为什么说“服务”是园区发展的核心诉求？无界招商如何提供服务？|产业园|园区发展|政府

近几年，产业园区市场的表现并不乐观。由于受到经济环境的影响，市场的发展势头已经明显放缓，不再像过去那样繁荣。此外，在过去的几年里，许多人对产业园区的运营难度过于低估，过于乐观地看待其发展前景。然而，无论市场状况如何变化，我们必须承认，园区高周转的时代已经过去。

PART 01 产业园发展形势分析

产业园区的发展，一开始政府是主导力量，后来企业开始发挥更大的作用，现在又回到了政府主导的局面，整个过程也就几年时间。这种变化的背后，其实是由很多因素共同推动的。

首先，产业园区作为政府推动产业升级和经济增长的重要工具，曾经是政府手中的关键牌。在过去，产业园区在促进高新技术产业发展、吸引外资、创造就业等方面发挥了不可替代的作用。因此，政府对产业园区的持续关注和投入，是符合其发展战略和政策导向的。尽管在管理效率上可能存在一些问题，但政府的主导地位和对产业园区发展的推动作用是不容忽视的。

其次，随着住宅地产市场的下行压力增大，传统土地财政的模式难以为继。在这种情况下，政府迫切需要寻找新的增长点，从而转向培育产业和服务企业方面，以应对当前的经济困境。产业园区作为一种集约式、内涵式发展的载体，不仅能够促进产业结构的优化升级，还能够吸引更多的投资，提升土地的使用效率，因此成为了政府政策倾斜和资源配置的重点领域。

第三，过去一段时间，许多民营企业涉足产业园区的开发与建设，但由于质量控制不严和管理经验不足，导致部分园区的品质和效益并不理想。尤为值得注意的是，部分非专业地产开发商的涌入，进一步加剧了市场的混乱，留下了许多遗留问题，给政府带来了不小的困扰。

为了应对这一状况，政府采取了更为严格的监管政策，对产业园区的地产属性进行了限制以确保产业园区的健康发展。

第四，随着国有平台公司对资产配置效率的不断提升，它们开始寻求更为优质的资产标的以实现资产增值。在此背景下，产业园区因其稳定的收益前景和政府政策的支持，成为了国有平台公司战略布局中的重要一环。

国有平台公司通过投资和运营产业园区，不仅能够响应政府推动产业升级和区域经济发展的号召，还能通过园区的运营获取稳定的现金流，提升公司的信用评级。这种双赢的局面有助于国有平台公司吸引更多的外部投资，进一步扩大公司规模和增强市场竞争力。

因此，在政府的主导下，园区开发更加注重产业布局和长远发展，市场化的特征相对减弱。传统的地产开发模式，在这种背景下，面临着较大的调整压力，其原有的开发模式可能不再适应新的市场需求。

然而，园区中最有价值的服务板块，如技术创新、孵化服务、产业配套等，却往往不是政府或国有平台公司的强项。这些领域恰恰是民营企业展现其灵活性和创新优势的舞台。

PART 02 深挖产业园发展核心诉求——园区服务

实际上，自产业园区概念提出之始，服务便已成为其核心发展诉求之一。从时间维度来看，园区的硬件开发周期通常为3至5年，而园区提供的服务则能够带来长达50年的持续收益。这种时间跨度的差异凸显了服务在园区发展中的长期价值和重要性。

此外，服务也是衡量园区运营能力的关键指标。在硬件设施的竞争趋于饱和之后，软件服务——包括园区管理、企业扶持、技术支持、商务服务等成为了决定园区竞争优势的关键因素。

很多产业园区运营商会把服务作为主要宣传内容，一方面是政府的要求，应对政府对产业服务和企业培育的各种期待；另一方面是吸引企业的营销手段，通过服务内容来为品牌赋能。

然而，纵观当前的市场情况，能够真正提供优质服务的园区案例并不多见。一方面，由于投入少产出低，园区服务的先天优势并不强；另一方面，园区服务的复杂性和专业性要求较高，导致持续提供高质量服务的运营商数量有限。这种现状导致了许多园区在初期宣传时声势浩大，但时间一长，却难以维持其服务品质，最终导致用户和市场的流失。

从长远来看，园区服务确实具有巨大的发展潜力，因为其长期性和高收益特性。然而，在当前环境下，若要提供优质的园区服务，首先需要建立坚实的基础，解决资金来源这一关键问题。