今年真的是……太魔幻了。
之前5万+买五环，6万+买四环，现在4万+就可以买4环，你敢信？
丰台四环外某项目特价房源单价降至4字头，
无独有偶，北五环外昌平出现3字头，
这价格，六环外邻居项目看了都发抖（气的）……
有项目跟哥们吐槽，现在有些新房降价已经“不讲武德”了，
上不少老业主深感背刺，开始“团建”。
于此相对，二手房热卖，挂牌量持续减少……
央行517满月，北京市场是否后继乏力？当下是否适合买房？
01、北京新房从“降价”到“砸盘”
6月中旬，国家统计局公布数据，
5月北京新房价格环比下降1.1%，同比下降1.8%。
降幅相对较大，充分说明，新房市场正面临着严峻考验。
5月新房去化有压力，6月压力可能更大，每年6月底前堪称房企“抢收”季，于是月初咱们就跟大家说，可以预见的，未来一个月特价房、工抵房等会比较多。
往年特价房源集中在去化周期长，供应集中的片区，但是今年以来，
大兴、房山、顺义、昌平、朝阳等地的新房都出现特价房情况。
更有甚者打出特价房源68折的噱头，（PS据说周末已经叫停）
但更恐怖的是，几乎贴着成本价的“自杀式”降价并没有带来热销。
5月北京新房网签8153套，较上月下跌11%，已经连续三月下跌。
可以想象，这波降价太猛，把购房人都“打懵了”，
当第一波降价，消费者可能觉得有诚意，考虑买房；
当第二次降价，大家开始犹豫，想着等一等再看看；
当看到第三次降价，市场可能直接就慌了，
毕竟谁也不知道买完会不会继续降价，会不会交房破发？
比降价更恐怖的是预期崩塌……
不过新房市场并不是无底线崩塌，
看到一个小段子，一个渠道大姐，带客户去看房山良乡大学城京熙润府的房，单价已经谈到了3.2万每平。但买房人说，单价能降到3.1万我就买。结果，开发商这边直接扭头就走了。
说明开发商降价也是有底线的。
与新房市场不同，二手房市场成交情况好了很多，但看得出市场还在底部恢复。
02、5月北京二手房成交量增价跌
刚刚过去的5月，北京二手房网签13383套，同比涨0.2%
4月，北京二手住宅网签13354套；
3月，小阳春14280套；
2月，赶上春节6331套；
1月，网签12252套；
但是成交价环比下降1.2%，同比下降8.6%。北京二手房已连续8个月同比下降了。
“以价换量”没跑了。
数据表明，5月份北京并没有止跌，反而二手房在加速下跌。这其中，东城、西城、海淀的学区房恐怕是“功不可没”。
03、北京学区房破防了
北京房价下跌这一波虽然是老破小“先动的手”，但是随着时间的发酵，购房人观念的逐渐改变，关键，新一年学区政策改变，北京老旧学区房下跌速度也紧随其后。
由于2024年海淀入学政策改变，蜂鸟家园的最新成交价已降至495万。
端午假期，一套43平北向顶层学位占用开间，495万成交了，折合单价11.3万每平。再次刷新了蜂鸟家园的下限。
从2016年的400多万经历2021年高点的900多万，再次回归到400多万，蜂鸟家园经历了学区房起落的一个完整轮回。
曾经的神盘，跌下神坛。
西城德胜片区，也因为跌出了性价比，成交量直线上升。
德胜片区2023年5月-2024年5月，总共成交了738套，而2024年5月单月就成交了106套，是一年来的最高点，占比达14%。
截止到6月10号，德胜片区成交了62套房源，已达5月份的58%，不出意外，很可能6月成交会超过5月。
这里有必要多说一句，学区房下跌并不代表学区不重要了，只要有升学率在，学区房永远有市场，只是存在方式不同了，以往粗暴的过道走廊、学区占坑房可能真的失去市场，未来兼具居住属性的房产才是“鸡娃”群体逐鹿的焦点。
04、6月北京是否后劲乏力？
6月北京二手房环比上涨、同比下跌。
截止到6月16号，北京新房网签1226套，二手房网签6083套。新房日均77套，二手房日均380套。
绿中介后台挂牌降至16.2万套，前台展示138050套。后台还在稳步下降。
从实时成交来看，据统计，截止到6月15号，绿中介二手房成交4355套，日均成交290套。
这个数量什么水平呢？咱们对比一下：
去年6月同期，绿中介实时成交5961套，日均成交397套。同比去年下降了26%。
5月前半个月，绿中介实时成交3685套，环比上涨18%。
按照绿中介在北京市场50%的占有率计算，截止到15号，全北京二手房实时成交大概已接近8000-9000套。
绿中介6月成交量比去年同期少但比上月同期多，表明430、517政策有作用，但并不大。
北京仍需后续政策“加温”。
那么后续北京会出什么政策呢？继续鼓励加杠杆吗？
05、M1破防了
6月中，统计局公布M1增速创1979年有记录以来新低，
这意味着什么？
首先再次普及一下货币供应量的概念，
不喜欢这段的朋友可以直接下拉看省流版
货币供应量为观察社会流动性（经济景气）指标之一：
货币供给（M0）= 流通中的货币。就是全社会中流通的现金总和。
狭义货币供给（M1）= 流通中的货币（M0）+企业活期存款+机关团体部队存款（也可以理解为财政存款）+农村存款+个人持有的信用卡类的存款，其中企业活期存款占M1的比重高达 40%以上。
所以M1是观察企业部门对经济看法的重要指标。
这么说吧，如果M1供给量很大，其增速很高，那么这也说明企业部门有大量资金留在活期账户，随时准备进行扩大生产、经营、投资，非常看好未来经济的发展前景。
相反则表示，居民和企业，风险偏好都在下降，不愿意扩大投资（甚至不投资），生产，经营和消费。只想让钱躺在定期账户睡大觉。
省流版：
当前居民部门收入增长上不来，从而降低消费降低欲望。企业赚不到钱，甚至持续亏损，从而降薪裁员，然后员工收入减少、不知道哪天就失业了，从而降低消费降低欲望，这是个很不好的居民-企业-居民反馈和循环……
而居民新增贷款更是同比下滑了80%！
央行的517最核心的思路，就是吸引购房人加杠杆，但是一个月过去效果“显而易见”。
我们再来看看整个一至五月数据。
住户贷款增加8891亿元，其中短期贷款增加293亿元，中长期贷款增加8598亿元，也就是说前五个月住户贷款的增加还不到1万亿元，但是住户存款却增加了7.13万亿元。5月份人民币存款同比多增了4750亿元。
大家不花钱了，不仅不花，还库库还钱，这多少也说明点问题了，
如今“救市”，单从单个维度，加杠杆、放松限购已经不行了，经济组合拳才能应对如此复杂的局面。
今天市场面临的问题可以说是史无前例的，又到了需要“解放思想”的时候了，期待7月重要会议吧。
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