hi 各位，我是图图，一个专门说实话的房产媒体人

如果你仍不知道怎么买新房，记得常来新房暗场看看

上海内环内究竟有没有发展饱和？

这个问题得先问问大黄浦和大杨浦答不答应——

家都还没拆完呢，跟我说饱和？

相比起黄浦内环内新房屡创高分的火热，杨浦内环内新房风格就相对接地气：

“内环内10万+新房，绝佳性价比”

“内环内11万开头新房，在此绝版”

“内环内12万均价新房，全市内环中的价格洼地”

相对具有性价比的背后，是杨浦内环配套以及城市界面的薄弱

以及，巨大的供应量

预估潜力在3000套以上

未来三年，浦西内环目测都是杨浦的主场，主打一个量大从优

废话不多说，直接给大家上张干货

除了2个续销的尾盘，杨浦内环内未来还有5幅地块待拍，8个项目待入市

本期我就带大家盘点一下杨浦内环内的新房项目

一、 待入市项目

01九龙建业四平路项目

项目位于杨浦鞍山板块，定位是四平路地铁口的城市综合体项目

该地块2010年就由杨浦城投拿下，2018年被九龙建业获得，预计2026年竣工

其中办公大约4.8万㎡，住宅2万㎡，商业6000㎡

未来住宅楼仅有一栋，提供162套房源，套均面积在126.8㎡左右

项目优势很明显，杨浦内环内地段，鞍山板块配套成熟，地铁8/11号线双轨交房，并且紧邻同济大学，对高校教职工有一定置业吸引力

不足之处在于住宅体量太小，项目业态复杂，未来恐难形成一个较好的居住社区氛围；除此之外，项目周边皆为鞍山老公房，城市界面老旧也让千万+购房者难以接受

02保利琅誉

今年三批次就已经过会但迟迟未取证的保利琅誉，近来终于准备开启认购了

项目位于杨浦东外滩板块，距离12号线江浦公园站约350m，18号线平凉路站750m，轨交出行相对便利，据说高区还能看到陆家嘴三件套

项目预计供应281套房源，产品面积段分布如下：

27套85㎡的2房

208套99㎡的3房2卫

14套116㎡的4房2卫

29套143㎡的4房2卫

根据项目11万7的联动价可以推算，1000万内就可以置业在上海内环

因为是由两个小地块组成，项目整体比较狭长，未来在小区景观以及道路噪音方面都会有一定程度的不利因素

再加上项目周边都是一些老公房，整体活力缺乏

不过未来这个项目未来的学q可能有惊喜，一街之隔就是齐齐哈尔一小，能增加一些家长购房者青睐

03招商&海门国资委项目

去年11月，招商&海门通过杨浦区土地遴选获得平凉街道19街坊住宅地块开发权，预计提供15栋60-70套总高不超过12m的风貌别墅产品

参考周边不到300m距离的翠湖滨江21万联动价，未来这块地的业主也是非富即贵

不过就现场情况来看，未来的风貌别墅很可能是在原保留建筑的基础上加以改造，产品类似露香园二期别墅，在居住舒适度上可能大打折扣

除此之外，项目西侧就是光明集团拿下的保障性租赁住房地块，拍下多年完全没有开工医院，后期工地可能也会对招商海门项目有一定影响

04中信泰富&杨浦国资委八埭头项目

要说杨浦内环内未来哪里最有看点，中信泰富&杨浦国资委八埭头这个项目没跑了

200亿的投资体量，4幅地块打包的低密高端城市综合体，步行可达4、12、18号线3条地铁线；项目总用地面积8.65万㎡、建筑量约18.1万㎡

项目业态涵盖甲级办公写字楼、高端生活配套商业、风貌别墅+385套高层住宅

除8-9街坊地块之外的3幅地块容积率都在1.3/1.4，未来3块地的打造也将对标翠湖滨江

除此之外，4块地总共还有超5万方历史保护建筑，未来建成效果几乎决定了杨浦八埭头片区的城市面貌

不过超级地块的开发周期往往漫长，尤其是涉及历保文保建筑的旧改项目，隔壁的合生创展2002年就拿下巨无霸地块，二十多年后才推出了缦云上海，希望这次中信泰富能给点力吧

05瑞安翠湖滨江隆新里

杨浦内环内最引争议的项目，同样位于杨浦内环八埭头片区

让人躁动的不仅是其瑞安翠湖的名号，更因为21万的联动价！

项目预计供应90套建面约160-410㎡联排合院产品，3000万级别的门槛价格，很可能奠定的是东外滩住宅天花板层次

在物业服务方面，项目自带800平会所，据说能满足业主一些定制化需求

可以说瑞安开启了杨浦内环风貌别墅时代的风口，对标黄浦老城厢不是梦

对此坊间评论有云：没体会到风貌两个字在杨浦的价值，就问大家怎么看？

06保利发展&杨浦国资委项目

今年4月，保利发展&杨浦国资委联合体通过遴选拿下平凉街道45街坊地块

地块规划用途为二类住宅组团用地，容积率1.2，地上计容建筑面积16876.75㎡，住宅总套数不少于129套

可想而知未来又是一个带风貌别墅的小区，会有一部分里弄保护建筑

项目更多具体规划尚未披露，但这类型的风貌产品未来在内环内的竞争应该会比较惨烈

07城投平凉路项目

去年12月，上海城投拿下大桥街道94街坊地块，地块位置就在之前城投自己项目高阳新里北面，未来预计供应多层公寓105套，风貌别墅32套

其中多层公寓联动价12万/㎡，风貌住宅18万/㎡

目前项目已经有户型图流出，从小道消息来看，多层公寓的户型包含了1房、2房、3房，户型设计和丰富程度都令人诧异

从户型来看这个项目的整体定位不得不说有些尴尬，偏向一个夹带部分风貌别墅私货的市区刚需盘

至于产品品质方面，可以直接参考南面的高阳新里

08 保利置业&华丽家族平凉项目

待入市的保利琅誉东侧80m同样还有一个保利置业的项目，不过该项目由华丽家族联合操盘

项目地块不大，总共出让面积才只有4432㎡，还包含了小部分保留建筑

不过和隔壁的保利琅誉相比，这块地不再是单纯的造高层，也有一部分风貌别墅配置

高层联动价格也是11.7万/平，风貌住宅联动价14.8万

地块小、离核心滨江地带更远，价格被打下来了能理解

未来项目的营销口号甚至都可以这样写：入主内环风貌别墅产品，门槛最低的一个

根据保利琅誉的推盘进度来看，这个项目很可能要等到年底或者明年年初才可能入市

华丽家族此次重出江湖，带来的作品是否依旧华丽也值得期待

二、待入市地块

01平凉街道4街坊地块

地块位于杨浦内环内八埭头片区，和八埭头滨江园地块以及中信泰富地块紧密相连，当地人称为“后纺三”地块

该地块从2021年3月开始动迁，目前已经清出

根据规划指标，地块未来住宅容积率在1.4，建筑限高12m，下一个风貌住宅地块预定

02平凉街道47街坊

地块位置位于阳光城滨江悦南面，在杨浦区土地控规图中显示为一块住宅用地

地块的规划指标如下：

性质：住宅

容积率：2.3

计容建筑面积：23423㎡

限高：40米

套数：223套

套均面积：105㎡

目测未来的产品主力应该是13层左右的小高层，主力户型为3房

03平凉街道53街坊地块

该地块同样位于杨浦内环八埭头片区，西侧一街之隔就是瑞安翠湖滨江

目前地块拆迁工作已经完成，整体进入环评阶段

根据地块住宅建设指标来看，未来该地块的容积率2.5，产品限高60米，占地面积大约在2.5万㎡，未来供应的产品主力应该是18层左右的高层住宅

04平凉街道64街坊地块

地块位于招商&海门国资委项目东侧，离18号线平凉路地铁站距离不到200m

容积率2.5，建筑限高80m，占地约2万㎡，未来供应的主力产品目测为高层住宅

05大桥街道88街坊地块

有消息说杨浦近期即将拍卖的一块地，可能成为众多地块中最早敲定的那个

地块出让面积13833㎡，容积率1.8，建筑面积24899㎡

88街坊西侧商办地块已于去年，未来有希望和地块住宅实现同期交付

三、尾盘续销项目

01中海海上和集

老盘中海海上和集目前仍有少量房源在售，均价12万1

项目优点在于交房时间在一众杨浦内环内新房算早的，据说明年10月就会组织预看房

并且做到了纯人车分流，对比更晚入场的保利新房这方面还是有点优势的

但是项目不足之处也很明显，容积率高，小区周围界面老旧，真石漆外立面没有品质感等

在竞品井喷的情况下，恐怕还需要续销一段时间了

02金隅外滩东岸

该项目从2022年7月入市，均价11万5，一期触发了70.62的积分

此后市场进入冷静期，金隅也随着一期更比一期冷静

目前项目仍有三期少量房源在售，优点是所见即所得，楼盘预计今年9月就能交付

不过楼盘去年就被业主举报在施工过程中用的多项材料检测不合格

要不再熬熬，变成现房了去看看实体楼再决定买不买吧？