2024年7月4日，由北京中指信息技术研究院主办，中国房地产指数系统、中国物业服务指数系统承办的“中房指数2024房地产市场趋势报告会”在北京召开。
尊敬的各位嘉宾，大家下午好！刚才黄院长、祝首席和曹总对房地产形势、宏观经济等方面进行了讲解，我着重从房企的角度给大家分享我们的观察和思考。
第一部分是房企的经营形势，包括房企的销售、拿地以及融资等相关方面的变化。第二部分是房企探索新发展模式的策略、成效以及突围路径。
在房企销售业绩方面，房企销售业绩出现二次探底，目前在筑底过程中，今年销售增速预计将呈现前低后高态势。TOP100房企销售额的同比于2023年上半年出现阶段高点，然后持续下降，2024年2月降幅超过50%，出现二次探底，随后续几个月降幅缓慢收窄，目前整体在筑底过程中。由于去年销售“前高后低”基数的影响，下半年政策支持也会持续加力，预计下半年房企销售降幅将持续收窄，今年房企销售增速将呈现“前低后高”态势。
2024上半年，各月销售额均位于近年最低水平，百亿以上房企数量显著减少。TOP100房企销售额各月均位于近几年同期的最低水平，是2021年同期的三分之一。同时百亿以上房企数量显著减少：2024上半年，千亿房企数量有6家，相比去年同期减少1家；500亿以上房企10家，相比去年同期减少7家；百亿以上房企44家，相比去年同期减少34家。
2024上半年，各类房企销售额均表现为大幅下降。TOP50房企中，央国企销售额平均下降34.3%，混合所有企业销售额平均下降36.7%，稳健民企下降46.4%，出险企业下降62.9%。相比去年同期，今年上半年各类房企销售额降幅均较大，缺乏业绩亮眼企业。
在销售目标完成率方面，房企谨慎制定2024年销售目标，上半年典型房企销售目标完成率仅有四成。2024年，从典型房企制定销售目标来看，仅越秀地产、天地源提高了销售目标，其他上市房企大多维持在近年平均水平。近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。2024年上半年，典型房企目标完成率均值为41.5%，相较去年同期的63.2%，目标完成率降低21.6个百分点。滨江集团、保利置业销售目标完成率接近六成，其他房企多数不到四成。
在投资拿地方面，重点房企拿地金额下降幅度持续扩大，投资拿地强度企稳。2024年上半年，TOP100企业拿地总额3801亿元，同比下降35.8%，相较1-5月降幅扩大9.1个百分点，总体上房企拿地依旧保持审慎态势。TOP100房企拿地销售比，2019年、2020年的上半年超过30%，2021年、2022年、2023年的同期下降到24.9%、16.7%、14.9%，今年上半年为15.61%。
在债券融资方面，房企融资总额同比下降，信用债发行下降超两成，信用债发行以央国企为主。2024年上半年，房企债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%；其中信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。信用债为主要债券融资渠道，占比提升。信用债占比65.5%，同比提升4.2个百分点，在政策支持的影响下体现出了一定的融资韧性；海外债占比仅为1.8%，同比下降1.1个百分点，融资渠道几近关闭；ABS占比32.7%，同比下降3.1个百分点。信用债以央国企为主，民企发债家数明显下降。2024年上半年，央国企发行规模占比达93%，较上年同期增加3个百分点；其他发债企业为经营相对稳健的民营及混合所有制企业，发行家数约5家，较上年同期明显下降。
从房企债务到期情况来看，房企偿债仍有压力，新发规模无法覆盖到期余额。当前房企债券存量余额约2.5万亿人民币，其中信用债占比67.2%。2024年三季度仍为偿债高峰：一年内到期余额为7205.4亿，其中信用债占比69.8%，境内偿债压力较大；7、8月为月到期债券余额超七百亿，为偿债高峰。新发债券无法覆盖到期余额：2024年上半年信用债、海外债的发行到期债务比分别为58.1%、3.2%，总发行到期比为39.9%。
在房企风险方面，出险房企数量分布呈现对称性特征，风险演变进入新阶段。新增债务违约房企数量，2020年为4家，2021年新增16家，2022年为爆发集中期达到43家，2023年为11家，2024上半年3家，从每年新增数量来看，近几年分布呈现对称性特征。部分上市房企超长期停牌、股价持续下降，2023年12家上市房企退市，2024年上半年有4家房企退市。
面对新的发展形势，房企积极探索新发展模式，已取得一定成效。在发展策略方面，典型房企普遍采取轻重并举战略，开发业务聚焦核心城市、以销定投、优化产品重点发展改善型产品，轻资产业务布局物业服务、商业运营、代建、长租公寓、产业园区、康养等多元业务。
目前，新发展模式已取得一定成效，经营性业务营收及盈利增长较快，占比均明显提升。在营收变化方面，典型房企开发业务营收2018年至2023年复合增长率为14.6%，而同期经营性业务营收复合增长率达到21.0%；典型房企总营收中经营性业务占比从8.1%增长到10.3%，年均增长约0.44个百分点。在盈利方面，2018年-2023年，典型房企开发业务毛利整体下滑，年复合下降率约为5.1%，而经营业务毛利整体保持了增长态势，年复合增长率为23.2%；典型房企毛利中来自经营业务的占比从8.9%增长到26.5%，年均增长约3.5个百分点。
面对目前的情况，我们将房企的突围路径归纳为：因企而异，扬长补短。其中，优质龙头央国企产业链布局完善、开发经营能力和融资能力较强，可采取“开发+轻资产+资产管理”的模式，轻重并举发展，侧重轻资产业务的发力与开拓；中小型地方国企开发经营能力较弱，可发挥土地等资源优势，与开发经营能力强的企业合作，实现财务收益；中小民企规模小，融资能力及经营开发能力都比较弱，适于专注开发、区域深耕；规模较大的民企融资能力较弱，但拥有较强的开发经营能力，适于大力开拓轻资产业务，如代建业务、运营管理业务等，输出经验及能力，转型为真正的服务商。
当前，房地产行业格局正在发生变化，随着房企风险缓慢出清，新生力量也将乘势崛起，房地产行业也将“辞旧迎新”。化解房企风险，有债务重组、混改、重整、出清等方式。其中，资可抵债、有优质资产、经营能力强的公司，可通过债务重组缓解债务压力；区域深耕、对地区经济有较多贡献的企业可引入国资增信，化解债务；有地方政府支持、经营能力强的公司可引入战略投资者；经营能力弱、资不抵债的公司将逐步退出房地产行业。同时，一些中型规模央国企和民企有机会乘势崛起，成为行业新的发展力量。
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