长期征集
日子很难,生活不容易,每个人都有自己的苦,有苦说不出的感觉,受苦的人最懂。
和吃苦相比,有苦难言,无人问津,可能比苦本身还难受。
重生之后,叶檀老师变了很多,变得能吃苦,吃自己的苦,吃别人的苦。
她说,有苦我们一起分担。
每周六,叶檀老师都会亲自回复,并在公众号上发出,有苦难言的朋友,如果你也想和叶檀老师倾诉,把你的故事,发送到邮箱yetanbusiness@163.com,叶檀老师看到,一定会回复。
记住,这世界还有人,关心你,在乎你,理解你。
文/青城桢楠
楼市持续低迷,房地产税没了踪影。
不知道还有多少人记得,2021年楼市鼎沸之时,关于房地产税的讨论声量有多大。不少人言之凿凿,房地产税马上就要来了,甚至名单都已经拟好了。
3年时间,楼市从天入地,房地产税随之烟消云散,好像徐志摩的诗,悄悄的我走了,正如我悄悄的来,我挥一挥衣袖,不带走一片云彩。
3年不长,充满波折,回想2021年的市场,谁能料到2024年,楼市落得如此境地。
站在当前的时点,在楼市最脆弱的时候,谈房地产税,像是触霉头。从权威媒体到自媒体,大家像约好了似的,噤若寒蝉。
不说,就不会发生么?就不会来么?
房产税连续大涨,竟然无人讨论
6月24日,财政部公布了2024年前5个月的财政收支情况。结果不出意外,非税收入增速继续大幅高于税收收入。
据财政部统计,分税收和非税收入看,1到5月,全国税收收入80462亿元,同比下降5.1%,扣除特殊因素影响后可比增长0.5%左右;非税收入16450亿元,同比增长10.3%。
2024年5月16日,我们曾经写过一篇文章,专门探讨非税收入的情况,有兴趣的朋友可以回过头去看看。
税收收入增速下滑可以理解。
但在浏览各项税种具体情况时,我们赫然发现在土地和房地产相关税收科目下,名为房产税的品种,增速竟然高达20.1%,金额也达到了2086亿元。
在税收收入整体疲软,增速为负5.1%的情况下,房产税的增速竟能达到20%,有点匪夷所思。
这么快的增长速度,甚至是非税收入增速的两倍。
为了确保没看错,我擦了擦眼镜,揉了揉眼睛,反复确认,确保数字无误。
财政部网站
正如上图所示,确实是20.1%,没错。
我们回过头去查看了近期房产税的情况,结果发现,房产税高增速并不是从2024年开始的。3年前,也就是人大授权房地产税改革试点(为期5年)的2021年,房产税就持续高增长。
2021年,房产税3278亿元,同比增长15.3%;
2022年,房产税3590亿元,比上年增长9.5%;
2023年,房产税3994亿元,同比增长11.2%;
2024年,房产税2086亿元,同比增长20.1%。
连续4年高增长,几乎每年增速都在 10%以上,这速度远远跑赢什么GDP、收税收入、非税收入。
更让人匪夷所思的是,既然和房地产相关,从逻辑上来说,房产税应该和房地产市场正相关。
大家都清楚,从2021年到现在,房地产连续下行三年,从销售到投资是什么情况,一些地产商已经麻木。
这种情况下,房产税竟然能连续3年逆势高增长?
另外,根据财通证券的统计,房产税和土地相关的税收也是背离的,且背离的年份,同样从2021年开始。
此房产税,非彼房地产税
看到房产税这么特立独行,真是一个头两个大,脑子里全是问号。不是没有征收房地产税么?怎么房产税增速这么快?
为了寻找答案,我们花了不少功夫,厘清概念,用数据佐证。
在分析房产税之前,最重要的一件事,是厘清一个概念,房产税和房地产税的区别。
对于普通老板姓来说,大家最关心的,也是网络上媒体探讨最多的是房地产税,比房产税多了一个字。人大授权试点以及立法未来可能推进的,也是房地产税。
目前,财政部税收收入里面的房产税,和大家口中的房地产税,有重叠的地方,也有区别很大的地方。
先说重叠的地方。
2011年,上海和重庆两地,作为最先开始征收房地产税的城市,用的名义是房产税,这和大家热议的房地产税属于一个范畴,都是针对个人住房征收的。上海针对的是二套房,重庆针对的则是别墅和高档住房。
在上海和重庆两地的税收收入明细里面,很清楚地使用了房产税三个字来具体划算相关税收。
根据上海市2023年一般公共预算收入执行表,可以看到2023年上海房产税最终执行数是333.1亿,比年初预算高15%左右。
据澎湃统计,自从2011年上海房产税开征以来,房产税在上海整个税收盘子的比重就维持在3%左右。
2011年上海的房产税为73.7亿元,2023年是333亿,12年增长了260亿。
重庆方面,和上海一样,同样清晰的房产税名目来表征相关税收。
具体到2023年,根据重庆市一般公共预算收入表,当年房产税为104.5亿,2024年的预算数是110亿,增速在5%左右。
为了缓解两地的房产税负担,2024年上海和重庆分别采取了不同措施来降低税负。
重庆方面,据重庆财政局官网,从2024年1月1日开始,房产税做出五项调整,其中最重要的三项如下:
个人住房计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”,打了7折;
税率从0.5%、1%、1.2%三档税率,调整为统一的0.5%一档税率;
家庭免税面积由100平方米调整为180平方米;
能看出来重庆房产税调整,大方向是减负。
上海呢,则是从房价上着手,调整房产税。根据Hello魔都公众号,上海每年都会调整房产税征收标准,根据市场环境动态调整。
过去三年,楼市情况不好,但上海是房产税的征收标准却连年提高,这变相是在给房价相对低的群体减负。
上海和重庆的房产税从归属来说,完全属于地方,是地方独享税种。
说到这里,就有点意思了。
2023年,上海和重庆两地房产税合计437亿。同期,财政部口径,2023年全国的房产税是3994亿元,上海和重庆两地的房产税占比仅为十分之一左右。
也就是说,还有将近十分之九的房产税,不是在上海和重庆产出的,而这些才是大头。
那哪些环节还在征收房产税呢?
原来租房,要收房产税
说完房地产税和房产税重叠的部分,再来说一说有区别的部分。
根据银河证券研究院的报告,2023年房产税增速快,可能是经营性物业的回暖导致的。
因为,根据最早的1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》等几个条例中规定,无论是个人还是机构,凡是以经营为目的,都应该缴纳相应的房产税。
简单理解就是,租赁市场中,甭管是商用的写字楼还是民用的住宅,只要拿来出租,盈利的,都得缴房产税。
2021年7月15日,财政部、税务总局、住建部等三部委,为了支持租赁市场,还联合发布了完善住房租赁有关税收政策的公告,公告中明示:
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。
所谓减按,就是降低税率后,当前按照4%的税率缴纳。
具体到个人出租,在2021年7月15日之后,山东税务局专门有个帖子,回应房产出租中房产税的问题。
里面说到,如果是个人出租房屋,以居住为目的的,是按照4%的税率征收房产税。如果出租的是非住房,也就是写字楼或者底商之类的,要按照12%的税率计算缴纳房产税。一般企业,出租写字楼缴纳的税率一样为12%。
思路敏捷,反应迅捷的朋友,说到这可能就反应过来了。
如果房产税的大头(90%)在租赁市场,连续多年高增长,会不会意味着写字楼景气度高,或者居住用的租赁市场蓬勃发展?
再说的直白点,如果房产税每年高增长,从逻辑上来说,应该对应实体经济或者就业市场连续多年都很旺盛,这是供需两旺应有的结果。
这跟现实中最近三年多数人的直观感受形成了反差,实体经济,就业市场,很难用旺盛来形容。
根据纬房研究院的数据,从2021年开始,全国主要城市的住房租金就一直在回落,到2023年四季度,住房租赁指数甚至回到了2020年,也就是疫情居家期间。
安居客租赁市场景气度指数也显示,最近三年租赁市场一直处于温冷状态。
租赁市场不冷不热,为啥房地产税还能有这么快的增长?
租赁市场的水温是供需关系的结果,也就是说,即便有需求,但如果供给增长太快,一样会是温冷。
站在房产税的角度看,只要需求增量更大,就可以提供足够多的税基。
实际情况是这样么?
据大学必备网的统计,2021年之后,每年高校毕业生都在1000万+,且2024年毕业人生达到1179万的历史新高。
这些额外长出来的租赁需求,确实是规模庞大,但恐怕还达不到10%以上的增速。
据国家统计局数据,2023年末,全国就业人员一共是74041万人。2023年,毕业生人数是1158万,占74041万的1.5%。
粗线条看,每年毕业生至多提供1.5%左右的租赁需求。这1.5%显然无法解释最近三年超过10%的房产税增速。
也许是写字楼够旺盛?
根据戴德梁行等机构的统计,中国几乎所有城市的写字楼,这几年都处于供过于求的状态。
以上海为例,2024年一季度,世邦魏理仕的数据显示,上海甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点、同比上升2.9个百分点至20.9%,为近20年来空置率新高。
其他城市的情况基本都差不多,空置率都是近些年的新高。
和租赁指数类似,空置率高并不代表没有需求,背后也可能是供给太大。
据第一太平戴维斯研究部的数据,以上海来看,每年的写字楼仍然是净吸纳,但新增写字楼的规模,远远大于供给,这是写字楼空置率上升的主要原因。
根据戴德梁行的统计,深圳、广州、武汉、成都、上海等地,未来3年,新增供给会占到存量写字楼的20%以上,深圳超过65%。如果这些写字楼都正常入市,未来中国写字楼的空置率可想而知。
但不影响房产税,从房产税的角度来说,只要每年有足够多的新增企业租用写字楼,数量规模够大,就可以达成10%以上甚至更多的缴税结果,无论空置率高低。
事实如此么?
我们查了从2020年到2023年,中国经营主体的数量变化,具体结果如下:
2020年,全国登记在册经营主体为1.3亿户;
2021年,全国登记在册经营主体为1.54亿户;
2022年,全国登记在册经营主体为1.69亿户;
2023年,全国登记在册经营主体为1.84亿户。
每年新增经营主体复合增速为12%左右,这个增速水平和房产税同期的复合增速几乎持平。
好了,现在该梳理上面的结果了。
上海、重庆的房产税+居住用租赁市场+写字楼(底商),三者合计构成了房产税的税基。
目前看,除了写字楼的增速,也就是以经营主体增速维度看写字楼需求,进而推导相关房产税变化,能够对得上,其他两块都跟不上。
考虑到,个人出租给租户的情况下,征收房产税的难度比较大,居住用租赁市场的房产税情况还得打折扣。
这个结果似乎意味着,除了需求增长之外,有额外的变量在起作用。
近期关于税的问题很多,多数是地方主动上门查处。合理推测,在房产税层面,可能也有类似的情况,即原本一些没有缴纳房产税的机构或者个人,这两年开始缴纳。
根据国投证券统计,5月份,地方财政支出增速-中央财政支出增速,剪刀差创后疫情时代新低。
这个结果意味着,地方有更强烈的需求,广开源,多创收,以填补弹药库;也意味着,央地税收再分配确实迫在眉睫。
行文至此,不禁感慨,举世皆知的房地产税,因为影响太大,不知要在抽屉里放多久,才能重见天日。
反倒是没什么人关注的房产税,正在黑夜里发光发热。
(免责声明:本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析,不构成投资建议,请勿以此作为投资依据。)
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作者:叶檀财经团队 编辑:椰子
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