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本月观点：

本月数据快报：

购房环境分析

政策与热点

新房来访指数走高

从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。5月，上海全市新房访客活跃度未能延续4月增长趋势，新房访客活跃指数持续走低。分区域来看，本月主城区来访指数转跌。主城区热销豪宅类项目供应减少，缺少大量热销产品带动，市场热度有所下降，访客量也会减少。

商品住宅市场特征

商品住宅市场

5月商品住宅市场供求双降，新增供应61.03万平米，环比下降15.24%，同比下降27.14%，商品住宅成交48.23万平米，环比下降20.23%，同比下降37.13%。认购方面，本月共25个项目结束认购，无项目触发积分，整体认购表现一般；开盘方面，共计22个项目开盘，整体开盘去化不足4成，仅凯德茂名公馆1盘触发积分（4月认购）。来访方面，新房访客活跃指数延续下滑，入市的40个新盘中远郊楼盘多数滞销严重，两极分化态势依旧。本月仅有凯德茂名公馆1个顶豪项目表现不俗，项目共290组认购，认购率约380%，开盘当日去化100%，5月在缺少高改项目托底市场的情况下，刚需产品竞争将更加激烈，去化压力更加明显。

商品住宅-成交排名

5月，位于东外滩板块的中建壹品浦江之星项目为商品住宅成交面积冠军，该项目前期认购未触发积分，418套房源认购率达121%。项目入围的520组客户中，上海土著占比约27%，土著中杨浦本地客户占比最多。

公寓市场

5月，上海公寓市场供销价环比均下降，公寓市场去化依旧两极分化 ，内环内静安区的龙盛湾上项目认购率达242%，开盘去化91%，而同区域内的静安玺樾项目认购率为62%，开盘当天去化率仅16%。公寓市场供应面积51.27万平米，环比下降20.72%，同比下降34.35%；成交面积43.86万平米，环比下降19.99%，同比下降37.12%；均价85491元/平方米，环比下降3.06%，同比上升36.81%。

公寓市场-成交排名

5月，公寓市场销售冠军同样为东外滩板块的中建壹品浦江之星项目，公寓成交top10中有4个为单价16万+项目，豪宅市场热度较高。 自带稀缺属性的核心地段顶级豪宅产品目前依旧保持独立行情。

别墅市场

5月，上海别墅市场供应回升、成交量价双降，成交集中在外环外项目，其中成交面积TOP5的楼盘有2个位于5大新城，市场热度相对较高。本月，别墅市场供应面积9.75万平米，环比上升33.15%，同比上升72.32%；成交面积4.36万平米，环比下降22.53%，同比下降37.2%；成交均价59363元/平方米，环比下降3.54%，同比上升16.07%。

别墅市场-成交排名

5月，别墅市场销售冠军为位于滴水湖板块的港城滴水湖馨苑项目，项目推出高层和叠加两种产品，面积段覆盖62-192平米，满足刚需和改善不同需求。

商品住宅存量

5月，上海商品住宅存量继续攀升，受供应缩量影响，去化周期降至14.7个月，仍高于近一年平均水平。

上海各环线商品住宅存量

5月，上海商品住宅内环内存量占比上升0.14个百分点，内外环存量占比下降0.96个百分点，外郊环占比上升1.07个百分点，郊环外占比下降0.68个百分点。全市商品住宅存量集中在外郊环区域，其中郊环外存量占比33.90%，外郊环存量占比46.26%。

市场结构性成交分析

成交区域结构

5月，成交区域结构中，南汇区、宝山、嘉定区成交量位于榜单前三，主要受区域内项目供应规模较大影响。南汇区成交主力为滴水湖板块的港城滴水湖馨苑项目，该项目位于南汇新城主城区核心地段，周边配套齐全。

成交板块结构

5月，三林板块为成交榜首，其次为东外滩、滴水湖；其中，三林板块成交主力为宸杨名邸（新杨思·上园）项目，均价为9.9万元/平方米；东外滩板块成交主力为中建壹品浦江之星项目，均价为10.99万元/平方米；滴水湖板块的成交主力为港城滴水湖馨苑项目，均价2.86万元/平方米。

成交环线结构

5月，外郊环仍为成交主力，较4月占比下降1.3个百分点，郊环外成交占比下降6.72个百分点，中外环成交占比下降1.69个百分点，内中环成交占比上升13.9个百分点，内环内成交占比下降4.18个百分点。

成交环线结构-项目排名

5月，凯德茂名公馆为内环内销量冠军，成交均价16.8万元/平方米；中建壹品浦江之星为内中环销量冠军，成交均价10.99万元/平方米；金鼎睿府为中外环销量冠军，成交均价为8.25万元/平方米；外郊环，招商时代乐章为本月商品住宅销售冠军；郊环外，港城滴水湖馨苑项目销量最高。

成交总价结构

5月，上海500-800万总价的项目仍为主力价格段，成交占比下降2.91个百分点；其次是1000万以上总价段，成交占比上升7.52个百分点；800-1000万总价段项目的成交占比上升1.92个百分点，300-500万总价段项目占比上升4.78个百分点。

成交总价结构-项目排名

5月，总价500-800万项目占比最高，其中梅陇春申板块的中国铁建万科朗拾花语项目销售面积最大；总价300-500万的项目中，销冠是顾村板块的招商时代乐章项目；总价800-1000万项目中，三林板块的宸杨名邸项目销量最高；总价1000万以上价格段的商品住宅中，东外滩板块的中建壹品浦江之星项目销售面积最大。

成交均价结构

5月，均价3-5万元的商品住宅为成交主力，占比31.84%，较4月上升6.04个百分点；均价5-8万元的商品住宅成交占比30.93%，下降7.63个百分点；均价8-10万元的商品住宅成交占比上升6.37个百分点；均价10万元以上的商品住宅成交占比上升5.38个百分点。

成交均价结构-项目排名

5月，均价3-5万项目的成交量最高，其中顾村板块的招商时代乐章项目在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于梅陇春申板块的中国铁建万科朗拾花语销量领先；均价8-10万元项目中，位于三林板块的宸杨名邸项目销量领先；均价10万元以上的项目中，位于东外滩板块的中建壹品浦江之星项目销量最高。

成交户型结构

5月，从成交户型上来看，仍然是90-120平米成交套数最多，占总成交量的56.54%，较上月上升1.06个百分点；90平米以下新房成交占比下降3.19个百分点，120-140平米成交占比上升1.12个百分点，140-200平米成交占比上升2.55百分点，200平米以上新房成交占比下降1.53百分点。

成交户型结构-项目排名

5月，90-120平米户型销量最高，位于东外滩板块的中建壹品浦江之星项目在该户型段成交第一；120-140平米面积段中位于嘉定新城板块的象屿远香湖岸销量最高；140-200平米面积段中，东外滩板块的中建壹品浦江之星项目拔得头筹；200平米以上面积段中，龙华板块的香港置地启元项目销量最高。