一、序曲
乱花渐欲迷人眼，
浅草才能没马蹄。
笔者在前文《楼市“5.17新政”满月》大胆预测：政策的又一波重磅，正在路上。北京。三中全会之前。“6.26”傍晚应验。
回顾过去两个月，北京和上海，上演了一出楼市新政“双城记”。
“4.30”，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。北京再次优化住房限购政策，采用了“五环外+1”的思路。同期的上海按兵不动。
“5.17”，全国性房地产政策历史性的转折点。大多数城市快速落实细则。除了北京、上海。
“5.27”，上海沪九条新政落地，等了整整10天。大家翘首以盼北京跟进。
6月7日，总理主持召开国务院常务会议。“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”北京淡定如斯。
6月26日，上海“沪九条”差一天满月。26日傍晚，北京市住建委、央行北京分行、金融监管总局北京分局、北京公积金中心等部门联合下发通知，落实517新政，优化房地产有关政策措施。
笔者把《上海517楼市王炸》标题里的字再用一遍。千呼万唤始出来！犹抱琵琶。。。后一句可以不要。
这到底是意犹未尽呢，还是应出尽出了？
二、北京“6.26”楼市新政够重磅。但不是王炸！
1、先看政策具体内容
1）首套房最低首付款比例调整为20%。当前时点利率下限3.5%。二套位于五环以内的，最低首付款比例调整为35%，当前时点利率下限3.9%。位于五环以外的，最低首付款比例调整为30%，当前时点利率下限3.7%。
2）公积金个人住房贷款，首套房最低首付款比例调整为20%；二套位于五环以内最低首付款比例不低于35%；五环以外的最低首付款比例不低于30%。
3）对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
4）对于申请公积金个人住房贷款购买绿色建筑、装配式建筑、超低能耗建筑的借款人，贷款额度最高可上浮40万。
5）以旧换新，对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易。
2、北京政策还有没有空间？
1）楼市信贷（非存量贷款）政策已就位
北京首套首付比例与贷款利率已经调整到位。力度同步上海。
北京二套首付比例与贷款利率调整基本到位。力度同上海。
四大一线城市，广州首付比例、利率最低，城市落户准入门槛最低。当然也有另一种解读，意味着房产保值、稳定性相对在四个一线城市中差一些。
对于新购住房申请贷款人，执行利率下降55-80个基点。每个月能节约部分利息、增加可支配收入。以100万贷款30年等额本息为例，月供少3-400，也算是发红包了，总还款少十几万，食之有味。具体计算数据参见下表。
2）北京限购维持原“五环外+1”力度。不如上海。
笔者《楼市“5.17新政”满月》文中对上海新政的逻辑链做了分析：通过放宽社保年限、单身购房、放开离婚赠与，释放刚需进入外环内，解放外环内刚改房东；通过提供购房补贴，刺激外环内老破小房主走“以旧换新”的路去购买新房，再由新房所在区提供购房补贴；形成完整的刚需+置换链。成交量从500万以内的价格段——500万以上的高总价梯次迁移。在新房+二手、内环+外环之间穿针引线。足以为来者鉴。
然而北京这次并没有摸着上海过河。回顾一下，3月27日，北京就对离婚后购房的约束性政策进行了调整。4月30日，北京再次优化住房限购政策采用了“五环外+1”的思路。同期的上海仍然按兵不动。
楼市双城记，北京先于上海更早行动优化限购政策，但力度与着力点不同。而此次6.26北京没有动限购，让很多市场参与方意犹未尽。
3、政策继续出：存量房贷利率下调？全国范围可以有！
笔者前文曾呼吁，降低存量贷款利率非常迫切。
对于2019—2023年购房的业主而言，房贷利率相差近100BP，进一步降低贷款利率、降低还贷压力、增加可支配收入、增强消费力是可以预期的动作。
当然，存量房贷利率的调整是一个复杂的问题。这种降息是在银行（放贷）、贷款人、转贷机构等之间做蛋糕重新切分，降低银行存贷利差、增加经营压力，涉及多方利益和预期，牵扯到经济、民生、金融等多个层面的考量，需要自上而下、统筹酝酿。
存量房贷利率如果继续不降，那么又一轮的提前还贷潮即将涌现。当下稳需求、稳预期、稳经济，政策多维，要相向而行。
三、北京上海双城，后继市场会如何？
很多朋友会问，那么市场是否进一步向好呢？
观察双城二手房市场数据。本月截止到6月25号，上海网签量21184套，已经远远超过了1.8万套的荣枯线。北京的数据是13383套，逼近1.5万套荣枯线。
朋友们要判断市场是否明显向好，那就继续关注二手房市场数据。有种说法，上海要先在荣枯线上挺住2-3个月，这足以为参照。而北京的数据是否能稳住荣枯线，我们继续观察；退一步讲，如果数据不理想，北京政策百宝箱里还有的是储备。
笔者将北京和上海誉为双城，因为作为中国最具代表性与影响力的核心城市，也是房地产最稳健最保值的城市。517新政已在全国各高能级城市落地，包括杭州、成都、广州等在内的城市都一步到位，而北京、上海的首付比例和利率下限高于其他城市，这从侧面验证了双城城市地位的独特性。
这两天看朋友圈笑谈，暑假开始，全国学龄家庭旅游预订火爆，这暑期的北京不是“北京”了，是“首都”——政治、历史、文化、教育、国际交流名城。这是笑谈，也是凡尔赛。再附加总部经济、优势公共资源集聚，地位超然，决定了北京在当下楼市新政波浪里的举足轻重与审慎稳健。
而上海呢，东方大国，长三角的旗帜，苏杭宁的带头大哥。如果完全放开落户限制与限购、拉平首付利率下限，则会对周边城市造成大的冲击。所以双城有双城的难处，双城有双城的自律。
对于双城之外的其他高能级城市，市场正在筑底中。是继续筑底还是转而向上，还需要进一步观察。
四、尾声
三中全会召开定了。
6月27日，中共中央政治局召开会议，研究进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题。会议决定，中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议于7月15日至18日在北京召开。
是的，三中全会马上来了。
研究楼市，关注楼市，分析楼市。最终要回到经济的土壤，社会的变革，改革与开放的大潮，中国式的现代化之路。这个宏大的背景，也是历史的趋势，作为其中的一份子，不管是一粒沙尘，还是一片浪花，都裹挟在滚滚大潮中，奔涌向前。
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