北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我和爱人分别在五棵松和北京康复医院附近上班，家里之前有套老破小卖了，想换套改善的3居，总价预计能承担800以内。家里孩子刚1岁，2029年上1年级，海淀的改善3居应该够不着，就想着在石景山或者丰台买套学校稍好点的。目前主要关注的是远洋山水、京汉旭城，以及长安悦玺、中海学府里等新楼盘。

有几点疑惑请教一下：初步了解石景山的景山学校远洋分校和京源学校虽然可以，但是中考锁区，大概率还要在石景山上高中，家里对孩子将来的期望底线是一定要上大学，要是能考上一本甚至211最好。我们家里会重视孩子教育，但是不想像海淀传闻的那样鸡娃，您觉得在石景山按部就班的一直到考大学能行吗？有没有必要去海淀买学区房？

如果我们想先在石景山买套改善3居住着，等到孩子上学前再卖了换房，您觉得从保值角度考虑石景山远洋山水、京汉旭城，以及衙门口和古城附近的这些新楼盘，买在哪里比较合适？

最近北京一直在出政策，但是市场回暖并不明显，您觉得近一年内房价上涨的概率大吗？大概什么时候买房比较合适？

A：

1、锁区是东西海之间为主，跟石景山的关系不是太大，成绩好的就走市级统筹，金刚小强都能报。另外今年三区互锁有点儿放宽了，特长生能多一些名额，等你们孩子中考的时候大概率会更宽。再或者说只要是成绩好，那谁想锁也锁不住。国籍护照都锁不住移民，中考能锁住谁啊？

2、石景山现在的普高率（公立）应该在70%吧，大部分孩子都有高中上。然后北京的本科率现在是40%左右，中等以上的能上大学（公立）。211比例30%左右，石景山有可能略低一点儿。这比例低于官方数字，是没剔除筛选率的，算真实数据。

在石景山想上一本或211，如果是普校的普班（小初高），按现在的情况基本得做到小学班级前三，初中前五，高中前十。或者说一本有可能，211的难度要更大一些。

3、如果是按部就班那就看孩子的天分了。只能说按现在的内卷程度，211对普娃来说非常难，一本也挺不容易的。北京娃的四大名校不是清北人航，而是北工大，首经贸，联大，海跑儿，能理解难度了吧？

4、学区房只是一种工具，买不买的看自家情况，这没标准，不买学区房也净是上牛高的，成绩好就行。或者说看孩子的天分，天牛娃最好去海淀，资源更多，点招的渠道也多，天牛娃能占很大便宜。石景山当然也不会被耽误，只是选择少了一些而已。

5、远洋山水和京汉旭城的保值都挺好，至少不落后大盘。远洋的算学区房，但没什么溢价，相对算性价比高的。原因是石景山到目前为止没有顶级高中，否则溢价就必定增高了。京汉旭城是中学有京源名额，但这就不算学区房了，性价比也更高点儿。这俩都挺好的，都算各项兼顾。

新房看价格，只能说之前几个中海的新盘在升值上不错，到目前为止赢了大盘一些。现在的我不知道什么价儿，能打折就划算。

6、哪次救市都不是立竿见影的，第一次救市三年之后才在上海启动行情，北京则拖了整整五年。第二次救市还行，深圳上海半年见效，北京八个多月吧。第三次救市是深圳用了一年，上海多俩月，北京拖了一年半。

这次我都不知道该从什么时候算合适了，反正至少是一年了吧，也可以算一年半了，再等等看吧。我认为至少是不跌，微涨的可能性大，这么多钱都在银行囤着呢，总不能再给销毁了吧？孩子生出来了就早晚出去闯荡，多少都得惹点儿祸，就看怎么管了。

7、什么时候买合适？一是有较大利好政策出台的时候，二是成交量持续上涨的时候，三是核心区价格普涨的时候。这关注着吧，有了明确迹象就尽快，没有就等着。

仅供参考。

二

Q:

我们家孩子5岁，夫妻俩工作都在北边，望京区域为主，计划700W预算左右买房。我们不属于鸡娃的那种家长，所以原先计划在东城买房（听说学校相对平均，竞争压力不大，高中率还可），第二选择是海淀（整个区的学区属性貌似还可，次新房比例相对高一些）。

我们房子希望是个两居，80~100平米，希望至少次新（毕竟太老的话感觉保值率影响还是比较大的）。不太希望有学区溢价，正常的学校即可（毕竟孩子出生率逐年降低，感觉学区溢价波动性很大，风险较高）。不考虑朝阳的原因主要是认为这里学校既没有多好，学习还得卷（不确定这个观点的正确性）。现在首先是纠结去东城还是海淀买房，其次就是想了解有没有合适的小区推荐。

A：

1、呵呵，北京除了海淀和顺义的虎妈之外，谁家在上学之前都不太鸡娃的。但上了学就没谱儿了，很多时候都是无奈的被迫卷入。我家开始也不想鸡娃，但这不是上了贼船就下不来了嘛。

2、东城是如果不追求好高中的话就压力不大，追求的话在哪儿都差不多，无论哪个区的好资源永远稀缺。真实普高率（公立）70%左右，和西城都算很高的。

海淀的学区属性貌似还可？沃天，这话茬儿都让我都没法儿接，相当于说北京的规模还凑合，马云勉强算有钱，国宴捏着鼻子也能吃。

考虑好吧，海淀可是全国最强了，没有之一。能和这里比肩的只有某些江苏的“孟母盘”（变态鸡娃的小区），但整体学区属性来讲都无法相比，牛娃集中度更是比不了。另外海淀当地土著家庭有不鸡娃的，外来的妈妈们很难保持佛系，一旦加入就很卷的，最好先加个妈妈群了解一下吧。

3、700万，80-100平的次新。那基本就是清河或西三旗学区了，或者永定路学区，先看看吧，看是否有合适的。其他学区都没什么次新房，或是预算对不上，或是溢价率都不低。

海淀所有的普宅都有学区溢价，希不希望都有，只是根据学区档次和预算，在比例上有所不同而已。以上三个学区的溢价率都不算高，居住的性价比在海淀算相对高的。

4、朝阳的头部校放到东西海也是牛校啊，也就是排名在金刚小强之后而已，其中还有生源的因素。朝阳的高分段很牛的，至少不弱于东城，而且还在提升。如果朝阳算卷，那东城的高分段也差不多，西城和海淀加个更字，或者海淀是“更2.0”。

5、选择学区只能家长定，外人不好建议。这么说吧，如果单从卷的程度来说，普娃在东西城相对压力小，牛娃则哪儿都差不多。但牛娃在朝阳能让家长最省心，天牛娃在海淀最占便宜。

6、总之我建议还是先了解一下各区的教育模式吧，根据自家情况选择，没有最好的，只看哪个区适合自己。然后再选学区，之后是学校，最后是小区和房源。

仅供参考。

三

Q:

我们是丰台天兴家园的回迁！当年回迁完了剩余的钱在魏善庄一品家园买了个大三居，结果也是可想而知，去年年底持平卖了。现在手里一共能有现金350，因为不想压力太大所以就不想贷款太多，还想在天兴家园买个出租用，毕竟周边配套还不错，现在买合适吗？还是再观望一下呢？还是有其他的建议呢？

A：

1、天兴家园，白盆窑汾庄儿的，优势是地段儿不错，房龄也不算老。劣势就是回迁房，层高有点儿低，户型不算太好，略弱于四合庄和葆台的。但综合下来也算不错，尽量选两居户型好的，不吃亏。

2、另一个有可能的利好是楼底下第五实验，但这说不清，到现在也没明确的说法儿。去年四合庄小学有派位第五实验的，说明是没完全堵死的。怎么说呢，就算不给周边太多的学位也不吃亏，给的多的话就算利好。

3、该买就买呗，这几年的行情对丰科园周边影响不大，尤其是普通小区都没多大涨跌。我没关注天兴的，但应该是波动不大。观望的话就盯着周边商品房的成交量，持续上涨就尽快，仍然低迷就等着。同时看政策，有了大的刺激就尽快。

4、其他没什么建议，天兴家园的多关注户型，避开北边那错层的，层高选地板的，尽量选户型好的就行。房子是用来住的，越宜居的越保值。

仅供参考。

四

Q:

再打扰您一下。我最近看了通州1号线的地铁房。我考虑积分加出租，300万以内，可以买到2010年左右的一居（通州北苑.天时名苑小区户型东南向68平），2005年左右一居（果园.新华联家园北区南向一居75平），和2005年左右户型不太好的两居（果园.苏和时代82平），和2010年左右的定向安置房两居（梨园.新城嘉园78平）或是2010年左右的商品房一居（梨园.新通国际花园61平）250万以内，这套可以少贷款。

麻烦问一下：以上房子，是楼龄新品质好些的一居好流通，还是安置房或是户型小区一般的两居好流通。我预计七八年以后要换房。另外，通州武夷花园板块，能买到二类经济适用房的一居，或是地铁远点的两居。中介跟我说没必要去武夷花园板块，说是那边配套不如八通线地铁边的房子。

亦庄我看300只能买到地铁开间，顺义花梨坎还没有去看。还有回龙观，应该只能是2000年左右的不带电梯一居。麻烦问您帮忙看看哪个板块更合适呢。主要是考虑积分，加出租，加安全性。

A：

1、考虑积分+出租+安全性，那这计算租售比就行。收益率估计是回龙观的最高，然后是亦庄周边的（旧宫）和花梨坎，再之后是通州的估计都差不多，最低的估计是亦庄核心区与武夷花园的。租售比低等于收益率高，租金高就代表性价比高，安全性自然高了。

另外通州的租金收益本身就略低，所以也不算安全性低。亦庄核心区与武夷花园都是有溢价的，这说不太好，只能说租金不太划算。

2、具体房源我不敢说什么，不到现场的话看户型图都没用。但尽量不选大一居吧，6/70平的小两居才合适，出租的坪效高，大一居就是自住更合适了，宽绰。

3、哪个流通性好没标准，一房一议。通常是小两居优于大一居，商品房优于保障房和安置房，房龄新的比老的强。然后肯定是首选户型好的了，房子是用来住的，越宜居的才越受追捧呢，至少是流动性强。

但这都得结合具体情况，问当地中介吧，他们最熟悉。另外带不带电梯无所谓，反正也不是豪宅，只要不带硬伤就没什么影响。

4、还有就是开间，尽量短期持有吧。这种产品的适应面窄，北京保值好的不算多。亦庄的算是其中行情不错的，但有溢价，既然来晚了也就谈不上多合适了。

仅供参考。

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