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我是紫沐,这是我第404篇日记。

时代变了啊。

放在两年前,谁能想到一宗小地块成交,都能让广州的媒体大V集中卡点发喜报。

没记错的话,上次获得这种高规格待遇的,还是海珠的上涌果园地块,也就是现在的中海大境。

但人家是经过85轮出价,抢到封顶摇号,总价接近128亿的大手笔啊。

鹤洞汽修厂这种12轮竞价,7个亿总价的地块,凭啥?

只能说今年广州土拍太惨了。

放两年前,谁能想到广州半年只能卖出去4块地呢。

不知不觉间,能把地卖出去,已经是可喜可贺的一件事。

只能说,时代真的变了。

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网上在讨论,鹤洞这块地,保利买回来赚不赚钱?

我觉得大概率是赚的。

首先地价不贵。

起拍价2.6万/平,实际成交价2.85万/平。

对比21年3.3万/平的广钢234地块,也就是现在的中海保利朗阅,简直白菜价。

而且保利家大业大,开发成本低,出了名的能卷价格。

以鹤洞的地价完全可以包装一下,3.9万起,把噱头拉满。

然后把楼盘,定位成刚需。

因为鹤洞地块离地铁近,过个马路就是广佛线。

而最愿意为通勤便利买单的,就是刚需。

产品优势契合买家需求,更好出货啊。

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再把地块限高和低容积率,拿出来做文章。

到时候买家来售楼部,销售只需要问一句:

同样预算,您是想买广钢4-7容积率,楼层30+起步,使用率80%的二手房。

还是买我们2.4容积率,楼层20左右,使用率100%的新房呢?

搞定了,直接降维打击,都不用吹别的。

500万以下预算的广钢潜在客户,大部分都会被保利吸走。

而且鹤洞地块,预计就几百套货。

以保利的建造速度,要是赶上金九银十开盘,可能年底就差不多清盘了。

所以保利肯溢价拿地,完全是提前算过数的。

鹤洞这块地,就是典型的总价低、难度低、好出货。

但话说回来,为什么说鹤洞地块只是大概率赚钱。

因为有个变数,就是学位。

鹤洞地块虽然周边学校多,但对口哪家,是不是对口名校,是未知数。

如果最终争取不来好学位,那对上以教育闻名的广钢二手房,竞争力会大打折扣。

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切记切记,时代已经变了。

以前刚需买房,普遍只能选一个亮点。

那肯定优先解决最重要的通勤问题。

其他地方差点意思,忍忍也能接受,等下次置换再解决。

但现在引进名校的新盘越来越多。

买家的心态已经变了,变得通勤学位都要。

一个很好的例子,就是老黄埔的保利中央公馆。

如果不是缺一个名校,凭中央公馆不错的硬实力和新规优势,也不至于卖得这么难。

搞到被媒体调侃,要靠欧神来带货。

所以好学位这东西很重要,买家未必会用,但至少得有。

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现在大环境变得太快了。

就好像同样是隐藏成交价。

三年前,是为了降温。

三年后的今天,是为了回暖。

在全国28城陆续屏蔽成交记录后,广州也不能免俗。

珠城、牛奶厂、金融城...很多网红板块的热门楼盘,都把低价成交记录屏蔽了。

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但没有用啊。

就像21年楼市火的时候,就算屏蔽了成交价。

自媒体也会把高价成交的房源挖出来,市场依旧火热。

现在也一样。

富颐的低价成交、城光的低价成交,具体低到什么程度,藏不住的。

捂住眼睛,挽救不了崩溃的市场信心。

因为最内核的部分,已经变了。

哪怕是一线城市,也开始从供需驱动,变成政策驱动。

这是很危险的信号。

因为政策驱动,房价波动会很大。

特别是广州,已经陷入了一个怪圈。

不卖地,就没有钱。

卖地,供需关系进一步失衡。

不扶持新房,吸引不了开发商拿地。

扶持新房,二手房价根本止不住跌。

这就是房价从供需驱动,变成政策驱动,所带来的不稳定。

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楼市错过去年小阳春的反转机会,拖沓到现在,其实很尴尬。

因为要刺激楼市,最核心的策略。

是奖励看多者,惩罚看空者。

在操盘手需要的时候接盘,获得房价上涨的奖励。

在操盘手需要的时候躺平,就得接受踏空的惩罚。

涨价去库存,才符合人性。

但现在呢。

看多者反而是被惩罚的一方。

不仅要背负更高的利率,还要看着持有的资产净值下跌,输得一败涂地。

看空者,却获得了奖励。

可以享受极低的利率,以更低的成本入场抄底,吃多军的血筹码。

这等于用真金白银诱惑大家做等等党,还怎么刺激楼市?

后续楼市能不能稳住,有两个关键节点。

一个是7月的大会,一个是金九银十的市场反应。

如果这两都救不起来,那今年的冬天,可能会比去年更冷。

毕竟,时代变了啊。