我近期的文章有很多关于房价上涨的分析，有一些读者认为我是“房吹”，然而熟悉我文章的朋友都知道，我不仅不是“房吹”，还对目前激进的楼市刺激政策心存很多顾虑，因为无论从我国的地产历史趋势还是其他大国的发展经验来看，在目前的背景下，房价筑底回升、贫富差距增大和各个城市的剧烈分化是大概率事件。
但是即便房价将要上涨，我仍然不建议你过多增加杠杆和负债来投资房产，本文将从美国和日本的房地产发展经验以及我国国情来深入探讨一下这个问题。
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美国和日本的经验
我们现在处于一个持续降息的周期，大家都知道，降息对刺激经济有很明显的促进作用，但是弊端是非常难以把握其尺度。我国现在的房地产市场就很像2014和2015年，宏观调控过紧导致经济遇冷，通过央行的持续降息，终于在2016年迎来了经济的回暖以及楼市的过热，使得核心城市的房价翻了一番。
再看看美国，最典型的例子就是2008年的次贷危机，本质上就是由于美国持续降息导致的泡沫破裂。美国在经历了2001年的高科技泡沫和“911”恐怖袭击之后，经济陷入了衰退期，为了刺激经济，美联储开始了长期的降息措施，到了2004年的时候，基准利率甚至下调到了0以下，这是什么概念呢，这就代表着你贷款之后，银行还会给你一笔钱，这就直接将借贷给刺激起来了。
同期美国政府还放宽了房地产抵押贷款的条件，使得很多资金能力不够的人也纷纷贷款买房，促使了地产价格一路上扬，不断创造新高。可是这些贷款毕竟超出了很多人的偿还能力，使得房地产贷款的质量非常差，并出现了越来越多的坏账，就形成了著名的“次级贷款”。最终这个和房贷相关的泡沫越来越大，直到最后泡沫破裂引发了世界范围性的经济危机。
而这一切的根源，有很大一部分原因来自于当时美国过于激进的降息和房地产刺激政策。
（各国房价走势图，来源：CEIC，招商银行）
再来看一下日本的房地产泡沫，日本地产泡沫本质上来讲也是由于降息引起来的。简单来讲的话就是1985年的时候，美、日、德、法、英签署了广场协议，要让美元贬值，日元升值。广场协议签订后，因日元的升值使得出口遭受重创，进而导致经济衰退，这时候为了刺激经济，日本政府在一年之内将基准利率从5%降到了2.5%，从而刺激民众和企业的消费与投资，进而也造成了土地和房地产价格的节节攀升，特别是商业地产的价格上涨到了一个天文数字，有多夸张呢，在东京核心区的商业地产每平米价格高达300万元人民币。后来日本房地产泡沫破灭，使得日本经济出现了长期全面的下滑。
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启示
我们通过美国和日本的地产泡沫可以看出，每次的资产泡沫，都和过度降息与过于激进的楼市刺激政策有关，目前我们也正在经历困难的经济下行周期，并开始了新一轮的降息政策和楼市刺激政策，稍不留神，尺度把握不准，就有可能引发新一轮的资产泡沫。
对于我们普通人来说，房子的首要作用是居住，其次是升值，但是现在可以增值的房子往往都集中在核心城市核心地段，购买往往需要大量的资金，我们投资和财富增值的目的是为了过得更好，过的更加舒服和自由，如果说为了投资而强行增加负债就是给自己带上了沉重的枷锁，使自己和家人长期处于焦虑和压力之中，反而便失去了投资的意义。
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结语
中国人确实是太辛苦了，房子、教育、医疗、养老都是一座座千钧重的大山，任何一点风险都足以将一个家庭瞬间压垮，因此，对于普通人来说，在经济不稳定的时期还是尽可能减少负债。
我们现在处于一个太过于求快的时代，干什么事情都要求快，房价增速降下来要快，房价上涨起来也要快，在一直追求速度的过程中，谁还会记得那句 “欲速则不达，见小利则大事不成。”呢？
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