称为苏州娄门外第一集镇——娄下镇

如今的跨塘,交通条件仍然优越。高铁园区站坐落于此,是园区当下唯一的高铁站;轨交3号线通过、8号线在建,形成双轨交通。

打开网易新闻 查看精彩图片

更喜人的是,板块规划在2022年也得到了进一步提升,园区北部将打造为城市副中心的阳澄南岸创新城,覆盖跨塘、娄葑北、唯亭、青剑湖生活片区以及阳澄半岛旅游度假区。

打开网易新闻 查看精彩图片

根据规划城铁副中心(跨塘),将重点打造一个现代服务产业园和一个总部经济区,目前中欧校友总部大厦、恒泰理想创新大厦、中锐具美大厦就已经投入使用。

板块一直存在争议的教育问题,近期也传来了利好消息,苏州工业园区“星海·至和少科院”揭牌成立,星海与至和实验学校携手共进。

打开网易新闻 查看精彩图片

至和实验学校周边新建的都是高品质纯新盘,生源也很纯粹,就比如其一路之隔的保利天汇

打开网易新闻 查看精彩图片

保利天汇地处阳澄南岸创新城,直线3km金鸡湖,周边优越的交通条件,可以说“一步湖东CBD”

打开网易新闻 查看精彩图片

保利天汇由央企龙头保利发展+国企江苏水利联袂打造,共12栋8-10F洋房及6栋高层,是园区难得的低密社区。

值得一提的是,项目还是苏州园区首个保利“天字系”项目,无论是外立面、户型设计,还是装修配置都站在了市场前沿。

玻璃幕墙+铝板的公建化立面,品质感满满;社区内约400㎡中央客厅、约500㎡亲子游乐场、活力跑道等社交场地,不同年龄的邻里在此交汇。

户型设计方面,项目更贴近市场需求,打造了建面约109㎡-179㎡三至四房改善户型,还对产品进行迭代升级,均采用了大阳台、LDKG一体化、酒店式主卧套房等设计。

打开网易新闻 查看精彩图片

交付样板间升级软装后的实景拍摄效果图,非交付标准,具体交付以合同约定为准

项目全装修标准水准也很高,东芝的中央空调+迈迪龙的新风系统+菲斯曼全屋地暖或同等品牌,还有西门子、唯宝、汉斯格雅等厨卫品牌 (最终以实际交付为准),提升了生活精致感与居住舒适度。

而从价格方面来看,保利天汇“3”字头的洋房对比园区核心等一众5万+的价格,也是很有性价比的。

其实,总的来看,跨塘的未来发展还是值得期待的,毕竟TA还是血统纯正的园区板块,天生“自带光环”;交通、产业、学校配套目前已经算比较完善,加上阳澄南岸创新城的总体规划,板块楼市未来也有着一定支撑

打开网易新闻 查看精彩图片

相城渭塘

细数苏州楼市的刚需板块,主要集中在一众外围板块。

但板块供地素质的优质化加上资源配套的完善,其实一些我们刻板印象中的“刚需、乡镇”板块也逐渐进入改善时代,就比如渭塘板块

首先,区位一直是渭塘板块的优势。

从地理位置来看,渭塘镇毗邻高铁新城,是阳澄国际生态新区(高铁新城)片区的重要组成部分,作为与高铁新城北部接壤的渭塘板块,不仅能够享受高端的商业休闲娱乐配套,其板块价值也受“发展黄金期”的高铁新城辐射而提高。

打开网易新闻 查看精彩图片

正在施工中的地铁2号线北延也将更将进一步串联起渭塘和高铁新城的联系。

同时渭塘的产业、生态也齐头并进,智能家电、智联汽车零部件、生态材料产业集聚 ;珍珠湖、盛泽湖两大自然湖泊,可以称得上“宜居宜业”

再来看看板块楼市,承接高铁新城资源外溢,拥有优秀的宜居环境,渭塘的房价却仍处于洼地

前些年,板块新房也主要以刚需为主,如在售的万科星遇光年、湖畔春晓等楼盘,产品以三房户型为主,总价200万元以内即可上车,并且一直在打折促销,优惠力度很不错。

众多刚需楼盘也加重了渭塘的“刚需”印象,但从去年开始这一情况发生了改变。

去年11月,板块绿城紫薇花开项目入市,其打造了打造25幢4-6层叠墅,户型建面约160-180-220㎡,非常纯粹,也掀开了板块新房别墅化的序幕

打开网易新闻 查看精彩图片
打开网易新闻 查看精彩图片
打开网易新闻 查看精彩图片

渭塘板块去年出让的5宗宅地中,仅1宗容积率为2,其余4宗容积率均小于1.1,最低仅1.05

目前,华发渭塘38、39号地块已经公布了规划,将打造真别墅产品

打开网易新闻 查看精彩图片

根据规划,两宗地块将联合打造15栋3F的双拼、联排、31栋4F的叠拼以及3栋7F的洋房

从目前公布的一层平面图来看,产品力也相当优秀,光联排户型的南向面宽就达到了约13.5m,横厅面宽更是达到约9.1m,整个客餐厅呈现270°广角视角,尺度感强烈。

打开网易新闻 查看精彩图片

这是华发在苏州继姑苏院子项目之后的又一高端低密作品,低密与近盛泽湖是一大卖点,并且项目综合楼面价才约1万元/㎡,价格还是值得期待的。

按这个趋势,其他几宗宗容积率在1.1及以下的地块,大概率都将是别墅产品。2024年的渭塘即将进入别墅时代,这也有利于带动渭塘人居水平的迭代提升

打开网易新闻 查看精彩图片

可以发现,在苏州越来越多板块“区位偏远、刚需聚集、配套落后”的刻板印象正在不断淡化

像我们之前提到过很多次的斜塘板块,几年前还是“二手房莲花帝国”,如今已经转身一变为 “奥体南高端改善住区”了。

归根到底,是苏州这座城市结构的不断外扩,轨道交通的稳步建设,经济发展结构的进一步稳定......使得越来越多板块与板块、城市与乡镇之间的壁垒不断打破,人们的人居改善需求也随之呈现外扩趋势

打开网易新闻 查看精彩图片

引用数据及观点请注明来源:克而瑞苏州房产测评(cricfjsz)

免责说明:文章中所有观点和数据均为独立见解,仅供参考,克而瑞不对引用文章内容和数据及其所引发的任何直接或间接损失承担责任,且就文章相关内容享有全部的解释权。

▍往期回顾

C R I C · S U Z H O U