本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

上半年，在大规模设备更新、消费“以旧换新”等政策刺激下，市场需求持续恢复。作为经济的“晴雨表”，商办物业的带看量持续活跃。

然而，受有效需求增长的不确定性影响，二季度，北京写字楼市场成交仍以搬迁和续租为主，降本增效和以价换量继续成为写字楼租户和业主在企业运营上的主旋律。

机构预计，下半年北京写字楼市场租金水平或将继续面临下行趋势，各子市场和各资产类别之间的租金差距将逐渐缩小。

业内人士提示，楼宇经济的高质量发展需要楼宇经营主体通过资产管理获取利润和资金，目前价格竞争虽不可避免，但不能只关注短期利益。

量“增”价“跌”

高力国际数据显示，二季度北京甲级写字楼市场需求持续恢复，净吸纳量接近6万平方米，连续四个季度实现去化，累计去化总量接近28万平方米。由于多个自用项目于本季度开始进行市场化租赁，因此空置率小幅上升至20.6%。

然而，在租赁活跃度和成交量均出现大幅改善的情况下，市场租金降幅仍在逐步加大。据高力国际北京公司董事总经理李娟介绍，二季度甲级写字楼市场的租金降幅达到5%，是自2018年开始的本轮租金下行周期以来最大的单季降幅，市场平均净有效租金为276.9元每月每平方米。

据了解，北京写字楼租金水平从2019年年初开始下降。2020年下半年，由于此前供应量的累积，叠加疫情影响，租金降幅加大。但2021年受互联网行业需求爆发影响，租金重新回归平稳。不过，从2022年开始，市场上整体需求处于瓶颈期，租金仍处下降通道。

二季度租金降幅最大的子市场为望京酒仙桥，单季租金降幅达到10.8%，至182.7元每月每平方米。

乙级写字楼市场方面，在经历连续三个季度录得正净吸纳量后，二季度去化趋势未能延续。市场净吸纳量仅为-3.7万平方米，空置率上升至18.8%。

空置面积增加的同时，乙级写字楼市场净有效租金同样出现大幅下探，单季降幅达到4.1%，至179元每月每平方米。

据李娟介绍，中关村乙级项目二季度增加了近4.7万平方米的空置面积。乙级写字楼市场租赁成交活跃的区域集中在望京酒仙桥，净吸纳量达到2.5万平方米，而成交量大幅提升的背后是区域内项目的“以价换量”。望京酒仙桥本季度净有效租金降至148.3元每月每平方米，单季降幅达到7.2%。

据了解，北京办公楼市场租期一般3至5年，今年到期的客户大多为2021年或更早的2019年签约的，而现在正值市场租金低谷阶段，企业希望在租金上降本增效，同时也想借机提升办公品质。

戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，一些企业租户今年抓住议价优势完成升级搬迁的需求。二季度，从成交类型方面看，市场租赁需求以搬迁及续租为主。一方面，在企业“降本增效”的目标下，业主为了吸引新租户，提供了更为积极的租赁策略，包括提供更具吸引力的租金、更长的免租期，甚至为租户提供了装修服务或装修补助等。因此，若租户此时选择搬迁，他们可以在实现降本的同时进行办公环境和品质的升级。

另一方面，为了挽留优质租户使其续约，业主向合同到期的租户提供更为优惠的租金价格从而抢占市场先机。而对于租户而言，续约不仅省去了搬迁带来的装修成本，同时租金预算也得以下调。

在产业园市场方面，二季度仅上地区域需求保持强劲。根据高力国际数据，二季度上地区域净吸纳量接近6万平方米，延续了一季度的强势表现，今年上半年累计净吸纳量已超过14万平方米，连续三个季度实现大幅去化，空置率回落至25.4%，累计降幅接近10%。

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，随着互联网大厂大规模的办公空间整合在过去两年间的结束，泛上地区域已经利空出尽。同时，泛上地区域在过去十年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公项目的高性价比优势，将使该区域最先受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。

警惕过度的“价格竞争”

展望下半年北京写字楼的市场走势，多位业内人士指出，需求不足仍是主要问题。

根据戴德梁行的数据，下半年北京写字楼市场将迎来约42.5万平方米的新增供应，其中90%以上均位于非核心区。戴德梁行北区项目及企业服务部主管邓姗姗表示：“新项目的入市将继续拉高市场空置率，同时短期内成本控制仍将成为市场的主要租赁策略。预计下半年，市场需求疲软加上新增供应将对租赁市场继续施压，市场租金水平或将继续面临下行趋势。”

据了解，上半年中国经济整体呈现稳中向好的态势，制造业投资和出口对经济稳定起到重要支撑作用，大规模设备更新、消费“以旧换新”等政策也同时在刺激市场需求持续恢复。

今年上半年中国经济发展取得的成绩也得到了众多国际金融机构的认可，国际金融机构纷纷上调2024年中国经济增长的预期，表明国际社会对中国经济增长前景的信心。

但是，目前核心价格指标并没有明显改善，5月份CPI仍处于0.3%的较低水平，PPI虽然有所改善，但仍然处于下降区间，同比下降1.4%。价格指标表现不及预期表明市场需求依然不足，部分行业存在产能相对过剩的情况。

“当空置率维持在20%以上高位的时候，租金难言触底企稳，市场仍然需要更长的时间、更多的耐心等待需求侧的恢复。”陆明指出，市场空置率高位运行的时间越长，项目去化压力将越大，租金下行压力也将更大。

值得注意的是，随着租金持续下行，各子市场和各资产类别之间的租金差距将逐渐缩小，进而加剧了各子市场之间、各资产类别之间的竞争格局。从目前市场租金走势来看，整体办公楼市场正在从局部租金竞争演变成波及全市的“价格竞争”。

对于“价格战”现象，李娟提醒，市场和行业的发展需要放眼长期且健康的发展，价格竞争不可避免，但一定是理性、有底线，且不能只关注短期利益。

李娟解释，办公楼市场和经济发展、社会就业、国家税收、营商环境、双碳战略等重大进程息息相关。楼宇经济的高质量发展需要楼宇经营主体通过资产管理获取利润和资金，这些利润和资金又会再投入到新技术创新和应用、物业管理品质和效率提升、设备设施维护和升级等重要方面。“如何让市场避免深陷简单粗暴的价格战，真正扮演起科技创新和产业发展的重要角色，这才是市场长期行稳致远的关键。”

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：刘军）