惨烈的郑州楼市上半年
2024年上半年过去了，需要总结一下郑州楼市上半年了。
上半年的郑州楼市，总体来看，还是比较凄惨和冰冷。
救市政策，并没有带来市场的回暖和火热。
抛出过程不表，我们看下销售数据：
上面的表格，是郑州上半年住宅楼盘的成交数据。
1、数据来源于郑州房管局备案网签数据。
2、6月份数据还没出炉和公布。
3、5月份主城区的新房成交数据和二手房成交数据缺失。
4、从图表可以看出，上半年住宅新房市场5月份数据最好，全市月度网签备案8600套。最高。但我对这个数据存疑，预感有特殊楼盘特殊房源集中网签了。市场的真实体感，5月份和4月份比，成交量没上升这么高。
5、上半年，每个月份，二手房成交量还是都大于新房成交量。
6、上半年，无论是新房还是二手房，最差的月份是2月份。主要是因为春节。
7、整体来看，很凄惨。
我们对比下2023年上半年数据，就会发现：
不比不知道，一比吓一跳。
一句话：2024，没有2023年好。
当然，这些结果数据，存在幸存者偏差。
因为，2024年上半年的供应量也在持续减少。市场的有效住宅楼盘供应，也在减少。
根据克而瑞发布的《重磅|2024年上半年大郑州房企商品房全口径销量榜发布！》数据显示：
郑州上半年主城区
住宅累计新增供应约109万㎡，同比去年同期降幅47%；
成交方面，住宅累计成交约178万㎡，同比去年同期降幅50%；
住宅成交均价14976元/㎡，同比去年同期降幅2%。
这是，上半年郑州楼市的基本面和基本盘。
这些开发商，上半年有肉吃
上半年，郑州房企活得如何？江湖排位如何？
依然参考克而瑞数据。
上半年，郑州房企销售金额前三甲是：
1、万科：26.32亿；
2、华润：25.9亿；
3、保利：20.15亿。
冠军是万科。
但这个数据，并不美好。
没有一个房企销售额突破30亿。
2024年上半年，大郑州TOP3、TOP5、TOP10、TOP20房企销售金额分别为：26.32亿、20.15亿、12.65亿、5.42亿。
对比去年，同期降幅分别为：59%、55%、30%、52%。
对比过去，更是很明显的寒风刺骨。
这是赤裸裸真实的降幅。
经过这几年的楼市震荡，本土民营房企生存局面恶化，传统本土地产大鳄节节败退。
看本土房企上半年销售额排行榜：
本土房企，美盛依然为冠军，7个项目销售金额为16.46亿。
正商排名第二，但，是建立在43个在售项目前提基础上。
第三名是中建七局，主要是中建元熙府贡献了主要销售额。
看看还在榜的本土开发商名单吧：
郑新科创；亚星；润泓；未来；谦祥；普罗；正弘；永威；崇信；郑轨；楷林；亚新；和昌；裕华；振兴；鼎盛；广汇。
祝贺他们，至少还在牌桌上。
这个排位上，建业已彻底不见踪影！
这些楼盘，上半年排座位
上半年，郑州哪些楼盘卖的好呢？
同样，看这个文章数据：重磅|2024年上半年大郑州商品住宅项目销售榜正式发布
1、先看主城八区金额榜TOP20楼盘榜单:
前三甲是：中海时光之境、兰溪府、中建元熙府。
分别在中原区、北龙湖、滨河。
很可惜，冠军的销售额，也没突破10亿元。
前三甲楼盘里，本土房企楼盘占据2个席位。
兰溪府，这个很多人都知道，今年他的销售，大放光彩，年度神盘。
中建元熙府排名第三，很多人很意外。其实，他卖的很好，给滨河挣足了面子。
其他楼盘名单分别是：
华润润府；越秀天悦江湾；未来天奕；美盛教育港湾；美盛金水印；中海云著湖居；万科民安雲河锦上；中原华曦府；华润瑞府；电建洺悦融园；郑轨云麓；万科翠湾中城；龙湖熙上；万科未来时光；亚新星云湾；金茂越秀未来府；电建泷悦华筑。
其中，华润项目3个，中海项目2个，万科项目3个，电建项目3个，美盛项目2个。
2、环郑近郊楼盘销售额榜单：
这两年，环郑近郊的楼盘，存在感不强，很多人也不再关心。
在这个榜单里，前三甲是：润泓锦园、普罗旺世理想国、越秀臻悦府。
话说，近郊的这前三甲楼盘里，冠军和亚军均在绿博。
理想国，很多人熟悉。而冠军润泓锦园，很多人不熟悉。
这个绿博盘，比较低调。但其业绩并不低调，凭借绿博省实验学区和交付楼盘的口碑，获得了客户的认可，今年上半年卖的很好。——这个数据是实打实的，我见过成交业绩表，当时我也很意外。
润泓锦园这6.07亿的销售额，放在主城区楼盘里也能排名第八位，很厉害。
越秀臻悦府在南龙湖，以价换量，长期霸占南龙湖成交盘TOP1位置。
其他名单如下，我不再详述：
3、高端改善盘TOP20榜单：
前三甲：
兰溪府；华润润府；未来天奕。
4-20席位：
美盛金水印；中海云著湖居；华润瑞府；亚新星云湾；绿城湖畔雲庐；保利缦城和颂；龙居华府；华润幸福里；万科古翠隐秀；保利璞悦；兰溪书院；保利璞岸；美林上苑；正商丰华上境；鸿园；海马公园；正商祯瑞上境。
高端改善盘的界定是：成交均价在20000元/平米以上。
这些盘里，成交均价40000+的有：
亚新星云湾、保利璞悦、保利璞岸。
都在北龙湖。
成交均价30000+的有：
未来天奕、中海云著湖居、绿城湖畔雲庐、美林上苑、正商丰华上境、正商祯瑞上境。
除了未来天奕在金水老城板块外，其他都在北龙湖。
从上面名单可以看出，郑州高端改善盘主要集中在郑东新区和金水区。
其他区域楼盘无一上榜。
20个盘中，郑东新区盘占据14个席位——北龙湖10个，老郑东2个，东三东四板块2个（华润瑞府、兰溪书院）。
金水区占据6个席位——其中，金水老城2个，金水北2个，金水科教园区2个。
4、功能改善盘TOP20榜单：
前三甲：
中海时光之境；越秀天悦江湾；美盛教育港湾。
4-20席位：
万科民安雲河锦上；中原华曦府；电建洺悦融园；万科未来时光；金茂越秀未来府；信达天樾九章；金桥西棠；崇信凤凰悦府；谦祥云栖；万科山河道二期；佳田未来新城；滨河春晓；国投昆仑朗境；碧桂园云湖天境；盛澳金尊府；保利大都汇；常绿金水宸苑。
功能改善盘的界定标准是成交均价在15000-20000之间的楼盘。
在这其中，冠军中海时光之境比较吃亏，一是因为其布局为高层+洋房，高层产品拉低了成交价；二是其成交价为19811元/平米，仅低于20000元/平米的标准189元/平米。
理论上，其应该在高端改善盘行列。
其他盘，万科民安雲河锦上，因为有洋房的高价格，拉升了成交均价。
而佳田未来新城成交价在15233元，超出我意外。理论上其应该在品质刚需榜单内。
这20个楼盘，金水北楼盘有5个，三环老城区楼盘有8个，高新区楼盘有3个，惠济大北区楼盘有1个，滨河楼盘有1个，老经开楼盘有1个，杨金楼盘有1个。
从这里，可以看出15000-20000之间住宅楼盘的分布格局。
5、品质刚需盘TOP20榜单：
前三甲：
中建元熙府；郑轨云麓；万科翠湾中城。
4-20席位：
龙湖熙上；电建泷悦华筑；万科大都会；东原阅城；阳光城；广汇湾；招商时代；信达未来公元；华润琨瑜府；亚星学府印象；碧桂园凤凰城；裕华城；富田九鼎公馆；绿都东澜岸；华瑞紫韵城；世茂云尚城；中海如园。
看完这个品质刚需榜单，最大的感触是：
今年的刚需盘，确实价格降得很猛。
具体价格，你看榜单。这些成交价不会撒谎。
话说，这两年真是刚需买房的好时机。
这个榜单没啥分析的，各位细看吧。
不要气馁！加油，郑州地产人
以上，是郑州楼市上半年的基本盘和成绩单。
各位，你看完有何感触？
欢迎评论区理性留言。
在我看来，虽然郑州楼市上半年表现不佳，但其他城市上半年表现同样不佳。
今年，也就成都和西安的市场表现依然坚挺外，其他城市均萎靡不振。
比如，前两天我看到苏州上半年TOP10楼盘的成交套数，刷新了我的认知：
成交冠军楼盘龙湖御湖境，上半年竟然只卖了277套房。
而第10名的中铁建花语云萃竟然只卖了161套房。
都难，都难。
下半年开始，各大房企各售楼部里的营销人员在开始新的征战。
我看很多国央企营销人也是卷的要命，大晚上11点前都不能休息。
这是地产营销人的宿命。
以上榜单，预感到年底时排位还会变动变化。
下半年，新盘招商林屿境、招商时代映江河、万科翠湾中城三期、松苑、和谐山和府、中铁泰和府、城发玥园、铁建投城发惠济项目、东原阅城三期大概率会实现开盘。
到时，这些楼盘可能会出现在年度榜单上。
而，今年下半年郑州大概率不会新土拍住宅用地了。
今年下半年的郑州楼市格局，不会发生本质性变化。
提前祝各位2025年春节快乐。
提前祝郑州2025年楼市精彩。
本文完。
备注：本文信息数据大多来源于房管局网站和克而瑞数据。关于开发商和楼盘的销售以官方为准，本文仅供参考。
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