近几年，产业园区市场的表现并不乐观。由于受到经济环境的影响，市场的发展势头已经明显放缓，不再像过去那样繁荣。此外，在过去的几年里，许多人对产业园区的运营难度过于低估，过于乐观地看待其发展前景。然而，无论市场状况如何变化，我们必须承认，园区高周转的时代已经过去。

PART 01 产业园发展形势分析

产业园区的发展，一开始政府是主导力量，后来企业开始发挥更大的作用，现在又回到了政府主导的局面，整个过程也就几年时间。这种变化的背后，其实是由很多因素共同推动的。

首先，产业园区作为政府推动产业升级和经济增长的重要工具，曾经是政府手中的关键牌。在过去，产业园区在促进高新技术产业发展、吸引外资、创造就业等方面发挥了不可替代的作用。因此，政府对产业园区的持续关注和投入，是符合其发展战略和政策导向的。尽管在管理效率上可能存在一些问题，但政府的主导地位和对产业园区发展的推动作用是不容忽视的。

其次，随着住宅地产市场的下行压力增大，传统土地财政的模式难以为继。在这种情况下，政府迫切需要寻找新的增长点，从而转向培育产业和服务企业方面，以应对当前的经济困境。产业园区作为一种集约式、内涵式发展的载体，不仅能够促进产业结构的优化升级，还能够吸引更多的投资，提升土地的使用效率，因此成为了政府政策倾斜和资源配置的重点领域。

第三，过去一段时间，许多民营企业涉足产业园区的开发与建设，但由于质量控制不严和管理经验不足，导致部分园区的品质和效益并不理想。尤为值得注意的是，部分非专业地产开发商的涌入，进一步加剧了市场的混乱，留下了许多遗留问题，给政府带来了不小的困扰。

为了应对这一状况，政府采取了更为严格的监管政策，对产业园区的地产属性进行了限制以确保产业园区的健康发展。

第四，随着国有平台公司对资产配置效率的不断提升，它们开始寻求更为优质的资产标的以实现资产增值。在此背景下，产业园区因其稳定的收益前景和政府政策的支持，成为了国有平台公司战略布局中的重要一环。

国有平台公司通过投资和运营产业园区，不仅能够响应政府推动产业升级和区域经济发展的号召，还能通过园区的运营获取稳定的现金流，提升公司的信用评级。这种双赢的局面有助于国有平台公司吸引更多的外部投资，进一步扩大公司规模和增强市场竞争力。

因此，在政府的主导下，园区开发更加注重产业布局和长远发展，市场化的特征相对减弱。传统的地产开发模式，在这种背景下，面临着较大的调整压力，其原有的开发模式可能不再适应新的市场需求。

然而，园区中最有价值的服务板块，如技术创新、孵化服务、产业配套等，却往往不是政府或国有平台公司的强项。这些领域恰恰是民营企业展现其灵活性和创新优势的舞台。

PART 02 深挖产业园发展核心诉求——园区服务

实际上，自产业园区概念提出之始，服务便已成为其核心发展诉求之一。从时间维度来看，园区的硬件开发周期通常为3至5年，而园区提供的服务则能够带来长达50年的持续收益。这种时间跨度的差异凸显了服务在园区发展中的长期价值和重要性。

此外，服务也是衡量园区运营能力的关键指标。在硬件设施的竞争趋于饱和之后，软件服务——包括园区管理、企业扶持、技术支持、商务服务等成为了决定园区竞争优势的关键因素。

很多产业园区运营商会把服务作为主要宣传内容，一方面是政府的要求，应对政府对产业服务和企业培育的各种期待；另一方面是吸引企业的营销手段，通过服务内容来为品牌赋能。

然而，纵观当前的市场情况，能够真正提供优质服务的园区案例并不多见。一方面，由于投入少产出低，园区服务的先天优势并不强；另一方面，园区服务的复杂性和专业性要求较高，导致持续提供高质量服务的运营商数量有限。这种现状导致了许多园区在初期宣传时声势浩大，但时间一长，却难以维持其服务品质，最终导致用户和市场的流失。

从长远来看，园区服务确实具有巨大的发展潜力，因为其长期性和高收益特性。然而，在当前环境下，若要提供优质的园区服务，首先需要建立坚实的基础，解决资金来源这一关键问题。

园区服务的资金来源于哪？

一是物业服务，对应就是物业费等；这个是基础，也是保障；

一是招商服务，对应是租金；这个是价值体系，未来可期。

园区能提供的服务又有哪些？

园区提供的服务主要可分为两大类：一类是依托于园区载体的基础服务，这类服务相对较为稳定，且在运营收入中占据较大比例。另一类是增值服务，这些服务包括除基础服务之外的其他辅助性服务，如商务支持、技术咨询、市场推广等。目前，增值服务领域尚缺乏成熟且广泛认可的模式。

特别是金融服务，它在园区企业和个人用户中需求日益增长，但能够提供专业、全面金融服务的园区运营商却相对较少。金融服务包括但不限于融资对接、投资咨询、财务管理等，对于园区内企业的发展壮大至关重要。因此，探索和开发成熟的增值服务模式，特别是金融服务，是提升园区整体竞争力的重要方向。

无界招商平台在产业园服务方面有较为完善的配套方案，先进的数智化园区系统和园区资产管理系统等工具不仅使企业能够快速且全面地了解产业园区的基础配套设施，还能根据他们的特定需求，提供定制化的服务匹配，从而显著提升园区运营效率和服务质量。”

在未来的发展中，产业园区应善用招商工具重点关注增值服务的创新和拓展，以满足园区内企业和用户多元化、个性化的需求，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。