在万科在线上举行2023年度的业绩推介会上，关于房地产行业走势，万科董事会主席郁亮在会上回应称，应该用动态眼光看待行业需求的变化。在郁亮看来“目前市场是超跌的。”
不难看出，虽然现在市场呈下行趋势，但是郁亮对于未来走势还是相对乐观的，他之所以得出这样的判断，主要原因有以下几点：
一 、 房地产市场已经从“有没有”到“好不好”的阶段，人均居住面积不可能停留在现有水平。
简单来说就是人们对于美好生活的追求是不断提高的，过去只要拥有属于自己的住房，大部分人就满足了。但是随着社会的发展，生活水平的不断提高，消费者对于住房的面积大小、户型设计、配套设施等等的要求也在不断提高。
因此，已经拥有刚需型住房的消费者，如果拥有购买能力，那么他们大概率还是会选择提升自己的居住环境，选购一套各方面都更好的房子。
其实从刚出炉的数据来看，市场表现确实也是如此，4月16日，国家统计局公布2024年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中北京新房价格基本止跌，而上海的新房价格甚至环比上涨了0.5%，之所以有这样的市场表现，很大一部分原因是因为高价的改善型产品上市导致的。
不过这两个城市并不具备太强的代表性，毕竟一个是政治中心一个是经济中心，所能代表的人群结构比较单一，笔者认为改善型的住房在未来市场中，由于更符合大众的生活需求，所以抗风险能力会更强一些，也会在这一轮房价调整当中率先修复过来。
二、此外，目前63%的住房还没有电梯，人均居住面积、住房设施、小区环境等，都有非常大的改进空间，市场需求仍在。
郁亮提到的这个问题，也是当下亟待解决的重点问题，2019年至2023年，全国累计新开工改造城镇老旧小区22万个，惠及居民3800多万户、约1亿人。而在住房城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大二次会议民生主题记者会上表示，今年全国将再改造5万个城镇老旧小区，建设一批完整社区。
除此之外，去年，国务院常务会议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。会议指出，要在超大特大城市积极稳步实施城中村改造，相较于以往主要集中在三四线城市及县城的棚户区改造，此次指导意见特别针对国内超大及特大城市，如上海、北京、深圳等。根据贝壳研究所发布的数据，20个主要城市中，有近六万个小区属于超过20年房龄的老旧小区
老旧小区改造的过程中，会解放一大批刚需群体的住房需求，对于整个市场来说推动作用还是很大的。
三、当前城镇化进程仍没有结束
第三个原因就是，郁亮认为当前城镇化进程仍没有结束，随着城镇化的深入，还会有大量人口涌入城市，而这些人口也将带来巨大的住房需求。
2023年我国新增城镇人口1196万人，从数据来看确实不小。但是根据全国第七次人口普查数据，我国常住人口城镇化率达到63.89%，和发达国家70%的城镇化率已经相当接近，而且要考虑到的一点是，我国当下已经进入老龄化社会，大量农村人口都是上了年纪的人，想要让他们城镇化，难度是很大的。所以在笔者看来，想要通过城镇化来去库存，只能说治标不治本。
四、目前市场真处于超跌状况吗？
个人观点认为市场上确实存在超跌的项目，部分项目由于受资金困扰，延期交付，或者由于消费信心不足的情况下，价格确实低于实际价值，但是也都在慢慢恢复，而且这些项目占比不大。至于整个市场，个人认为目前还处于回归理性的阶段，不知道大家是否同意郁亮的观点。
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