作者：余飞
01
上半年只卖四块宅地
前两天写的《难办！卖地，搞不到钱了》一文中，我介绍了当下全国卖地现状，卖地收入持续跳水。
2021年全国卖地收入8.7万亿，2022年降至66854亿元，2023年只有57996亿元，相较于高点时期，下跌了33.38%。
制图：城市财经；数据：财政部
进入2024年，趋势并没有改变。财政部6月24日公布的数据显示：
2024年前5个月，全国卖地收入1.28万亿元，同比下降14%。
2024年即将过半，5个月卖地收入只有1.28万亿，月均卖地收入只有2560亿元。以14%的跌幅估算，今年全年卖地收入可能跌破5万亿。如果按照月均卖地收入预测，今年全年卖地收入可能跌至3万亿出头。
细化到地方，个别城市的数据，真的不忍看，连一线城市都未能幸免。
财新网最新的一篇关于广州卖地的文章，着实让人吓了一跳。
在这篇报道中，财新网披露：
6月25日，广州举行了今年上半年最后一次土拍。从上半年的成果来看，上半年广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元。
根据公开资料显示，今年上半年广州推出了12宗涉及住宅的用地，成交了4宗，分别是被华润联合体、越秀地产、花都城投、保利发展拿下，要么是央企，要么是国企，要么是城投，其余8宗要么流拍，要么终止出让。
广州市规划和自然资源局于1月9日发布《2024年广州经营性用地供地蓝皮书》，收录了拟出让的96宗涉宅土地。短短一个月后，这份文件更新，计划出让的涉宅土地数量增加至103宗。该局3月底对外发布的《2024年建设用地供应计划宗地表》则显示，2024年广州全市计划供应涉宅用地共93宗。
供地数量三份文件，三个数据，但整体都在90宗以上。
也即全年计划供应90宗涉及住宅用地，但上半年仅成交了4宗。
这是个什么概念？肉眼可见的速度下滑。
2021年成交了78宗宅地，成交金额1779亿元。2022年成交47宗，收入1221亿元。2023年成交43宗，卖地收入1183亿元。
可供对比的2023上半年，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。
果然，没有对比就没有伤害。
制图：城市财经；数据：财新网
02
广州的库存太大了
12宗地，成交4宗，流拍率（含终止出让）高达67%，这背后的核心逻辑并不复杂。
第一，当下房企的首要任务是保命。
在房企出清仍在持续的当下，房企的首要任务是保命，只有稳定了局面，才能穿越周期，才能谈以后的日子。
否则，何谈未来。
所以，目前房企的整体表现是，收缩拿地战略。最直接的证据，就是国家统计局发布的房地产投资数据。
国家统计局披露：
1-5月份，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%；其中，住宅投资30824亿元，下降10.6%。
来源：国家统计局
房地产投资自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，期间虽有跌幅收窄的时段，但也仅仅是收窄而已，没有改变投资下行的局面。
这意味着，房地产市场的拿地、开工积极性持续下降了近两年时间。
最关键的是，5月份，房地产投资与住宅投资，跌幅双双登上了两位数，跌幅均超过10%。
说明，房企的拿地战略收缩速度，在加快。
第二，去库存是当务之急，而非增库存。
抛开保命不说，当下的房企，首要任务是去库存，加速回款，偿还债务，而不是在当下行情持续冷却的环境中，去冒险拿地。
当下的广州市场，库存量有多大？
克而瑞披露的数据显示，5月末广州狭义商品房库存量1207万平方米，去化周期21.2个月。
中原数据，5月份广州全市的新房去化周期为23.2个月。
从各区来看，除了海珠、黄埔外，其余各区的库存量均在18个月以上。而且黄埔虽说去化周期不长，但库存量也达到了99万㎡。
两家机构虽然数据不一，但相差并不大。
按照这一数据对应，广州正好是自然资源部所要求的“减少工地”的范畴。
今年4月份，在去库存的路上，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》进行支持：
消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36至18个月的，要适当减少供地；18至12个月的，维持供地持平水平；12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
在文件下发之后，广州发布公告，下架第一批住宅用地出让清单中的14宗地块。
这也是广州上半年地块成交跳水的重要原因之一。
第三，销量起不来。
广州过去三年来，一线城市救市当中表现最积极的一个。
之前我写过一篇文章《坐实！广州楼市，沦为二线了》，当中强调过，广州过去两年的救市措施，不但在一线城市中表现最积极，而且不断向二线城市看齐。
去年，在二线城市纷纷取消非核心区限购乃至核心区限购时，广州率先取消了非核心区的限购，而京沪深岿然不动。
今年，在中央要求降首付、降利率的背景下，广州又向二线看齐，直接将首套房首付降低至15%，二套房首付降低至25%，并取消了利率下限。
就目前来看，广州是北上广深四个城市中，限购力度最弱的城市。京沪深仍然全域限购。
北京没有放松任何一个区域的限购，社保年限要求依旧是5年。
深圳在5月6日调整之后，依旧没有完全放开限购，只是将非核心区的社保降至1年，核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道的社保降至3年。
上海的限购划分了三个层级，最核心区社保要求三年，外围区社保两年，奉贤与临港新片区社保1年。
从首付角度看，广州最低。
上海首套房首付降至20%，二套房核心区首付降至35%，外围区降至30%。
深圳看齐上海，首套房20%，二套房30%。
北京在6月26日跟进沪深，首套房无论商贷还是公积金，首付20%。二套房五环内35%，五环外30%。
从利率角度看，广州仍是最低。
然而，尴尬的是，即便广州在一线城市中救市最积极，房价依旧领跌一线。
国家统计局最新公布的数据显示，5月份70个大中城市，二手房价格无论环比还是同比，无一城上涨。
其中6个城市跌幅超过10%，也即两位数下跌，分别是徐州、厦门、广州、武汉、南京、温州。
制图：城市财经；数据：国家统计局
6个城市中，广州是唯一的一线城市。也就是说，在一线城市中，广州处于领跌位置。
从机构披露的数据来看，广州房价整体已经回到了2017年。
03
产业是广州的痛点
当下卖地收入跳水的城市比比皆是。但广州的卖地收入跳水为何这么厉害，房价又为何领跌一线？
对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。
相比于京沪深，产业不够扎实，是广州需要直面的痛点。
北京、上海、深圳、广州在经济驱动方面有着本质的区别。
北京则主要依靠服务业，工业并非北京的强项。
上海、深圳依靠工业与科技金融服务业。但侧重点不同，上海更侧重金融服务业，深圳更侧重工业。广州依靠消费和工业。
工业是广州经济的主要驱动力之一，但这一驱动力相比于深圳，弱了很多。
在工业实力上，深圳依然是工业增加值和工业总产值的双料冠军。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
广州工业增加值位居全国第5，排名非常不错，但与深圳、上海、苏州三座工业强城相比，差距还是有点大，同时也低于重庆。
如果以千亿产业来看，广州的差距会更加明显。
以2021年的数据来看，广州拥有5个千亿产业，在数量只比深圳少一个，但千亿产业的合计总产值却相差非常大。
千亿产业总产值位居第一的是苏州，11个千亿产业总产值合计34547亿元。其次是深圳，6个千亿产业，总产值33805亿元。
广州拥有5个千亿产业，其中汽车产业总产值位居第一，是广州的当家产业。2022年，该产业总产值6470.48亿元，其次是电子产品制造业，产值3389.43亿元；其次是石油化工制造业，产值2087.21亿元。
来源：广州市统计局
产业扎实与否，在出口顺境中表现不明显，在逆境中则会立马显现。
所以，我们可以看到，今年前五个月，深圳的出口在狂飙突进，而产业不够扎实、产品科技含量不够足的广州以及佛山、东莞，出口在下跌。
制图：城市财经；数据：深圳海关、广州海关、黄埔海关
出口拖累了工业增速。广州统计局数据显示，一季度第二产业增加值增速仅有2.3%，规模以上工业增加值增速仅为0.1%。
前四个月，有所提升，全市规模以上工业增加值同比增长1.6%，但重工业增加值下降了0.2%。
来源：广州统计局
最终反馈在经济上，便是一季度广州GDP增速只有3.6%，在26个万亿GDP城市中位居倒数第三。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
正因为经济增速疲软，所以广州救市最积极。
目的就是尽一切可能让房地产对经济的影响，降到最低。
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