这两天，广州官宣收购二手房后，老破小业主都很亢奋。
比如，卡在卖房环节的换房人，就像抓住救命稻草，连夜申报的大有人在。
但冷静下来，也要面临现实问题。楼市君新建的粉丝群里，已有数百条讨论，呼声最大的两个顾虑是：
“卖掉二手、换新房是好事，可是我又不想背太多贷款...”
“按收购价卖出老破小后，还买不买得起配套好的新房，不想去开荒啊”
｜ 广州楼市发布 制
其实，大家顾虑指向同一个核心：
卖旧之后，我想换居住体验“不降反升”的新房，怎么买才最划算？
这是个好问题，先看广州二手收购基础条件：
环城高速内、面积70平以下（楼龄不限），收购总价300万内，实际收购价由评估机构按市场成交价核定，要求二手收购价≤新房购买总价。
换句话说，你卖旧的钱，如果刚好覆盖或略低于新房总价，这样你不用补太多差价，减少家庭财务负担。
｜海珠西小区实拍图
｜广州楼市发布 摄
看回当下市场，在链家平台上，按300万内、70平内筛查：
中心四区二手住宅挂牌约1.7万套，大多数属于环城高速内的收购范围。
我们剔除顶级学位房的最高项、超高楼龄的最低项，大多数老破小价位集中在100万-300多万的区间。（若有最终评估价公布的朋友，欢迎评论区分享~）
按政策要求，业主需在二手收购协议签订后180天内买入新房，这意味着，这群老破小置换客，将成为今年广州新房库存消化的主力之一！
｜ 广州楼市发布 制
对于想参与“以旧换新”的老破小业主，不想背负太大的经济压力，推荐置换舒适圈划定在总价100-300万出头的新房。
当然，在这个预算内，好不容易换一次新房，标准肯定不能低于过往居住体验。
要么学铁商齐全，要么景观视野出众，要么社区高配配置，要么享新规产品“大空间”...总要在最大程度解决老破小业主的换房痛点。
为此，我们花了半天时间，帮大家整理广州近40个符合条件、总价合适的在售新盘。
主要分布在天河、荔湾、白云、黄埔、番禺、增城、花都及南沙等，涵盖成熟大城、综合体、江景/湖景房、准现楼、新规产品都有，帮你换房提供参考。（备注：产品和价格存在实时变化，以售楼部最新口径为准）
｜ 广州楼市发布 制
下面，我们具体展开聊聊:
天河区
总价300万左右，学铁商齐全的准现楼
在天河东，主要有两个选项，总价300万左右够得着。
比如珠江花城，天河罕见的85万方成熟大城，经8年时间发展，已交付超4000户，学校、商业一应俱全，居住氛围成型。
总价290-340万左右，就能买入77-88平准现楼，适合天河、海珠就近置换的新广买家。
｜珠江花城对口体育东均和小学
｜图源：项目提供
另一个是能建天河麓誉府，社区整体配置很高，会刷新老破小业主的居住体验。
60米宽主门楼、酒店式环岛落客区、泛会所等公区已呈现，是以前老小区想都不敢想的高规格配置。
在售约80-86平产品，还是使用率约110%的新规户型，适合天河本地上班、想要高得房率的买家。
｜麓誉府会所实景
荔湾区
总价290万起，从园景房到大城有得选
荔湾方面，这两年随着供应减少，新房整体价格有所回涨。
但好在，荔湾、越秀、海珠老破小的老广置换客，现在还有机会买到300万左右的新盘。
比如，白鹅潭的新世界天馥，成熟学铁商齐全，又有已兑现的高端公区和豪华交标，约76-88平产品总价在300-338万上下。
｜新世界天馥公区实景图
| 图源：项目提供
诚汇新都·榕诚湾，是主城区罕见的200万方大城，配套陆续兑现，还自带九年一贯制的真光中学新校区，77平三房总价290万起。
建鑫如意芳华，则位于白鹅潭与西关交汇的区府板块核心，靠近11号线石围塘站，82-88平户型总价约300-340万左右。
| 榕诚湾航拍图
| 广州楼市发布 摄
白云区
总价200多万，抱走优质教育和湖景房
喜欢安静、追求居住环境的换房族，可以重点看白云湖板块。
例如入市6年的超大型社区云湖花城，集齐12年教育资源，小区配建的石门第一实验幼儿园及九年一贯制白云广附云湖实验学校已开学，确定性高。
其在售的71-88平户型，参考总价在210-280万，对买房人很nice。
同板块的越秀天悦云湖，则主打3000亩白云湖景观，靠近地铁8号线亭岗站，85平户型总价约250万起。
｜云湖花城实景图
番禺区
200-300多万选择广，适合天河海珠换房人
来到番禺，简直是200-300多万选项最密集的区域，称得上“神仙打架”。
越秀鸿璟台在泛万博板块，就在地铁3号线大石站旁，便捷通达珠城、天河北和琶洲，适合天河、海珠换房客。其对口学校，已确定纳入仲元附属学校教育集团管理。
当前，项目在售99方四房预计310-350万，110-112方四房预计335-370万。
｜项目效果图
既喜欢繁华闹市，又追求低密生态的，可以看看敏捷·万博金湖壹号。
项目就在泛万博板块，毗邻约1630亩金山湖文化公园，自身还配置九年制省实、星级酒店式的公区，综合素质很能打。
现在总价300万起，就能抱走99平南向四房，直接一步到位。如果想要约113平大四房，可以把预算拉到360多万起。
｜项目实景图
住惯有成熟配套的，推荐看看中海环宇熙和。
作为亚运城唯一的综合体和新规产品，项目步行范围内都是现成的学校、地铁、公园等配套，以后下楼就有高端商业环宇城，家庭消费、出行都很方便。
当前，项目在售的86-128平产品，参考总价在200-340万，选择面比较广。
｜广州楼市发布 制
地铁地产·珑曜上城，则离3号线石碁南站约700米，直达番禺广场、珠城，自身配建的学校已引进广外附。
现阶段，项目在售76-107平产品，总价190多-290多万，颇受买家欢迎。
视线拉到番禺大学城，越秀星汇锦城适合既要品质、又要性价比的年轻刚需。
项目已兑现广东番禺中学教育集团兴南学校、星级酒店大堂、YU系下沉式会所、泳池健身房等，确定性摆在面前，总价200多万就能上车。
｜星汇锦城会所实景图
在市桥板块，信达繁花里是断供十年后的首个新规盘，使用率高达120%，其94-108平产品，总价260-350万就能买入，享受板块成熟的配套资源。
| 信达·繁花里实景图
| 图源：项目提供
黄埔区
总价200多万，地铁通达珠金琶鱼很方便
再往东看老黄埔，保利招商华发·中央公馆在售的76-81平户型，参考总价260-310万，适合在“珠金琶鱼”上班的朋友。
项目占据老黄埔成熟资源，周边图书馆、体育馆和多个公园都不用等规划，以后入住后就能直接享受。
同板块的珑岄上城，则是5号线双岗站地铁上盖，畅达广州多个CBD，叠加容积率仅2.17的低密优势和瞰山望水的景观资源，居住体验加分。
｜老黄埔板块航拍图
｜广州楼市发布 摄
增城区
近天河海珠、门槛友好，多数为准现楼
当然，对于天河海珠老破小业主，如果想减少经济压力，增城值得考虑。
随着增天高速开通后，增城到天河时间缩短至半小时，加上今年地铁13号线二期西段（朝阳站至天河公园站）也将开通，这里与主城区通勤将更便捷。
重点是，由于增城过去两年严控供应，库存消化速度快，目前在售的优质新盘并不多，但社区配置却越来越高。
｜增城航拍图
｜广州楼市发布摄
先来看新塘板块，新世界·广汇尊府是广汇新世界综合体的住宅部分，楼下就是广汇天地商业体和新塘南站（城际+地铁），如今已是实景呈现。
当前，项目启动「臻金好房」618年中钜惠，加推约92-125平空中「臻墅」、约130平南向平墅「尊邸」等。其中，约92方四房总价180万起，追求轻奢路线的买家可以重点关注。
｜新世界广汇尊府实景图
作为东部楼市主战场之一，永宁板块的市场热度也很高。
比如新世界星辉，已进入全实景呈现阶段，一路之隔的华师附小已开学、约3.5万方星光道商业街已开业、约3万方中央园林及“光印”生活美学馆全部兑现。
目前，「倚璟湾」滨水组团主推约56-114方滨水准现房二至四房，全系采用双阳台设计、配置国际一线品牌精装，总价仅59万起。恰逢穗8条新政背景，项目还同步推出3万“以旧换新”专项补贴。
｜新世界星辉实景
同板块的增城城投·南香雅居，则主打广州东部中心首个新规改善产品。
社区内建有湖大创新研究院，周边云集永旺梦乐城、万达广场、悠方广场等成熟配套，开车到天河珠城和金融城、黄埔科学城都很方便。
目前，其在售110平总价140-155万，130平总价170-185万，143平总价200-225万、163平总价250-275万，选择面丰富。
｜南香雅居实景图
｜来源：项目提供
如果你喜欢生态环境和大家庭居住，可以关注增城城投·云栖江麓。
其本身容积率仅1.01，是近5年广州罕见的低密社区，且紧邻荔湖和区政府，拥有“一江双湖”景观，资源优势得天独厚。
我们打听到，项目【云璟】小高层组团2、3号楼启动诚意登记，涵盖133-145平新品，吹风均价1.8万/平起。
｜云栖江麓效果图
｜来源：项目提供
花都区
置换补贴最高5万，高于广州其他区
在“以旧换新”模式上，其实花都是广州各区最早试行的，早在2024年率先推出商品房“以旧换新”活动。
例如，广州智都投资控股集团有限公司仅用8天时间就完成首单居民旧房收购及新房成交，具有行业示范效应。
如今，花都区还在市级“卖旧买新”专项补贴基础上，加推区级补贴，单套房屋最高补贴2万，享受最高补贴5万元！
｜花都区府航拍
|广州楼市发布拍
不只是补贴力度大，花都在售新盘自身配置也很优秀。
好比嘉云汇，85万平品质生活大城，内部配有约2.4万平嘉荟广场，已引入约8300平广州海屿汇海洋世界，甚至在社区围墙外打造1.7万平微度假大地艺术公园，成为不少业主露营、遛娃的去处。
去年11月，项目与广东外语外贸大学签约，原九年一贯制学校由广外教育集团统一管理，更名为广东外语外贸大学空港学校，教育资源提升N个档次。
目前，项目一期81两房、97三房、133-143四房，现楼即买即住；二期99方3+1、116四房新规户型，总价低至110万起。
｜项目实景图
｜图源：项目资料
再来看中旅璞樾天序，是中旅在广州首个“璞樾系”，紧邻广州北站TOD枢纽，未来可40分钟畅达市区、2小时通达湾区。
项目规划为城市级综合体，一期商业MALL已封顶，且18班制公办小学及24班制公办初中已引入广雅中学教育集团，师资与课程体系由广雅本部直管。
在产品上，其在售87-141平三至四房，参考总价170-280万之间。
｜南香雅居实景图
｜来源：项目提供
南沙区
生态资源强，18号线速达珠城、琶洲、万博
在我们身边，已有海珠老破小业主申报二手收购后，打算置换南沙新房的。
原因很简单，他们主要是看中南沙居住环境舒服，到琶洲上班方便，新房门槛也比较友好。
打个比方，现在热门的横沥岛上，总价200-300万+基本都有得选，不少还是江景准现房，不用等太久就能入住。
| 横沥岛航拍
｜广州楼市发布 摄
横沥刀尖的西派澜岸，三江交汇、南向望江、约450米宽江景面的景观组合，会让很多住惯老城区的业主眼前一亮。
现在，项目已陆续呈现实景，从酒店式环岛落客区、豪宅标配星空顶的车马厅，到约6米高的入户大堂和高定会所等，居住升级感会很强烈。
其在售105-140方准现楼，总价在240-320万之间。
| 广州楼市发布 摄
追求地铁通勤的，可以看看“宇宙快线”18号线横沥站上盖——湾区金融城。
项目体量大、分多期开发，前期已交付部分楼栋，社区园林已实景呈现，部分楼栋还能看江，预算200多万就能上车。
同样紧邻横沥站的，还有海语天悦湾，一线直达珠城、琶洲和万博，对依赖地铁通勤的换房族是加分项。
其在售产品已是准现楼状态，包括93-96平三房，总价175-200万；120平四房，总价235-260万。
| 南沙航拍
| 广州楼市发布摄
既要优质书包房，又要高性价比高的，可以看看保利南沙天汇和越秀滨海花城。
保利南沙天汇位于黄阁板块，是配套陆续兑现的百万方大城，内部配建的明珠幼儿园、华南师范大学附属南沙凤亭小学已开学，确定性高。
甚至，社区园林、底商都已交付使用，总价100多万起就能入手。
越秀滨海花城则在售76-84平实景现楼三房，总价100-120万，即买即入住，楼下配建的公立12年教育（幼儿园+小学+初中）今年9月就开学。
另外，还有89-128平新规南向三至四房，使用率约115%，总价140-220万，适合卖一买一、追求“低压力”置换的家庭。
｜项目园林配套实景图
由于篇幅有限，这里就不逐个介绍。
这些新盘普遍是高配版本，不光学铁商齐全，还是新规产品且门槛友好，适配广州不同需求的换房群体。
总的来说，总价100-300万+在广州买房，选择其实比你想象中多得多，居住体验也会比住老破小会舒适几个档次。
｜广州城景航拍
｜广州楼市发布 摄
有一说一，除非你是好学位有溢价能力，或是好地段不愁出租。
其他平平无奇的老破小，随着楼龄越高，资产估值会逐年走低，越往后越难卖。
现在楼龄超20年的楼梯房，挂牌半年无人问津是常态，有客上门也是大刀砍价。
不妨趁新政窗口期，二手有官方收购，新房置换有补贴，这种无缝换房机会，以后可不一定有。
那么，你会不会趁政策红利换房，咱们评论区聊聊~
热门跟贴