新政后成交不断或是“假象”！现在到底该不该出手？|买房|二手房|房价|房地产市场|楼市|购房者

随着深圳跟进落地首套房最低首付比降至2成，5月一系列“史诗级”利好政策密集释放，宛如一波“政策雨”，瞬间改变了楼市行情，看房的人多了、涨价的房源多了、渠道更忙了，购房者下手似乎也更果断了。

只是根据目前的数据来看，5月成交量同比4月并未迎来明显提升，甚至新房、二手房成交量还下降了，例如新房成交2009套，低于4月的2355套；二手房成交3963套，同样低于4月的4171套。即便是二手房挂牌均价也在降低，5月为65952元/㎡，略低于4月的66300元/㎡，和此前渠道盛传的业主“追风涨价”、“收盘反价”等现象似乎差之千里。

图源：深房行舟

单从数据看，新政作用并没完全发挥出来，和朋友圈满屏的成交喜报呈现“两极化”。这里必须要考虑一个情况，楼市成交数据存在延迟的可能性，5月这波“政策雨”的效果，或许需等到6月数据出来方能知晓。

正如哈姆雷特提出的重大问题：生存还是毁灭，这是一个值得考虑的问题。那么此时此刻，对购房者而言，究竟是买还是不买呢？

核心地段虽好，但只属于少数人！

一直以来，地产凝眸都说买房要买核心区，但实际上真正的一、二线城市核心区的房子，都和普通购房者没有太多的关系。毕竟除了顶级富豪，谁能买得起深圳湾的房子？哪怕是香蜜湖、华侨城的房子，也不是一般购房者能拿下的。

在这波楼市调整中，房价最坚挺的依旧是位于最核心地段的房子，有的甚至还涨了些，例如2019年买了深业中城的业主基本都赚了。然而这些房子终归属于富豪阶层，本身数量就极少，基本和普通购房者无缘，放眼全球亦是如此。

深业中城一套二手房以4050万成交，买入价为3005万

需要注意的是，全球各方数据仍在证明，全球一线城市核心地段的物业仍备受高净值人群追捧。

就在前几天，据大型房地产服务企业美国仲量联行（JLL）统计，2024年1-3月全球各城市的房地产投资额当中，日本东京圈比上年同期增长60％，达到76.5亿美元，超过纽约和伦敦，跃居世界第一。这是继2020年1-3月之后东京圈再次位列第一。

图源：JLL

其他数据就不一一罗列了。深圳作为中国四大一线城市之一，同时位列全球最佳城市100强名单中，自然也不会例外。那么除了深圳湾、香蜜湖等核心地段的房子，其他片区的房子还能买吗？

图源：GYBrand

买房优选潜力板块！

答案当然是能！毕竟这一系列利好都是有利于购房的政策，例如降低首付、降低贷款利率等，购房条件持续变好是最客观的事实之一。

除了真核心地段外，深圳还有一些潜力板块，是可以考虑买入的，只是需要满足一些客观条件。

首先，作为潜力板块，自然需要政策利好、政府投资做支撑。例如会展海洋城，本身就地处深圳“一路向西”的发展轴上，还坐拥深圳国际会展中心、海洋新城2大超级工程。在2021年宝安公布的共4856亿元投资项目中，整个会展海洋城计划安排重大项目14项，投资总额高达1773亿元，仅一项就占据了总体投资额的逾三分之一。

会展海洋城区位示意

在深圳十四五规划中，对于西部城市中心的打造是这样描述的：重点发展数字经济、会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济和高端制造,重点推进宝安中心区、空铁门户区、会展海洋城等板块。而会展海洋城，正是宝安会展经济、海洋经济、临空经济、文旅经济四大经济的集聚地，其重要性可见一斑。

海洋新城规划图

其次，潜力板块还得具备性价比，也就是价格优势。若此前就跟涨上去了，现在自然也谈不上是潜力板块，因为价值已经被挖掘透了，好比赤湾、西丽等，就处于价格持续探底的状态。

最后，潜力板块需要具备良好的自住条件，最好是新兴的居住板块，拥有干净、舒适的城市面貌和居住氛围，配套方面可近享地铁快线、名校、综合体大型商业配套等。

从这方面来看，会展海洋城片区确实相当出彩，以会展湾雍境为代表的楼盘，基本都是地铁上盖物业，1站即可换乘快线地铁20号线，周边大型商业、学校都十分齐全，整个片区的城市面貌也非常新，目前价格也比较合适，居住属性非常高。值得一提的是，该片区自驾出行也非常方便，路面交通十分顺畅。

“炒房”不可取，拒绝“高杠杆”！

此时买房也有很多需要注意的地方，最基本的“房住不炒”不用多说，要坚定“炒房”不可取。特别是一些业主，千万别被渠道夸大宣传所影响，跟着坐地起价、哄抬房价。

另一点就是不能盲目听信渠道的推荐。

过去许多人确实跟着渠道买房赚了钱，但现在不行了，早在多年前开始，很多渠道推荐的房子都已经亏了。举个例子，龙光玖钻2017年开盘时均价达到6.5万/㎡，39㎡的小户型套均就达到了250万，曾经是渠道主推的项目，如今成交价已低于4万/㎡，甚至有跌破3万的趋势，首批上车的业主都亏了一半以上！