最近，城市更新领域又有不少新动向。不久前，财政部发布了《关于城市更新示范工作的通知》，要遴选一批工作扎实、条件俱备、积极性高的城市作为典型案例来推广。
本月初，全国首批15城名单已经出炉，每个城市中央财政补助总额最高可达12亿元，总体达到了百亿级别。业界期待通过政府投资的带动放大效应，为城市更新撬动更多市场化资金。
有人说，城市更新的资金难题有解了。因为，筹集资金来支撑城市更新项目，是所有实施主体必须面对的课题，也是该领域从业者一直以来面临的顽固难题。
解决了资金难题，并不意味着城市更新的成本管理难题也迎刃而解了，因为城市更新项目涉及面广、投资规模大、利益主体众多，其成本管理依然面临着诸多挑战。
不过，已经有很多城市更新项目通过多种手段，实现了成本最优化的效果，其成本思维值得其它同类型项目学习借鉴。
不同项目，选用不同的更新方式
能够大大节省成本
住建部曾明确表示，城市更新的底线要求，是坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。
这个要求背后的含义有很多，保留历史文化遗产，避免盲目拆除具有历史价值的建筑和街区，通过修复和活化利用，让历史遗迹焕发新生。
而采取逐步推进、分阶段实施的策略，能够避免大规模集中拆迁带来的资源浪费，真正把钱用在该用的地方，节省成本。
过往，有很多城市更新项目，就通过不同的更新方式，做到了这一点。
建于20世纪70年代的中国建筑科学研究院空气调节研究所办公楼，如今为北京市中国建筑科学研究院，2021年，通过对建筑单体实施一体化改造。
在改造工程中，着重于维持建筑物外貌的传统特色，同时针对性地解决了结构中能效较低的部分，特别是通过全面升级门窗和幕墙系统，以及安装顶级能效的供暖和空调设施，有效增强了建筑的能源利用效率。经改造后的统计数据显示，年碳排放量成功缩减至189吨，比改造前减少了大约15%，彰显了节能减排的显著成效。
高效能的新设备相比老旧设备故障率低，寿命更长，减少了未来的维护和替换成本。高品质的门窗和幕墙同样增加了耐久性，延长了建筑部件的使用周期，避免了频繁维修或更换的费用。
除了对建筑单体实施一体化改造，项目微更新也是如今很受欢迎的城市更新方式，相比于对项目进行大改，微更新显然更具有成本上的优势。
位于嘉陵江岸悬崖之上的重庆市戴家巷老街区更新改造项目，占地面积约45亩，现存建筑建于20世纪70—90年代，房屋老旧破损，该项目在2018年实行了微改造，有很多细节都把成本管理做的非常到位。
首先，是最小化拆除与重建成本。仅拆除5.6%的建筑，意味着大部分现有建筑得到保留和改造利用，大幅度减少了拆除旧建筑和新建建筑的高昂成本，包括拆迁补偿、废弃物处理、新建筑材料与施工费用等。戳这里，让成本算得准、管的全、控得住
其次，是结构加固与微改造。对存量建筑进行结构加固，而不是推倒重建，成本远低于新建。同时，增设电梯、景观装饰等微改造措施针对性强，能够精确提升建筑使用功能和美观度，避免了大规模改造的过度投入。
最后，引入新业态新功能。在保留原有建筑风貌的同时，通过引入适合街区定位的新业态，如文创、餐饮、零售等，可以激活街区经济，提升商业价值，增加租金收入或物业价值，长远看能在一定程度上回补改造成本并创造额外收益。
通过专业化、市场化等策略
在项目不同阶段挖掘成本优化点
除了项目改造更新的方式，在项目的前后期也有不少成本优化空间，比如在前期资金方面引入社会资本，减少单一的成本依赖。后期运营上通过引入专业化、市场化团队，保障运营质量的同时，还能更好控制成本。
在资金引入方面。
重庆市红育坡片区老旧小区改造项目于2020年启动改造，涉及88栋楼、3476户居民，总建筑面积12.6万平方米，投资9800万元，2022年7月完工。该项目涉及居民多、改造面积大、投入资金多，如果成本管理不当，将会影响项目进程。
该项目通过吸引社会资本、合理利用财务杠杆、激活闲置资源、构建多元化盈利模式以及政府与市场的有效配合，展示了如何在城市更新项目中创新融资机制，实现成本节省和高效运营。
一是风险分担与成本降低。由国有企业与社会资本共同成立项目公司，改造项目的资金风险不再由单一主体承担，而是由多方共担，降低了任何一方的财务压力。社会资本的参与还可能带来更灵活的融资渠道和成本控制经验，有助于在项目初期就有效控制成本。
二是杠杆效应与资金效率。项目公司出资2000万元，通过这初始投资成功争取到银行贷款7400万元和区级财政资金400万元，实现了资金的杠杆效应。这种资金结构意味着，较小的自有资金投入就能撬动大量外部资金，提高了资金使用效率，降低了资金成本。
三是闲置资源再利用。通过挖掘和激活片区内的闲置资源，如将空置场地改造为停车场、将老旧建筑改造为农贸市场或社区商超，无需额外占用新土地资源，大大减少了征地和新建成本。这种“变废为宝”的策略，不仅节省了成本，还创造了新的收入来源。戳这里，了解全价值链成本精细化
四是多元化盈利模式。项目通过停车费、农贸市集、商超租赁、广告位出租、保洁服务等多元化的收入渠道，形成了稳定的现金流，这些收入不仅覆盖了运营成本，还能用于偿还贷款，减少了对额外资金的需求，降低了财务成本，实现了项目的自我造血和可持续运营。
五是政府与市场的协同作用。区级财政资金的投入不仅直接降低了改造成本，还展现了政府对项目的支持，增强了社会资本的信心，有助于降低融资成本。同时，政府与社会资本的协作，能够更好地整合资源，避免重复投资和浪费，提高整体资金使用的效率。
在项目后期运营方面。
辽宁省沈阳市牡丹社区，60周岁以上老年人占比达40%，2019年启动更新改造，在改造后通过政府购买服务方式引进专业机构，为居民提供助餐、助浴、助洁、医疗等12项服务，满足老年人群多样化需求。
相比政府直接投资建设和运营，市场化运营可以充分利用专业机构的规模经济和专业优势，减少政府的直接投入和运营成本。专业机构通常有成熟的运营模式和成本控制机制，能够提供更高效、更专业的服务，同时分担了政府的财政压力。
比如，社区内提供的助餐、助浴、助洁、医疗等12项服务，实现了服务的集成化，减少了老年人因不同需求四处奔波的不便，同时也避免了重复的服务成本。一站式服务模式简化了管理流程，提高了服务效率，降低了因服务分散导致的行政和物流成本。
牡丹社区还通过满足多样化需求以及鼓励社区参与等策略，有效整合了资源，实现了养老服务成本的节省。
通过数字化、智能化等手段
实现多场景降本增效的效果
在城市更新项目中，通过数字化、智能化等手段，来创新工作管理模式，降本增效，已经越来越常见。
安徽省合肥市基础设施生命线安全工程建设项目，从人口、管线密集区扩展到全域，构建起合肥市涵盖燃气、桥梁、供水等8大领域的城市生命线工程安全运行监测系统，总投资约16亿元。项目投入使用以来，城市安全运行风险排查效率提升70%、事故发生率下降60%.
预防性维护减少了意外损失，通过提前预警和主动干预，大大减少了因基础设施故障导致的突发事件，如燃气泄漏、桥梁坍塌、供水中断等，从而避免了大规模的紧急抢修、事故赔偿和社会秩序恢复等方面的高昂费用。
此外，数字化、智能化的监测系统能够精准定位风险点，使得维护和检修工作更有针对性，减少了不必要的检查和维护作业，优化了人力资源和物资的分配，长期下来能显著降低维护成本。
而且，通过对基础设施的实时监测和科学管理，能够及时发现并解决潜在问题，有效延长设施的使用寿命，减少了频繁更换设备的资本支出。
除了在工程建设项目方面，在社区改造项目中，同样也能通过数字化赋能社区治理，同时实现降本增效。
重庆市九龙坡区民主村完整社区建设项目，通过引入数字化系统实现了数字赋能智慧管理。
该项目打造了集云上共治、云上服务、云上监督等功能于一体的“云上民主村”社区数字化平台，允许居民在线提交建议、申请服务，减少了面对面服务的需求，降低了工作人员的人力投入，提高了工作效率。同时，自动化处理和即时反馈减少了处理时间和错误率，进一步节省了行政管理成本。
通过数据分析和决策支持功能，社区管理者能够基于实时数据精准识别居民需求和服务热点，合理分配教育资源、就业机会、健康服务等资源，避免过度供给或资源闲置，实现资源利用的最大化，全方位地实现了成本节省。
小 结
在城市更新进程中，成本思维扮演着至关重要的角色，它不仅是确保项目财务可行性的基石，更是推动创新、优化资源配置、提升资金使用效率、增强项目吸引力与社会责任感的关键。
通过精细的成本控制与管理，能够在有限预算内实现最大效益，促进城市空间的可持续发展，同时保障公共利益与居民生活质量，确保城市更新活动既能焕发城市活力，又能兼顾经济性、社会性和环境性的和谐统一。
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