2026年，楼市明显有了回暖的迹象，全国房价的走势也分出了不同的情况。
据国家统计局的最新数据显示，一线城市的二手房房价已经连续两个月都在涨了。二三线城市的房价呢，和上个月比起来，降价的幅度越来越小，有的基本和上个月价格一样。楼市整体不再像之前那样，到处都是房价下跌的低迷情况了。
从具体的数据来看，4月份的时候，一线城市二手住宅的销售价格和上个月比涨了0.4%，涨幅和上个月一样。其中，北京、上海、广州、深圳分别涨了0.4%、0.7%、0.2%、0.3%，上海的二手房涨幅在这四个一线城市里是最大的。
新房市场也有了回暖的苗头。4月，一线城市新房房价和上个月比涨了0.1%，不过涨幅比上个月少了0.1个百分点。不同城市之间的差别很明显，北京的新房价格和上个月比稍微降了0.2%，上海、广州、深圳的新房价格分别涨了0.4%、0.1%、0.1%。
整体来看，和去年同期比，降价的幅度越来越小，市场开始有了稳定的趋势。
伴随着房价回暖，今年楼市的“小阳春”热度远超市场预期，成交量实现大幅反弹。数据显示，3月份全国重点20城二手房成交面积较2月环比暴涨117%，实现翻倍增长；4月重点20城二手房成交面积达1793万平方米，同比去年同期上涨17%，热度持续延续。
以北京为例，4月二手房成交量突破18000套，创下近五年同期成交新高，市场挂牌成交活跃度显著提升。价格端的改善同样直观，百城二手房挂牌价环比跌幅已从去年下半年动辄超1个百分点的跌幅，收窄至近期的0.3%，部分热门板块房东甚至顺势坐地起价，让不少购房者产生楼市彻底翻身、可以抄底入场的错觉。
看似量价齐升的回暖行情下，却暗藏着极具扎心的深层信号，多项核心数据并不支撑楼市全面反转、持续大涨的乐观预期。
这轮看似火热的小阳春，存在明显的结构性短板，最大的矛盾集中在“成交量回暖、房贷杠杆收缩”的背离现象。楼市想要实现持续性回暖，绝非短期成交量走高就能实现，核心需要新增购房者主动入场、加杠杆置业，依靠真实的信贷增量支撑市场上行。
毕竟绝大多数家庭买房无法全款，房贷是楼市回暖的核心动力，房贷规模上涨，才代表购房者真正愿意负债入场、看好后市。
但当前金融数据恰恰反映出居民置业心态的谨慎与保守。央行2026年头四个月金融统计数据显示，全国住户贷款整体净减少4902亿元，楼市核心支撑的住户中长期贷款仅微增1199亿元，而短期消费贷款大幅减少6102亿元。
单看4月数据，住户中长期贷款直接减少3408亿元，较去年同期多减2177亿元，意味着楼市成交火热的表象下，居民房贷总额正在持续缩水。
这种反常现象的核心原因，是当下购房者普遍主动压低置业杠杆，居民负债意愿大幅降低。如今购房者置业心态彻底转变，不再跟风高杠杆买房，普遍选择多付首付、全款置业，优先用公积金覆盖房贷，最大限度减少商业贷款，降低月供压力与利息成本。
同时，市场普遍存在的“赎楼还贷”现象，也持续消耗房贷存量，卖房者还清剩余房贷完成过户的过程，本质就是一笔房贷的清零。这也让本轮楼市回暖形成了鲜明特征：看房、买房的刚需人群增多，但愿意高负债入场、长线投资的人群大幅减少。
截至今年一季度，居民杠杆率已从2024年一季度的62.3%降至59.0%，足以印证居民避险、降杠杆的主流心态，仅凭无杠杆、低杠杆的刚需成交，很难带动房价持续走高。
不过本轮小阳春并非完全的虚假回暖，相较于往年昙花一现的行情，今年市场存在实质性的结构性改善，核心亮点在于房源挂牌量大幅收缩，供给端压力持续缓解。
回顾2025年楼市小阳春，当时26个重点城市二手房挂牌量环比上涨10.1%，需求回暖的同时，大量房源集中挂牌抛售，市场供大于求，快速压制了行情走势，回暖转瞬即逝。而今年市场格局彻底改变，3月26个重点城市二手房挂牌量仅环比微涨0.6%，4月挂牌量更是同比、环比双双回落，抛售潮彻底消退。
供给端的稳步收缩，让需求端的真实购买力得以凸显，楼市底部修复的扎实度远超去年。
同时，全国商品房待售面积在3月末迎来了52个月以来的首次下降，一线城市新房去化周期缩短至13.7个月，库存压力持续缓解，为市场企稳提供了坚实支撑，这也是本轮行情能够持续发酵的核心基础。
但不可否认的是，当前楼市回暖完全依赖刚需独木支撑，市场缺乏接力动力，存在明显的上涨天花板。目前市场成交主力，集中在刚需自住群体，大多是为结婚、子女入学、城市安家的刚性需求，在房价回落、利率低位的窗口期选择入场。
在上海、深圳等核心城市，总价300万至400万的刚需小户型房源去化速度最快，前期被高房价、观望情绪压制的刚需购买力集中释放。
反观改善型置换需求与投资性购房需求，整体依旧沉寂，市场置换链条尚未打通。一轮健康、可持续的楼市行情，需要刚需、改善、投资需求层层接力。
当下刚需低价房源持续去化，一旦刚需房源消耗殆尽，剩余房源要么总价偏高、要么品质不足，后续购买力将出现断层，行情大概率随之降温。
本轮楼市小阳春的持续性十分有限，整体呈现“旺丁不旺财”的格局，成交量活跃但信贷、杠杆持续走弱的现状，短期内难以改变。虽然4月底高层明确定调“努力稳定房地产市场”，多部委接连出台楼市组合拳，当前房贷利率也处于历史低位，政策底已经彻底确立，但政策底不等于市场底，楼市深度调整、缓慢修复的大趋势并未逆转。
未来楼市行情能否延续，关键取决于两大核心变量。其一，改善型置换需求能否顺利接力，打通“卖旧买新”的置换链条，承接刚需退场后的市场空白；其二，居民置业信心能否修复，重新提升加杠杆意愿，为楼市注入持续增长的信贷动力。
对于普通购房者而言，当下无需极端看涨或看空。对于有真实自住需求的人群，当前政策友好、利率低位、房源可挑选空间大，是稳健的购房窗口期；但对于投资、投机人群，楼市普涨时代彻底落幕，结构性分化成为常态，仅核心城市优质房源具备保值属性，多数房产已无投资价值。
楼市已经告别野蛮生长阶段，唯有以理性、长期的心态看待市场，才能适配全新的房地产发展格局。
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