置业安家是经历过一段时间资产积累后，逃不过的话题，房子就像漂泊在外的人在城市扎下的根，在繁华无尽的大都市可供身心栖息的空间，也是大部分普通人留在大城市拼搏的意义。千人千面，房子触动每个人的点都不相同，但是新房和二手房还是存在较大的区别。进入2024年，1-4月南京二手房成交份额急剧攀升，5月缓慢收缩，市场变化较为明显，本期从成交端，分析南京新房二手房的竞争关系。
Part.1
新房、二手房整体低位运行，刚需、刚改产品强竞争
01
整体低位运行，新房成交较23年下滑，二手房以价换量
从23年及24年1-5月南京新房二手房成交走势不难看出，新房成交低位运行，24年南京1-5月成交仅1.04万套，较23年同期下滑约61%，二手房虽有下降，但容量犹在，24年1-5月成交3.91万套，同期下滑17%；成交均价方面新房二手房均有下滑，其中二手房整体较23年同期下滑17%，新房下滑14%，整体看来24年1-5月，新房成交下滑，二手房以价换量，市场容量小幅下滑，成交均价逐步走低。
02
60-125㎡面积段呈现强竞争趋势，刚需、刚改客户为主力
24年1-5月南京新房成交主力面积段为90-125㎡之间，多为首置、刚需产品，而二手房成交主力面积段则为60-90㎡的典型刚需产品，整体来看，主力竞争面积段在60-125㎡之间，其中新房成交套数占比在60%-70%；二手房成交套数占比在68%左右，呈现强竞争趋势，刚需、刚改客户为购房主力。
03
100-300万总价段竞争较强，300万以上新房占优，100万以下二手房为主
24年1-5月南京新房成交主力总价段为150-400万之间的首置、刚需产品，而二手房成交主力总价段则为100-200万以及100万以下的典型刚需产品；整体来看，主力竞争面积段在100-300万总价段之间，其中新房成交套数占比在50%-60%；二手房成交套数占比在60%左右，呈现强竞争趋势。
此外，300万以上产品新房优势较大，占比在35%-45%左右，二手房仅为20%左右；100万以下成交以二手房为主，占比在20%左右，新房多数在6%左右。
04
二手房小面积低总价，优势明显，成为市场主力
从新房、二手房成交基本面来看，24年1-5月二手房成交套数为新房的3.7倍，较23年1.8倍明显上涨；而从成交均价价差、套均面积差以及套均总价差来看，二手房均落后与新房，且平均总价差达到近90万，这对于目前以刚需、刚改客群为主体的市场来说，二手房的价格优势较大。
2024年南京新房二手房整体量价均有下滑，其中新房表现较为明显，二手房以价换量大部分市场份额保全；从成交面积段和总价段来看，强竞争区间在60-125㎡以及100-300万之间的刚需、刚改产品；其中新房有更好的环境，和更新的产品，而二手房则有更短的等待周期以及更小的交付风险，各有所长，此外改善产品新房占据优势，而典型刚需产品则以二手房成交为主。
Part.2
高端改善板块新房二手房竞争较弱，刚需板块新房二手房竞争较强
选取南京市场典型板块新房、二手房成交数据进行对比，其中：
高端改善板块：城中南、河西南、河西中、大校场，在成交均价差、套均面积差以及套均总价差等方面新房要远远高出二手房，目前高端改善板块二手房成交主要以前期老旧小区及部分保障房小区为主，房龄较新的次新房小区占比较少，因而购买此类二手房客户主要为获得优质的配套或教育资源，不是存粹的高端改善客户，故此类板块二手房与在售新房竞争关系相对较弱。此外由于部分河西南业主抛售，导致一段时间内，板块二手房价格远远低于板块价值，错误的价格指导，对于板块内新房销售及价格认知造成较大影响。
刚需改善板块：雨核、铁心桥、百家湖，在三个数据差值中，成交均价价差在1万/㎡左右，套均面积价差在20-30㎡，总价差在170-200万左右，整体来看，均价与总价相差较大，但套均面积相差较小，且这三个板块均围绕在高端改善板块周边，配套资源相对较较好，存在环境改善客户，目前板块在售产品也以刚需、刚改为主，故此类板块二手房与在售新房竞争关系为中等强度。
刚需板块：燕子矶、江核、东山，相比之下，均价价差在4000-9000元/㎡，总价差在90-150万之间，套均面积差在18-30㎡，这个三个板块相对特殊，燕子矶为前期工业板块规划的新城板块，之前老旧小区较少，目前二手房以次新房为主，江核板块为国家级新区，全新规划主城板块，前期投资客居多，目前仍处于发展阶段；东山作为江宁老城中心，老旧小区遍布，刚需客群聚集，从板块新房、二手房数据差以及板块特征和客户属性，不难看出，此类板块新房、二手房成交竞争较为激烈。
Part.3
新房、二手房竞争不可避免，打造良好的置换关系及重塑市场信心才是重中之重
从疫情三年，南京市场进入动荡期以来，23年底至24年初变化较为明显，市场信心不足，导致部分二手房低价出售，加之中介从中引导，使得新房承压严重，导致整体市场陷入恶性循环之中；而4-5月以来，南京乃至中央均发布救市政策，降首付、利率，南京以旧换新打通置换通道，都是在为市场健康平稳发展而努力，目前看来市场正在逐步回复平稳之中，但信心重塑还需多方支持和一定时间周期。
新房、二手房的竞争不可避免，以目前市场表现来看，刚需板块竞争力度较强，市场发展主要还是取决于供需关系的走向，南京是一个具有魅力的城市，未来会有更多的人定居下来，中长期来看潜力仍在，而眼下各方政策支援，去库存，也在进一步调整市场供需平衡，未来可期。
文/克而瑞南京高级分析师 章周垚
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
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