城市进行时 | 关于农村宅基地使用权，你了解多少？|农村宅基地|城市进行时|权能|集体经济组织

7月5日大理市委政法委、大理市融媒体中心•大理人民广播电台综合广播FM99.9，结合普法强基补短板专项行动推出《城市进行时•政法篇》，本期节目嘉宾：大理市人民法院行政庭法官助理张颖先、书记员俞璐，和您一起关注：关于农村宅基地使用权，你了解多少？

宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，是农民的安身之本。宅基地使用权和土地承包经营权一样，由作为集体成员的农民无偿取得，无偿使用。宅基地使用权是农民基于集体成员的身份而享有的福利保障。在我国社会保障体系尚无法覆盖广大农村的现实下，土地承包经营权解决了农民的基本衣食来源，宅基地使用权解决了农民的基本居住问题。这些制度以其鲜明的福利色彩成为维护农业、农村稳定的重要制度。正是因为保障功能依然是宅基地使用权制度的首要功能，关于宅基地使用权取得、行使和转让等问题必须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会。

张颖先

大理市人民法院行政庭法官助理

俞璐

大理市人民法院行政庭书记员

宅基地使用权具有以下特征

1.宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。

2.宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。

3.宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。

4.无偿性：宅基地的初始取得是无偿的。

宅基地使用权权能

《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。根据上述规定，宅基地使用权人对宅基地享有占有和使用的权利，故占有、使用为宅基地使用权人所享有的基本权能。除此之外，基于用益物权的权能范围以及《中华人民共和国民法典》第三百六十三条的规定，宅基地使用权还具有收益和处分权能。

1.宅基地的占有。占有为物权的基本权能，为其他权能的基础。根据《土地管理法》的规定，农村宅基地使用权坚持“一户一居”“户有所居”的基本原则，且其面积符合省、自治区、直辖市规定的标准。由此，宅基地的占有应符合前述标准，否则，占有的效力值得商榷。宅基地的合法占有受法律保护，即使农村村民已进城落户，在非自愿的情况下，农村集体经济组织不得非法剥夺农民对宅基地的占有。宅基地的占有，并不要求权利主体持续占有，基于宅基地的保障性以及集体成员身份等特质，权利主体只需分配宅基地便可视为占有。

2.宅基地的使用。使用是根据物的性能为某种目的的服务。宅基地的使用是宅基地使用权人（农村村民）利用宅基地满足自己生活需要之目的。实践中，宅基地的使用主要体现在日常生活功能之需方面。具体方式上，主要表现为在宅基地上建造住宅，以及搭建厕所等附属设施，还包括在宅基地上种植花草、蔬菜等。在此需强调的是，宅基地的使用，不得改变用途，应符合乡（镇）土地总体规划。

3.宅基地的收益。在传统宅基地使用权制度中，收益权被排除在宅基地使用权权利制度之外，宅基地的收益权能在法律上受到了限制。现实生活中，却存在大量对宅基地使用权进行收益之客观事实。宅基地的收益权能，主要表现两个方面：一是宅基地使用权人利用宅基地种植蔬菜、养殖家畜而产生的天然孳息；二是宅基地使用权人通过出租宅基地收取的租金等。比如，根据《土地管理法》第六十二条的有关规定，宅基地使用权人是可以将住宅对外出租的，但同时明确在出租后，不得再申请宅基地。在我国城乡二元结构的背景下，外出务工农民长期在外，而宅基地则长期闲置，出租宅基地使用权（房屋）可以有效利用资源，有利于增加农村村民的收入，维护农民合法权益。当然，宅基地的收益权能受到一定的限定，即宅基地使用权人不得改变宅基地用途。

4.宅基地的处分。从法律规定看，宅基地使用权的占有、使用收益等权能得到了明确和体现，而宅基地的处分权能，则不甚明确,但从法律的相关条文内容看，则有隐含宅基地的处分权能之义，只不过该条文规定是通过反向禁止的方式予以体现。比如，《土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。特别是近年来，随着宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”改革的开展，在放活宅基地使用权的背景下，宅基地的处分权能得到了彰显。在此需注意的是，宅基地的处分权能具有限制性。宅基地使用权不得单独转让，仅可随合法建造的住宅通过出售、赠与、继承、遗赠等方式流转宅基地使用权。

农村宅基地所有权是谁？

《中华人民共和国宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。可见，农村宅基地所有权并不是个人，而是集体所有。

宅基地使用权能否被继承？

若宅基地上尚未建有房屋，宅基地使用权不能被单独继承；若宅基地上已经建有房屋，基于“地随房走”“房地一体”的原则，宅基地使用权也随之发生继承。《中华人民共和国民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。宅基地使用权因与特定社会身份相关，具有专属性，只能由特定的民事当事人享有。但是，若宅基地上已经建有房屋，该房屋属于村民所有，法律并未限制地上房屋的继承。2020年，自然资源部等多部门联合对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出明确答复：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

农村宅基地能否出售给本集体经济组织以外的成员？

很多村民由于进城居住生活，考虑到农村房屋闲置，便产生了出售房屋以获取相应财产利益的想法，但是，宅基地使用权不得出卖给本集体经济组织以外的人，双方之间签订的买卖合同无效。《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定；第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。2018年出台的《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出要深化农村土地制度改革：完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权，不得违规违法买卖宅基地，严格实行土地用途管制。

宅基地使用权登记的效力如何认定？

实践中，基于种种原因存在同一宅基地使用权转让给多人的情况。在受让人均主张宅基地使用权时，如何处理，存在争议。我们认为，根据不动产物权登记生效模式以及参照《农村土地承包纠纷司法解释》第十九条的规定，针对不同的情况，可作如下处理：

①如果一方受让人已经就受让的宅基地使用权办理变更登记，则该当事人取得了宅基地使用权；另一受让当事人再主张宅基地使用权的，不能获得支持。

②如果受让人均未依法办理宅基地使用权变更登记的，则合同生效的受让人优先取得宅基地使用权。

③根据前述情形无法确定的，已经根据宅基地使用权流转合同合法占有宅基地的，取得宅基地使用权，但争议发生后一方强行先占宅基地的行为和事实，不得作为确定宅基地使用权的依据。在此需注意的问题是，对未取得宅基地使用权的一方当事人的权利保护问题。未取得宅基地使用权的一方当事人，有权根据其与宅基地使用权出让人签订的合同，依法要求违约方承担相应的违约责任。

城市进行时

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21:00——22:00（重播）

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编辑：郭晋恺向红玉

值周：杨丹妮张辉