商业设施空置率增属警号，房委会应灵活应对助商户渡过难关|商业设施|房委会|政府|租金|铺位

文︱邓飞

本港经济复苏未如理想，餐饮及零售等行业更加遭遇网上购物、电召外卖和北上消费热潮的挑战，以致商户苦不堪言。近期社会热议房委会辖下商业设施空置率大增，笔者认为，政府作为有形之手的代表，若发现市场势头不对，要主动地提出减租，而且要想方设法，引入不同类型的店铺，缩短铺位空置期，避免影响市民生活。

据房屋局数字，房委会辖下的公共屋邨商场，以深水埗区空置店铺的数目最多，506间店铺中有42间空置，空置率为8.3%。房屋局副局长戴尚诚解释，房委会零售设施的平均空置率为3.92%，属近年较高的水平，但对比私人市场的6.6%，仍然相对理想。他认同租户面对经营困难，惟房委会亦要考虑自身的财政负担，重申不会在租赁期内减租。

值得留意的是，房委会以顾及投标制度的公平性而否定设立中期检讨租金机制的作用，认为此例一开，投标者制度的成效及公平性更加会备受质疑，对其他投标者构成不公。戴尚诚强调，减租并不能解决现时香港零售商户所面对的大环境，以及市民消费习惯改变所带来的挑战，租户需要积极进取求变，增强自身的竞争力。

的确，生意有赚有蚀，不能全部责怪政府，但归根结底，社会害怕的是，房委会制度僵化，误判市场环境，继而造成大规模倒闭潮。空置率属于滞后的数据，反映商户已经无以为继，被迫放弃原有的生意。有立法会议员近日更加质疑，空置率计法不准确，不能“丢空12个月先叫空置”，认为目前有档户受到影响，入不敷出，只能“将铺位当作货仓摆货”。

而事实上，无论是商场，抑或是街市，都讲究规模、档户组成等经济效应，例如，如果一个街市不能同时拥有菜档、肉档、生果档，就会造成吸引力大减。一旦情况持续，顾客很可能会改变消费习惯，形成生意进一步外流的恶性循环。

当然，笔者认同，政府在新冠疫情期间所做出的努力，尤其是向辖下商户提供长达51个月的租金宽免，与市民共度时艰，惟房委会作为经营民生商店的大业主，不管经济是否低迷，都应该设立机制合理地按市场环境调整租金。

至于所谓引入中期租金评估机制对个别租户不公，就更加匪夷所思，政府完全可以透过制度解决问题，例如，设立门槛，要求有至少三分之二的商户同意，才能启动措施。若担心商户合谋滥用制度，减低租金，当局可在零售设施的主要出入口安装智能人流统计器，订明除非人流量显著地持续下跌，政府可以按酌情权处理租户的减租诉求。

另一方面，房委会要采取更灵活的租赁策略。现时，设有零售设施的133个屋邨和屋苑中，有58个有小量空置铺位，有6个甚至有铺位空置长达一年，情况绝不理想。面对北上消费热潮，政府除了改变商业设施的铺位用途之外，还可以考虑主动出击，向内地餐饮品牌入手，招商引资。近年内地餐饮业陆续来港扩充版图，当中以农耕记、陈鹏鹏潮汕菜、蜜雪冰城等知名品牌最具代表性，若能吸引有关企业进驻，必定能鼓励市民留港消费。

而有趣的是，据戴尚诚副局长日前提及，有西九屋邨档户经营购物送货服务，成功地帮助其他档户增加客源，实现互惠互利。笔者建议，政府汲取上述经验，按各个社区的需要，推广送货营业模式，并且在商场和街市的设计及布局上，预留空间，发展相关网购产业。