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前言
2024年上半年龙岩楼市销售成绩单并不理想，半年度商品房累计成交金额19.54亿元、成交面积23.82万㎡，金额同比下跌45.2%、面积同比下跌39.2%；商品住宅则累计成交金额16.26亿元、成交面积14.18万㎡，金额同比下跌46.1%、面积同比下跌46.2%，半年度数据同比跌幅明显，跌幅均在四成左右，龙岩楼市愈发疲态，购买力严重不足。
上半年房地产政策主基调持续宽松，信贷政策史诗级松绑，下调最低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金/商业贷贷款利率、LPR降息等，另外还有房票政策、购房补贴、以旧换新等政策力度持续加码，意在减轻居民月供负担。当下，去库存成为龙岩楼市主旋律，购房优惠力度放宽至历史低位，刺激居民购买力成为首要营销任务。
龙岩市区榜单
榜单数据说明
1.操盘榜数据口径： 是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业；
2.全口径榜数据口径： 指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值，不考虑权益和操盘，不包含代建；
4.龙岩市区范畴： 新罗区；剔除退房数据；
5.项目属性： 企业榜统计数据为商品房数据，包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型；项目榜统计数据为商品住宅备案数据，包含普通住宅及别墅；
6.数据来源： 涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据，不包含大定和认购数据；
7.统计时间： 2024年1月1日-6月30日。
榜单解读
01
房企业绩梯队分化，
TOP2房企占据半壁江山
头部房企业绩保持低位：上半年TOP5房企累计商品房权益销售面积为17.51万㎡， 同比下跌15.5%；TOP5房企累计权益销售金额为14.80亿元，同比下跌34.7%，头部房企销售业绩低位再降，主要依靠建发、紫金山等房企勉强撑市；
梯队分化，房企业绩差距悬殊：上榜房企中TOP1建发的商品房权益销售业绩超7亿元，TOP2房企超3亿元，TOP5以外的房企业绩均低于1亿元，个别核心盘表现尚可支撑头部房企业绩，否则滑落现象愈发明显。中后位房企竞争胶着，稍有不慎即有落榜可能。
建发房产
包揽所有房企榜单中金额榜冠军、面积榜亚军以及项目榜单冠军，业绩全部来源于观唐映月（3.3亿）、缦云（2.88亿）、建发云著（0.94亿）及和鸣（0.23亿），其中和鸣已处于尾盘。建发凭借多个主力盘长期占据TOP3阵营，手上还持有2024拍-2核心区位地块，将继续保持头部竞争优势。
龙岩紫金山
包揽所有房企榜单中面积榜冠军、金额榜亚军，项目榜单中亦有项目跻身TOP3。主力贡献项目为紫金山成均台，单盘贡献2.34亿元、2.6万㎡，其次为观樾台少量业绩贡献，还有紫金山体育公园及蘭园的车位成交共同助力其高居房企榜单TOP2。
德兴集团
摘下房企权益榜及操盘榜季军，业绩来源与时代天骄、津湖熙悦/澜悦、印象铂郡及璞玉润园，单盘贡献业绩在0.2-0.7亿元之间，另外还有津湖豪苑项目待入市。目前该房企以缓慢去库存房源为主，持有的可售房源量较大，暂无其他拓储计划。
02
土地市场延续底价/低溢价局面，
四代住宅地“井喷式”增长
上半年龙岩市区迎来三场土拍，共计成功出让9幅商住地，其中有5幅为四代住宅地块，累计成交总建面73.68万㎡，总成交金额27.86亿元，平均楼面价仅为3781元/㎡。
出让地块中，东肖板块占据5幅地块，成为主力供地大户，其他4幅地则分布在龙岩大道、红坊、曹溪及小洋板块。土拍情况基本为底价或者极低溢价率成交，龙岩本地国企依旧是托底主力，外来房企中仅建发有新增土储。
随着土地市场走弱，土拍降温也对投资开发进度形成拖累，由于楼市表现萎靡，新房成交疲软，多数房企资金流动性存在较大压力。因此造成房企无力拿地，尤其民企更是几乎停止了拿地计划，外来房企中仅有建发、厦门安居等深耕龙岩市场多年，有较多客户基础的房企才敢继续开发。
新入市地块节奏仍然保持在低位，拿地房企开发脚步放缓，尤其是本地房企对开发投资的拉动影响有限，市场上囤积了大量待开发地块。在楼市低迷、土地供应质量调整及低价/低溢价等多重压力下，接下来仍将面临严峻的销售局面。
03
供求两端保持低位运行，
内需不足渐入现房时代
上半年龙岩市区商品住宅新增供应22.50万㎡，同比上涨14.9%，环比下跌30.8%，共计12个楼盘新增供应，其中有四个为纯新盘取证并入市销售。
新增项目中，仅3盘增量超两万方，6盘增量均低于1万方，其中单盘最高增量为建发观唐映月的7.16万㎡。2024年以来房企推售脚步并不快，单月最大增量为3月份的11.61万㎡，占比高达51.6%，2/3月份的月度新增量均低于3万方，多数项目仍以去库存房源为主。
供应端依赖少数盘取证支撑，受限于楼市环境影响，开发积极性走弱，新增量保持低位运行，但市场仍呈严重供过于求态势。
成交方面，上半年龙岩市区商品住宅成交14.18万㎡，同比下跌46.2%，环比上涨31.6%，但成交仅约为去年同期的一半，可见当下的销售形势愈发严峻。内需不足、购买需求相对疲弱的态势延续，使得强者亦遭遇滑铁卢，多数盘销售数据并不理想。其中单月最高成交量为4月的3.12万㎡，1-2月则均低于两万方，单盘最高则为建发观唐映月的2.64万㎡。
上半年，龙岩市区主力成交项目为24年上半年或23年底入市的新项目，老盘成交量明显普低，客户市场价格抗性大，除龙岩大道板块项目销售价格仍坚持在1.3万/㎡以上，其他板块项目多在1-1.1万元/㎡，其中不乏多盘跌入万元以内，且现房销售越来越多。
营销层面上，各房企频推 “7”“8”“9”字头特价房、买房送车位、首付分期、赠送物业费及渠道/全民佣金奖励等方面。价格为王的主流趋势下，各种营销价格战不断，但奈何楼市中众盘云集，各个板块均不缺乏低价项目，客户可选择性大幅提升，看跌情绪持续蔓延，客户对市场仍持下探预期，因此房企仍需在营销或产品上多下功夫，刺激部分意向购房者加速买入脚步。
结语
在捡漏“低价房”的背景下，二手房继续分流新房刚需和刚改需求，进一步挤压新建商品房销售规模增长空间。但对房企而言，受制于行业下行、销售、融资不振带来的现金流压力等影响，项目开发及销售将持续面临较大压力，但绝不是“躺平”的时候，市场陆续释放积极信号，更应把握市场机会，在产品打造及升级上发力，从而取得市场优势地位，穿越此轮危机。
预计短期内供求两端难以大幅提升，毕竟多数土储掌握在本地国企手上，开发节奏明显受阻，开发周期相较于其他房企而言明显滞后。利好政策提振作用偏低，政策成效仍需一段时间进行发酵升级，居民购房信心仍将处于弱修复状态，预计三季度龙岩楼市开发、成交增速仍将延续筑底震荡走势。
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