打开网易新闻 查看精彩图片
打开网易新闻 查看精彩图片

版权 | 克而瑞福建区域

前言

2024年上半年龙岩楼市销售成绩单并不理想,半年度商品房累计成交金额19.54亿元、成交面积23.82万㎡,金额同比下跌45.2%、面积同比下跌39.2%;商品住宅则累计成交金额16.26亿元、成交面积14.18万㎡,金额同比下跌46.1%、面积同比下跌46.2%,半年度数据同比跌幅明显,跌幅均在四成左右,龙岩楼市愈发疲态,购买力严重不足。

上半年房地产政策主基调持续宽松,信贷政策史诗级松绑,下调最低首付比例、取消房贷利率下限、下调公积金/商业贷贷款利率、LPR降息等,另外还有房票政策、购房补贴、以旧换新等政策力度持续加码,意在减轻居民月供负担。当下,去库存成为龙岩楼市主旋律,购房优惠力度放宽至历史低位,刺激居民购买力成为首要营销任务。

龙岩市区榜单

打开网易新闻 查看精彩图片

榜单数据说明

1.操盘榜数据口径: 是以企业操盘为口径,即若某项目为多家房企合作开发,则该项目的业绩仅归入操盘企业;

2.全口径榜数据口径: 指企业集团连同合营公司及联营公司所有项目业绩的累计值,不考虑权益和操盘,不包含代建;

4.龙岩市区范畴: 新罗区;剔除退房数据;

5.项目属性: 企业榜统计数据为商品房数据,包含商品住宅、商业、办公、车位/车库等所有在售物业类型;项目榜统计数据为商品住宅备案数据,包含普通住宅及别墅;

6.数据来源: 涉及销售金额及销售面积均为签约备案数据,不包含大定和认购数据;

7.统计时间: 2024年1月1日-6月30日。

榜单解读

01

房企业绩梯队分化,

TOP2房企占据半壁江山

头部房企业绩保持低位:上半年TOP5房企累计商品房权益销售面积为17.51万㎡, 同比下跌15.5%;TOP5房企累计权益销售金额为14.80亿元,同比下跌34.7%,头部房企销售业绩低位再降,主要依靠建发紫金山等房企勉强撑市;

梯队分化,房企业绩差距悬殊:上榜房企中TOP1建发的商品房权益销售业绩超7亿元,TOP2房企超3亿元,TOP5以外的房企业绩均低于1亿元,个别核心盘表现尚可支撑头部房企业绩,否则滑落现象愈发明显。中后位房企竞争胶着,稍有不慎即有落榜可能。

建发房产

包揽所有房企榜单中金额榜冠军面积榜亚军以及项目榜单冠军,业绩全部来源于观唐映月(3.3亿)、缦云(2.88亿)、建发云著(0.94亿)及和鸣(0.23亿),其中和鸣已处于尾盘。建发凭借多个主力盘长期占据TOP3阵营,手上还持有2024拍-2核心区位地块,将继续保持头部竞争优势。

龙岩紫金山

包揽所有房企榜单中面积榜冠军金额榜亚军,项目榜单中亦有项目跻身TOP3。主力贡献项目为紫金山成均台,单盘贡献2.34亿元、2.6万㎡,其次为观樾台少量业绩贡献,还有紫金山体育公园蘭园的车位成交共同助力其高居房企榜单TOP2。

德兴集团

摘下房企权益榜及操盘榜季军,业绩来源与时代天骄津湖熙悦/澜悦印象铂郡及璞玉润园,单盘贡献业绩在0.2-0.7亿元之间,另外还有津湖豪苑项目待入市。目前该房企以缓慢去库存房源为主,持有的可售房源量较大,暂无其他拓储计划。

02

土地市场延续底价/低溢价局面,

四代住宅地“井喷式”增长

上半年龙岩市区迎来三场土拍,共计成功出让9幅商住地,其中有5幅为四代住宅地块,累计成交总建面73.68万㎡,总成交金额27.86亿元,平均楼面价仅为3781元/㎡

出让地块中,东肖板块占据5幅地块,成为主力供地大户,其他4幅地则分布在龙岩大道、红坊、曹溪及小洋板块。土拍情况基本为底价或者极低溢价率成交,龙岩本地国企依旧是托底主力,外来房企中仅建发有新增土储。

打开网易新闻 查看精彩图片

随着土地市场走弱,土拍降温也对投资开发进度形成拖累,由于楼市表现萎靡,新房成交疲软,多数房企资金流动性存在较大压力。因此造成房企无力拿地,尤其民企更是几乎停止了拿地计划,外来房企中仅有建发、厦门安居等深耕龙岩市场多年,有较多客户基础的房企才敢继续开发。

新入市地块节奏仍然保持在低位,拿地房企开发脚步放缓,尤其是本地房企对开发投资的拉动影响有限,市场上囤积了大量待开发地块。在楼市低迷、土地供应质量调整及低价/低溢价等多重压力下,接下来仍将面临严峻的销售局面。

03

供求两端保持低位运行,

内需不足渐入现房时代

上半年龙岩市区商品住宅新增供应22.50万㎡,同比上涨14.9%,环比下跌30.8%,共计12个楼盘新增供应,其中有四个为纯新盘取证并入市销售。

新增项目中,仅3盘增量超两万方,6盘增量均低于1万方,其中单盘最高增量为建发观唐映月的7.16万㎡。2024年以来房企推售脚步并不快,单月最大增量为3月份的11.61万㎡,占比高达51.6%,2/3月份的月度新增量均低于3万方,多数项目仍以去库存房源为主。

供应端依赖少数盘取证支撑,受限于楼市环境影响,开发积极性走弱,新增量保持低位运行,但市场仍呈严重供过于求态势。

打开网易新闻 查看精彩图片

成交方面,上半年龙岩市区商品住宅成交14.18万㎡,同比下跌46.2%,环比上涨31.6%,但成交仅约为去年同期的一半,可见当下的销售形势愈发严峻。内需不足、购买需求相对疲弱的态势延续,使得强者亦遭遇滑铁卢,多数盘销售数据并不理想。其中单月最高成交量为4月的3.12万㎡,1-2月则均低于两万方,单盘最高则为建发观唐映月的2.64万㎡。

打开网易新闻 查看精彩图片

上半年,龙岩市区主力成交项目为24年上半年或23年底入市的新项目,老盘成交量明显普低,客户市场价格抗性大,除龙岩大道板块项目销售价格仍坚持在1.3万/㎡以上,其他板块项目多在1-1.1万元/㎡,其中不乏多盘跌入万元以内,且现房销售越来越多。

营销层面上,各房企频推 “7”“8”“9”字头特价房、买房送车位、首付分期、赠送物业费及渠道/全民佣金奖励等方面。价格为王的主流趋势下,各种营销价格战不断,但奈何楼市中众盘云集,各个板块均不缺乏低价项目,客户可选择性大幅提升,看跌情绪持续蔓延,客户对市场仍持下探预期,因此房企仍需在营销或产品上多下功夫,刺激部分意向购房者加速买入脚步。

结语

在捡漏“低价房”的背景下,二手房继续分流新房刚需和刚改需求,进一步挤压新建商品房销售规模增长空间。但对房企而言,受制于行业下行、销售、融资不振带来的现金流压力等影响,项目开发及销售将持续面临较大压力,但绝不是“躺平”的时候,市场陆续释放积极信号,更应把握市场机会,在产品打造及升级上发力,从而取得市场优势地位,穿越此轮危机。

预计短期内供求两端难以大幅提升,毕竟多数土储掌握在本地国企手上,开发节奏明显受阻,开发周期相较于其他房企而言明显滞后。利好政策提振作用偏低,政策成效仍需一段时间进行发酵升级,居民购房信心仍将处于弱修复状态,预计三季度龙岩楼市开发、成交增速仍将延续筑底震荡走势。

打开网易新闻 查看精彩图片