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诚如大家所知，房地产市场正在经历一次供求关系的深度改革。

从住有所居到住有优居，越来越多的人开始追求更好的房子，供应端也越来越注重提供更好、更豪的居住产品。

于是我们看到，这两年苏州新房产品力不断向上内卷，土地供应也越来越核心、越来越低密。

这两年，苏州新房突破限价，频频出现备案价在5万元/㎡的楼盘，千万级豪宅也走出了独立行情。

与之相对应的是，这两年苏州住宅销售金额排行榜排在前面的楼盘，也都是各区域房价比较高的楼盘。

面对这样一个市场行情，很多人内心都有这样一个疑问：苏州是已经没有刚需在买房了吗？换句话说，苏州还有刚需吗？

应该已经有越来越多的人意识到，苏州楼市当下正在加速分化。

在聚光灯效应下，大家看到新房更倾向于改善甚至高改市场。

但事实真是如此简单吗？一起来看下数据。

从总价维度来看：

以我们每月公布的商品住宅结构性榜单的总价维度为参考，我们把300万以下作为刚需的参考值，300万-500万总价作为改善的参考值，500万以上作为高端改善的参考值。

从图表中我们可以看到， 2021年-2024年，苏州刚需房源成交套数占比均超过50%，其中2024年至今刚需房源成交套数占比提升至57%，为近4年来最高占比。

从户型维度来看：

2021年-2024年，苏州主力成交户型依然是90-120㎡之间的户型，整体比例保持在40%-50%左右。90㎡以下户型，成交比例基本保持在6%-10%左右。其中144㎡以下的户型，总成交比例保持在80%以上。

综合上述两组数据，我们可以得出以下结论：1、从成交占比来看，苏州刚需客户依然是新房市场的主力客群。2、随着新房价格的实际性下行，刚需购房群体的选择面也在变大，一些刚改产品总价也在跌入刚需档次。

值得注意的是，上述数据均是以成交占比为维度。从成交总量来看，新房市场需求整体缩量依然是既定事实，刚需客户的群体基数减少也是不可否认的事情。

除新房之外，二手房市场更是刚需购房的主战场，同样来看下数据。

同样先看一下总价维度：

受二手房房源层次、价格下降等各方面因素影响，我们增加了200万以下总价段，以更客观判断二手房成交结构。

从上图可以看出，2021-2024年间，苏州总价200万以下二手住房成交套数占比明显提升。

2024年前5月，苏州总价200万以下二手住房成交占比已升至约50%。另外，300万以下二手住房总成交占比约为75%。

同样再从户型维度来看下：

不同于新房，这几年苏州二手住房成交占比最高的依然还是90㎡以下的户型。与此同时，90-120㎡之间户型成交比例也居高，且基本呈现逐年提升的态势。

回看这几年苏州二手房价格变动情况，二手房价格回调至五年前已经不是什么稀奇的事情。从多重评估指标来看，苏州二手房尤其是刚需类二手住房的价格回调已经接近底部，在鲜明的价格优势下，叠加政策刺激，刚需购买二手房的积极性明显更高。

同样值得注意的是，相比于新房市场的缩量，2023年苏州二手住房整体成交量呈明显回升态势。2024年虽然有所走低，但成交量依然保持在近几年平均数以上水平，且是新房的2.4倍左右。

我们一直强调，当前房地产市场面临的最大问题是供求关系的重大调整。

由于新房供应端和土地供应端的调整，大家的目光越来越向改善、高端房源聚焦。

这是符合当下的行业发展逻辑的。确实，无论是城镇化发展程度还是人口变化，都在影响着房地产市场供求关系的变化。

住房总量的不缺，导致住房供求关系发生重要变化。需求缩量大前提下，住房升级是行业发展的最优路径。但这一切，都并不意味着刚需购房者就会从此消失。

随着供求关系的调整，房地产市场最直接的变化是市场分流。分流的导向就是新房市场向上调整，二手房市场承接更多居住需求，市场倾向于新的供需平衡。

从上文我们也可以鲜明的看出，苏州刚性购房需求依然是市场主力需求。由此我们认为，住房的刚性需求是一直存在的。

但我们也注意到，随着市场的变化，刚性需求也会产生一定变化，随之而来的是产品端也会有相应变化。

▶老的刚需、刚改项目房源（二手房，不含学区房）的地位正在向廉租房、保障房靠拢。以往，这些二手房因为有产权，经济价值略高于廉租房、保障房。但随着国家收购商品房做保障房和房票安置的推进，未来保障房的品质和价值甚至会反超这类二手住房。

▶很多所谓的刚改产品随着住房产品的普遍升级会跌入刚需档次。

▶随着租赁型保障房增加，未来一部分刚性居住需求或会从买房变为租房，从而就进一步改变市场结构。

分析师在此前的文章里就曾说过，这两年以来，苏州新政对于刚需购房者的支持是全国最给力的。

这也充分证明了像苏州这样一个人口流入的特大城市，刚需购房者依然是主力购房者，需求更多的政策支持。需求和政策的双向奔赴，市场流动性才能有所保障。

在任何一种供求关系中，需求永远都是存在的，只是看供求和需求是否能匹配。

现如今，伴随现如今房地产政策利好不断、房价实际性下行等因素影响，刚性需求不仅没有消失，反而依然占据市场主力。

现在回过头来重新审视“房住不炒”四个字，真的是意义重大。

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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