2024 年了，普通人还能不能通过购买一线城市核心地段老破小盼拆迁逆天改命或者躺平收租？

答案很简单，不能。

在未来住房双轨制和以旧换新两大“重拳”之下，老破小和动迁房的金融属性和流通性都会被彻底剥夺。首先，为什么现在各地都在搞以旧换新？很多人以为去库存会是国家出钱启动棚改，重启下一轮暴涨。但现在的问题是，上海的房价比起 15 年涨了实在太多了，居民杠杆率也比当年高太多了，再加上如今的 90 后、00 后不仅收入没涨，反而都想明白了，不愿意牺牲生活品质去“上车”。

最后的结果就是各地的老房子根本就卖不动，大量的卖盘压在头上谁来接？指望着靠放松限购就能拉动上海如今的二手房置换链条，根本就不现实。那怎么办呢？

新用户不进场了，那就鼓励老用户复购了，但老用户房子卖不掉，无法复购，于是“大家长”就来收房了，让老用户加钱上杠杆再去买新房。现在的以旧换新要么是房票安置，收了你的老房子之后给你个代金券加钱去买指定的新房，要么就是让购房者可以先订新房，然后卖房，如果老房没有如期卖出去，新房的定金可以退。

如果是第一种，国家收了大量的老房之后，就会转身去做租赁性用房，用低廉的租金和服务吸引大量年轻人过来租。如果是第二种，就会导致大量的房东在同一时间内抛售刚需房和老破小，导致价格进一步踩踏。无论哪一种，最终对老破小的售价和租金都是利空，简直无解。

其次，在首付变成两成之后，上海的土地市场继续“变天”，取消了原有土拍市场中封顶成交价，改为价高者得。这是什么意思呢？有人说新房随便他涨，跟老房没关系。刚刚不是说到了，咱们这个游戏玩到现在，新用户已经鼓励不动了，只能改为刺激老用户了，那怎么激发老用户的复购热情呢？

就是把新房直接全面奢侈品化，容积率降下来，产品迭代上去，低密度洋房、花园别墅，一个一个争先恐后推出市场，婀娜多姿，秀色可餐，不怕你不买，就怕你不来看。看完房之后再回到自己三梯十户的老房子里，一想到现在电梯动不动就要修，邻居的素质也不咋地，这辈子不能这么过下去了，必须改善，明天就去中介门店把老房子挂出去。于是新房越多，新房越好，整个市场想换房的人就越多，老房子的卖盘就会越来越多，流通性和价格就会越来越低，陷入一个死循环。