投资视野·导读
当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化。在这一新形势下，我国房地产调控政策重点已经转向“去库存”。将库存商品房与保障性住房有机结合而产生的“以购代建”模式，也得到国家政策支持，在多地陆续开展实践。
2023年2月央行设立1000亿租赁住房贷款支持计划，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津这8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。今年以来，济南、重庆、福州、青岛等多地已开展试点工作，收购城区、交通站点、商务区或产业园区等优质地段房屋，转化为保障性租赁住房。
今年5月17日，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行明确拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元，成为“以购代建”模式新的资金来源。这一政策工具有利于通过市场化方式加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给、助力保交楼等。
01
“以购代建”有利于促进职住平衡
5月17日至今，重庆、昆明、广州、苏州多地政府及时跟进落地，通过“以购代建”的方式解决当地房地产库存难题。而在此之前，自2022年起，就有多个城市发文提出公开收购商品房或商品住房，用作保障性租赁住房、安置房等，截至目前据不完全统计，全国已有至少22个城市落地政府收储商品房模式。
表 517后各地收储动态
制表：ICCRA
而各城市对拟收购的商品房也提出了限制条件，如重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司发布公告，面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。房源要求位于重庆市中心城区，整幢、整单元作为基本收购单位，单套建筑面积不超过90平方米。与重庆类似，各地拟收购的商品房基本都要求位于城市中心区域，或交通便利区域及产业园区、商务区等位置。
这些区域往往产业成熟，有大量工作岗位，有着旺盛的租住需求。而中心城区城市空间有限，难以通过新建租赁住房进一步实现职住平衡。在上述区域收储商品房改做租赁住房使用，有利于进一步实现职住平衡，促进区域产业发展。
02
“软实力”成为竞争核心
地方国企运营能力面临大考
地方国企是商品房收储的实施主体，直接参与市场交易。而收储后的房源基本以配售、配租两种方式进入市场。配租类房源大多以保障性租赁住房或人才公寓等形式面向市场运营，这对地方国企的运营能力提出考验。
一是产品设计改造能力。收储房源与新建租赁住房相比，在户型、动线、配套等方面的设计存在差异，将出售型物业按照运营思维进行改造，最大限度的满足运营需求，是对承担商品房收储-运营的国企的第一重考验。
二是“软实力”打造。不同于出售型物业，租赁住房提供居住空间是与客户发生链接的开始，在“硬件”空间产品已经确定的前提下，资产的保值增值更多要向“软件”服务要效益。通过恰到好处的服务，将租户新引来并留下来，保持高位出租率，再配合精益求精的成本控制和浪里淘金的增收措施，方能形成资产管理的闭环。
三是后续退出的安排。地方国企对商品房库存进行收储-运营，尽管能获得运营收入，但购买资产仍沉淀巨额资金。是否能够通过合理安排实现资产证券化等方式退出，也是对企业的又一重考验。
03
租住生活方式加速形成
进一步构建“租购并举”格局
“以购代建”的模式相较于新建大大缩短了租赁住房投入市场的周期。而存量商品房具有优势的区位也为市场提供了优质的租赁住房房源，供给端有利于职住平衡，需求端则有利于促进租住生活方式的加速形成。尽管租赁住房行业近年来得到长足发展，但各地租赁住房市场仍存在供需错配问题，特别是一些二三线城市，租住产品选择种类少，对品质型租住生活的潜在需求尚未释放。地方国企收储-持有-运营，信誉背书消除了不确定性，有利于促进消费市场从心理上形成租住生活的稳定性；优质地段房源的供给，为市场提供了更多的选择，也有利于形成稳定的租住生活方式。
央行的3000亿目标是用于撬动更大规模的资金解决商品房高库存的问题，在一定程度上能够缓解高库存城市和区域的去化压力。而收储房源不能成为另外一种“库存”，需要通过运营发挥最大价值，实现资产的良性循环。
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