多少人在关注楼市，就有多少人忽略商办市场。
来自合富研究院的数据，上周广州一手商铺成交155套，达到近半年的峰值水平；公寓自3月起成交套数显著上升，已经高于去年下半年大多数月份。
没想到吧，当你们都在紧盯广州住宅市场时，商办市场正在悄悄逆袭。
01
公寓大卖主要受新政刺激
先说商铺，近期爆单主要是靠大宗交易撑市。
纵观全年商铺市场的成交量，大宗交易通常占比约6～7成，其特征是成交规模大但并不稳定，较多为股东确权等内部网签，有一定的“水份”。
其余成交量来自各项目的散售，其中又数大盘配套商业尤为吃香，因为这些业主的生活需求主要靠楼盘底商满足，客流量大而且消费稳定。
所以，想投资商铺的人，应该知道怎么物色了吧。
至于公寓这边，全市网签1017套，成交量是环比激增64%，对比去年4月下跌约10%。
对比同期住宅市场，网签5218宗，环比上升29%。
同比去年4月却是下滑33%。
也就是说，虽然广州住宅和公寓都在回暖中，但公寓是状态更勇，跑在前面。
这突飞猛进的关键，关键是政策。
4月2日，广州市规划和自然资源局内部通知《广州市规划和自然资源局关于停止审批商务公寓等类住宅项目的通知》：严禁商业服务业用地及混合用地上建设的商业、办公及新型产业类变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑。
在编制土地出让方案时，也不得出现有关公寓等类住宅的表述。
这导致了目前市场上的存量公寓，价值见涨。
具体看区域的数据，海珠成交最猛，占比全市35%，主要来自保利琶洲四季、琶洲one57和越秀·天荟江湾这几个项目的合力贡献。
而这几个公寓项目，之前都跟大家聊过了——
保利琶洲四季（《我家对面，冒出一个琶洲全新神盘！》）主打类住宅的设计，总价只要360万起，万胜围地铁站旁，是平替版的保利天悦。
琶洲one57更倾向于投资性质，旁边全是企业总部大楼，置业门槛更低，总价最低约150万。
越秀·天荟江湾则是商办大盘，既有南向江景豪宅天樾组团，含建面约176～293㎡大平层，同时还准现楼Loft公寓在售，均价2.2～2.5万/㎡。
接下来是番禺，成交占比31%，但数据上需要考虑碧桂园长盛汇、恒大冠珺之光（已更名为广州足球公园）滞后网签所致。
排名第三的居然是南沙，成交占比约9%，以美的江上沄启、铂玥明珠ONE为主力军。
有意思的事，这两个项目都在横沥金融岛上。
02
两大热点板块 琶洲和南沙横沥
与住宅市场的多点开花不同，广州公寓热点板块其实是相对集中的，指向非常明确——
海珠区的琶洲，南沙区的横沥岛。
背后原因，首先是跟供应有关。
受新政的刺激，4月广州公寓供应大幅上涨，供应1448套，环比上涨520%。
其中海珠、白云、荔湾和南沙都是供应大户，而琶洲和横沥岛又是海珠和南沙各自的热力板块。
供应足够，新货多了，自然更容易吸引流量。
其次，这两个板块的规划、调性和客群，跟公寓是真的合拍。
与住宅不同，会选择公寓的人虽然不多，但目的性都很强——
要不看重出租回报率，要不看上公寓使用场景多、性价比高的特殊优势。倒推出来的客户画像，或是投资客，或是年轻白领和创业者。
唉哟，这不就是琶洲、横沥岛的朋友圈嘛。
琶洲不用多说，以互联网、新型产业为主的第二CBD，高薪年轻人多，核心需求是住得近，通勤娱乐方便，住宅有而公寓缺的学位反而不是必须的。
周边全是大厂和企业总部，还有广交会兜底，公寓出租率和租金回报率杠杠的，投资价值可想而知。
至于横沥岛，作为全国首个国际金融岛，不仅拿下IFF周年论坛、第五届世界媒体峰会开幕式等国际盛事，期货交易所、大湾区商业银行、粤港澳保险服务中心等也已规划落户于此。
可以想象，大批金融新贵和全球高精尖人才将会陆续而来，有着一定居住、租赁需求。
加上横沥岛的公寓比较特殊，基本享有与住宅同等的配置，譬如前面提到的美的江上沄启和铂玥明珠ONE都是带阳台、可明火，办公居住都是不错。
另外还有一点，就是旁边灵山岛的公寓供应较少，而且价格很高，价值已经获得市场一定认可。
很多人不知道，灵山岛尖的明珠湾壹号曾在2021年推出VERSACE高定空间，成交单价高达9.8万/㎡！
所以长远来看，灵山岛的公寓需求很有可能外溢到横沥岛这边，并且拉高区域公寓租金水平。
要是各位有想做包租婆、包租公的理想，棋手买公寓或许比买住宅更香呢。
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