今天的文章，不聊热点，不讲政策。
结合最近的一些感悟，和大家聊聊天吧！
01
前两天呢，我和一个朋友吃饭，饭桌上朋友对我大诉苦水，说自己压力太大了，快要撑不下去了，在考虑要不要割肉卖房了。
介绍一下背景。
朋友两口子都在房地产公司工作，前些年行业景气，俩人收入颇丰，高点上车了一套总价约800万的房子。
首付300万，加了500万的杠杆，每个月月供2万多。
对于他们当时的收入来说，2万多的月供不算什么，完全负担得起。
可随着这两年，地产行业下行，两口子一个大幅降薪、一个失业在家。40岁+两个孩子、四个老人、无存款，地狱模式，算上杂七杂八的开支，即将要还不起月供了。
更要命的是，房子的市价从800万一路跌到500多万，缩水了三分之一以上。
如果选择卖房或走法拍程序，那拿到这500万之后还掉银行贷款，到手也就不剩啥了。
一顿操作下来，等于白给银行打了几年工，还赔了300万首付进去…
其实，朋友房子的区位、户型都还是不错的，这波下跌也是被市场跟风带下来，属于非理性下跌。
所以，我劝慰他：你能挺住的话，最好还是别卖，不卖的话只是浮亏，资产拿在手上，等经济周期起来房子价格一定会跟着涨起来。
如果，真要在这个价格割肉卖了，那可就是实亏了。等以后想买回来可能就难了。
我不确定朋友有没有听进去我的劝告，不过我知道，但凡能撑下去，谁也不会想卖房这条路。
说实话，这件事真的让我很感慨。
这几年的房价下跌，写出来只是一串冰冷的数字，但放在每个个体身上却是一座座大山。
经济周期下行从来不是最可怕的，比其更可怕的，是不能在正确的时间做出正确的选择。
试想，如果朋友买房的时间点从当时顺延到现在，不论是房价还是按揭利率，相比当时都能捡着一个大便宜。
光房价就能省300万，30年利息算下来也能省一两百万了。
可惜，人生没有回头路。
相比之下，有些“聪明钱”却总是能在经济下行周期贪婪地抄底优质资产。
巴菲特甚至曾经在伯克希尔年会上说过：不要白白浪费一次严重的危机。
对这些富人来说，他们很清楚每一次危机都是一次财富大洗牌。
在这些危机中，有些人主动或被动的抛售，而有些人则趁机进行抄底，人们就在不同的选择中走向了不同的财富路口。
而且，对于多数人而言，往往还是宁愿在高点追高站岗，却因为各种各样的原因而无力在低点抄底，跳脱不出“追涨杀跌”的魔咒。
所以，变富的永远是那么小一撮儿人。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《
02
我朋友买房这件事，除了踩错周期时点的问题，还犯了投资中的一个大忌——错用杠杆。
要知道，杠杆这个东西是个双刃剑，用对了可以实现财富跃迁，用错了，即使谈不上万劫不复吧，却也至少会让人陷入被动。
如何避免错用杠杆？
或者说如何才是正确的杠杆打开方式？
核心在于两点。
第一，杠杆撬动的是什么样的资产，能否带来正向收益；
第二，自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。
关于第一点，展开来讲：
如果买入的资产可以不断上涨。在扣除利息后仍可以实现正向的收益，那这杠杆当然可以加，而且加的越多，财富奔跑的速度就越快。
财富“滚雪球”的逻辑就在于此。
当然，放眼全球，没有永远只涨不跌的资产，只有——周期。
还是以房子为例，毕竟，中国乃至世界历史上最长红的资产其实就是房子了。
我们复盘一下国内不同城市的楼市行情，虽然大体是普涨普跌的同频共振，但细分来看，不同城市的涨跌幅度和节奏有明显的差异和错位。
数据来源：iFinD，吉屋网
比如，8年前买了天津的和8年前买了西安的，注定是两种命运的走向。
当你选择了对的时间，买入对的资产，理论上无限马力加杠杆都是对的，反之，杠杆只会你的财富加速缩水。
所以，一句话——选对资产，选对时机，杠杆就是财富的放大器！选错资产，选错时机，杠杆反而是财富的碎钞机！
再来说第二点：自己的收入和现金流水平能否覆盖杠杆资金的成本。
当然，这件事说起来轻松，做起来却没那么容易。
因为涉及到一个关键词——预期。
评估当下时点个人的收入和现金流水平不是难事，可难就难在，未来的情况怎么做预期？
因为就大家的收入而言，不是说努力工作就一定会永远增长的。它还涉及到宏观经济、行业周期等诸多复杂的因素影响。
朋友就错在对自己未来的收入预期过于乐观，对宏观经济周期也没有清晰的认识，没有保留足够的储蓄去覆盖风险敞口。
这些年，行业整顿层出不穷，互联网、教培、房地产，还有近期的金融业。
大量的从业人员被裁员、降薪。
看数据，我国灵活就业人员已超过2亿，城镇调查失业率5.5%，深圳下新增登记失业人数同比新增40%...
从歌舞升平到一地鸡毛，最终意识到原来自己过去的高收入不是来自能力，而是因为自己踩对了风口，站对了平台。
这就是风险认知不足，错用杠杆的后果。
其实，因收入预期过于乐观加错杠杆的，朋友并非个例。
数据来看：
2017年，中国断供房仅有几千套！
2020年，断供房来到65万套；
2021年，断供房来到200万套；
最新数据，断供房已经来到1000万套。
宏观维度而言，全国居民杠杆率目前是63%，水平与其他国家比相对还算健康。但城市之间的差异很大。
个别城市比如杭州已经达过130%，在这样的杠杆率水平下，一定会蕴藏着潜在的断供群体。
而像北京上海等城市居民杠杆率就相对合理很多，明显低于全球同级别城市水平，相对而言居民的债务水平就健康多了。
所以，未来大家如果要买房，一定要重点关注城市的居民杠杆率水平，因为杠杆率过高的城市往往会面临着潜在的“抛压”，对城市房价形成潜在的利空力量。
居民债务的上限代表了房价的上限，我们基于居民杠杆率和库存对中国20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章
03
其实，说起杠杆，大家不必谈虎色变。
杠杆并不是洪水猛兽，恰恰相反，它是社会进步的一个标志。
从自给自足的农耕社会发展到商业社会，人类社会开始出现了社会分工和商品交换，并且有了储蓄的概念。
这时候，人们会把积攒下来的钱交给更专业、更有能力的人，由他们来使用和支配这些资源获取更大的收益，而自己则收取固定的利息。
加杠杆的本质，是因为“有能力”的人不满足于自己的已有资源，而选择付出一定的成本提前获取重要“生产资源”的使用权。
本质上，杠杆就是债务。
当今世界的运行逻辑，就是债务驱动经济增长。
小到个人的房贷，中到企业的融资，大到国家层面的国债。经济要发展，货币要扩张，都是离不开债务的。
大到政府：无论是修桥铺路、还是发放各种补贴、刺激就业和消费；又或者支付社保、还本付息等刚性支出，都离不开钱，而这些钱被印出来的过程，本质上就是负债，全世界，没有例外。
于是乎：
——美国国债占GDP比重超过110%，日本国债占GDP比重超过200%，中国国债占GDP比重也达到80%，至今还在持续增加...
小到个人：对个人来说，最典型的负债行为，就是买房。
30%首付，剩下70%按揭。这70%的按揭，本质上就是负债，通过加一个2.3倍的杠杆，做大了自身的资产。
——现如今，都可以做到15%首付了，允许加5.6倍杠杆，这也恰恰说明，经济的增长离不开加杠杆。
可以说，当今世界，学会看待和使用杠杆是一门必修课。
因为每个人的财富向左还是向右，速度快还是慢，就取决于使用杠杆的时机和方法。
04
最后，说几句。
一、心态
如果你也遇到了和我朋友一样的“断供压力”问题，只要资产本身没问题，还是尽量不要选择割肉，在底部交出“带血的筹码”。
市场总是有起有落，就像潮水有涨有退。
在低谷中，不要被恐慌所左右，不要被眼前的黑暗所蒙蔽。
坚守你的筹码，就像坚守你的信仰一样，因为只有那些在黑暗中仍能坚持的人，才能在黎明到来时，迎接第一缕曙光。
这次行情与以往不同，城市选筹的逻辑已经发生变化，我也会把每周重点内容、经济解读放在内部直播中，大家添加我的微信，避免错过
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
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