最近一个月都被越秀万博城的广告吹得头晕目眩了吧，看了一堆广告，感受如何？今天我们就来拨开这迷雾。
我们需要更客观地看待万博城，就必须要跟其他板块或小区进行对比。
万博城是越秀里仁洞的旧改盘，本来以为容积率挺高的，比如像黄埔城光、翔龙天汇这种超高层，实际上没有，而且梯户比并不高，并且以四房起步，定位偏改善，这和它所处的万博核心区的定位有关。
为什么是越秀来旧改呢？确实在番禺的地段上来说太核心了，其次是面积大周期长，民企来肯定搞不了，国企来了可以连片开发，不仅要做住宅，还要做商业、CBD、学校、公建配套等一大堆，也只有国企有这个实力。
越秀在番禺有两个重心，一是新造的国际创新城，另一个就是万博城，周期虽然长了点，但是不会烂尾，将来成型的概率还是比较大。
总的建面达到了500万方，但住宅部分只有20%，大概商品房是8000户， 这个货量比富颐华庭一期的8800户还要少一些。
万博目前最核心的两块地已经有在开发了，一个是越秀和樾府，一个是华润长隆悦府，这两个地块的价格非常贵，目前华润121的四房起码是650万起步，140的四房要800万了（对标的是欧泊143的四房），总的单价在5.5-7.5万之间，和樾府卖的时候也是非常贵的，大概是5-8万之间，未来进入二手市场也不便宜。
总体上来看，这些核心地段的溢价是比较高的，特别是华润有学位的加持，愿意为地段和学位溢价买单的人是挺多的，华润二期要准备开售了，价格也会往上提一点，个人认为一期的会更好，一是圈层更高端，二是价格更便宜一些。
说回万博城，有人问了，万博城和周边二手如何对比？
对周边二手的改善性四房是有影响的，比如万科欧泊、雅居乐、锦绣香江、诺德名都，这几个二手里面的四房总价并不低，位置较好的十年小雅的149的四房，大概500-600万，欧泊的最小四房143，放盘价要去到700万以上了，单价接近长隆悦府，锦绣香江的山水园楼龄旧，布查特三期最小四房是169，总价800万起步，还有同在一个板块的自在城市花园三期诺德名都，物业管理一般，几乎可以忽略。
如果想要500万起步就能买到万博核心地段的四房是非常困难的，这也是为什么和樾府和长隆悦府四房吃香的原因，国企央企品质比另外四个民企的品质要好，户型得房率更高。
万博城出来后，周边二手的四房肯定会更难卖了，因为这里的最小四房是103，使用率110%，真的是越来越夸张。
资料显示越秀万博城首期CBD组团的容积率为3.81，融资房总户数为566户，首推是这个F1-2组团的1栋和3栋，其中1栋是2梯4户32层高，户型是2个103㎡的四房、2个122㎡的四房，3栋是2梯3户38层高，户型约为142㎡、168㎡、188㎡的四房单位。
首开的位置是比较靠里面的，将来肯定也不会吵，周围是低密度的别墅区。
苦的是锦绣香江丹桂园的别墅，以前他们可以直面万博CBD景观，以后就要被遮挡了。
虽然首开安静，但也是最靠近里面的，将来出来肯定没那么方便，而且未来施工周期长，进出比较麻烦，当然这些在价格面前都不是太大问题。
学校资源是比较丰富了，毕竟是大盘，这个没太大问题，名校光环也会有。
能不能买我还是要客观梳理一下：
1、整个万博城其实是在泛万博片区，不在万博才叫万博。
2、开发周期长，大多都是不近地铁的，离地铁较远。
3、最重要的是价格，肯定是不能超过长隆悦府的，但也会略高于万科欧泊，接近布查特三期的价格相对合理。
4、体量不小，有八千户，不过跟全是密密麻麻的老黄埔旧改而言，只是一个零头。
会不会对周边小区有影响呢？
对长隆悦府的影响更多的是买不起悦府的人群，比如600万以内要买大四房的，高总价的反而影响不到。
其次，最大的影响还是番禺其他的板块，未来如果万博城的产品面积更加丰富的话，会有更多的人置换到这里。
比如市桥的、桥南的、祈福新村的、亚运城的，甚至其他华南八大金刚的，它们的地段和楼龄都是比不上万博城，也就是说体量足够的万博城会吸血整个番禺其他非核心板块，甚至海珠部分改善人群。
当然，要不要买，还是结合自身需求，万博城再好也不适合所有人，如果有买房相关的疑问，欢迎咨询拿铁团队。
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