楼市「倒挂」现象，通常指的是一二手房之间的差价，但当下的南通楼市，正在经历另一种倒挂——成交量。

数据显示，今年截至5月底，南通市区（不含通州区和海门区、下同）新房成交了2003套，二手房成交了7203套，二手房成交量约为新房的3.6倍。

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南通楼市二手房成交量压过新房，并非一夕之间，早在三年前就埋下了草蛇灰线。

根据统计，2021年南通市区二手房/新房成交量的比值为1.25，2022年为2.04，2023年上升到2.89，2024年至今这一比值已达3.6。

数据说话，南通二手房和新房成交量「倒挂」现象正在加剧。

那么，南通二手房是如何一步步起势的呢？

第一，投资客大量出货

众所周知，2021年是这一轮周期的顶点。

2016-2021年之间，南通楼市行情一路向上，吸引了大量投资客。

但从21年下半年开始，市场热度急转直下，前几年的投资客大量出货，二手房市场挂牌量激增。

尤其随着低温态势加剧，很多投资客大幅降价出逃，这使得二手房的「性价比」逐渐超过新房。

翻看相关二手房网站发现，24小时内大幅降价的房源比比皆是，其中既有远创樽樾这类高价次新房，也有国城璟府这些投资客高占比小区，即便是绿城玉兰公寓这类名校学区房也在降价抛售。

第二，房企更加谨慎

一方面二手房挂牌量增加，另一方面新房供应和土地供应却在缩减。
粗略统计，今年1-5月，南通市区仅有5个纯新盘入市，仅挂牌1宗涉宅地块，还因无人报价终止出让了。

行情持续低迷，房企拿地、推盘都更加谨慎，新房市场活跃度降低，二手房逐渐掌握话语权。

第三，买房人需要安全感

这两年，大量房企出现债务违约，楼盘逾期交付、质量降标已是屡见不鲜。

购买期房有可能会遇到交付延期甚至烂尾的问题，但二手房就不存在这个问题，对于购房者而言，二手房所见即所得更有安全感，尤其目前二手房市场确实也有很大的选择空间。

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二手房越来越强势，这就带来了一个问题——新房在价格方面的话语权被逐步稀释。

以中创区为例，「老四子」近半年二手房成交均价分别为——仁恒公园世纪30895元/㎡，万科方圆27359元/㎡，远创东樾23584元/㎡，华润悦府19794元/㎡。

这就直接导致了「新四子」不得不打折促销，如果万科揽境坚持2.95万/㎡不降价，招商公园道依旧是2.98万/㎡，试问有谁愿意买单？

再看今年新入市的仁恒紫琅世纪，同样是仁恒的招牌，公园世纪当初开盘即罄，而紫琅世纪入市至今已近5个月，截至发稿前仅备案了8套。

究其原因，价格依然是关键。

据内部消息，仁恒紫琅世纪首开备案价为：洋房35940元/㎡，中高层30680元/㎡；折后洋房34143元/㎡，中高层29146元/㎡。

要知道，目前中创区、滨江等同能级板块新房竞品折扣力度大多在8折-8.5折，而仁恒紫琅世纪仅优惠了5个点，对目标客户吸引力不足。

再考虑到上述中创「老四子」目前二手房成交价明显低于紫琅世纪首开价，且都是实景现房，客户显然有更多选择。

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有人认为，南通市区二手房「以价换量」大量分流新房客户，倒逼开发商不得不打折促销。

也有人认为，新房去化持续艰难，加重了市场低迷情绪，才使二手房东宁可亏本也要抛售止损。

可以肯定的是，在二手房成交量远远压过新房的当下，一个区域的「定价权」，正逐渐由二手房东掌握。

在同区域、同配套前提下，只有这个新房项目的产品力比次新房领先至少一个level，价格又跟主流次新差不多，才能拥有一席之地。