南京一批千万级别墅，正在拍卖。
随着优质法拍房数量越来越多，南京二手房市场上不常见的千万级别墅，也开始频频亮相。
就在本月，汤山的阳明山庄、雨花仁恒玉兰山庄、主城泰禾南京院子以及玄武区凤凰山庄，均有别墅房源进行拍卖，更有市场价打7折、比二手房挂牌价便宜一半的主城别墅可捡漏。
01
汤山的阳明山庄，市场价7折变卖。
层高：3层
建筑面积：约584.94㎡
市场价：1210万
起拍总价：678万
起拍单价：约1.16万/㎡
从公示图片来看，阳明山庄这套别墅目前为毛坯状态，室内有装修施工痕迹，院内虽杂草丛生，但外部绿植覆盖率较高，看起来不算太荒芜。
这套房源曾流拍过2次，今年4月26日首次拍卖，起拍价约847万，也就是说2个多月的时间里，房源起拍价缩水近170万。
此次变卖的起拍总价比市场价低了约532万，相当于市场价打7折。
查询网上房地产可以看到，这套别墅在2009年的售卖价格为1.88万/㎡，总价约1100万。
时隔近15年，这套别墅以单价约1.16万/㎡变卖，总价相差110万左右，令人唏嘘。
阳明山庄在阿里法拍上算是常客，且此次变卖价格上相对较为友好，但阳明山庄的“历史故事”较为复杂，或是多数买房人犹豫的原因。
位置上，阳明山庄处于江宁区汤山街道古泉社区，远离主城；开发进程上，则更加曲折。
阳明山庄由南京元通置业有限公司开发，最初定位为高档别墅，规划配建高尔夫球场、引入汤山温泉等，2009年上市后售价多在千万以上。
2013年，开发房企资金链断裂，当时一、二期房源售罄，三期暂未开工，之后开始进入停工状态。
2015年，阳明山庄未开发地块被司法拍卖。
之后阳明山庄房源虽陆续交付，但业主因水电、相关社区配套等问题，维权消息不断。
直至2020年3月，南京元通置业发布通知，为已购房业主解除/履行合同，并进行相关赔偿登记。
目前别墅入住率并不高，且由于此前停工、延迟交付带来的一系列影响，甚至有别墅处于半荒废状态。
二手房市场的表现也并不活跃。目前链家网上仅有一套挂牌房源，建面约656.2㎡的3层别墅，挂牌总价为1600万。
02
层高：3层
建筑面积：约266.96㎡
市场价：1464万
起拍总价：1025万
起拍单价：约3.84万/㎡
仁恒玉兰山庄位于雨花台区宁南板块，是仁恒在南京的首个别墅项目，同时也是城南板块老牌豪宅小区，包含叠墅、联排和独栋别墅，2005年建成交付。
小区毗邻雨花台风景区、花神湖，加上小区内绿化率较高，自然资源颇丰。且靠南侧的部分楼栋相当于临湖而建，是真正意义上的湖景房，居住舒适度较高。
从阿里法拍网公示的图片可以看到，被拍卖的这套别墅，精装修且有明显居住痕迹，内部较为整洁，采光通风条件相对优秀。
1楼有花园，2楼半封闭阳台、3楼还有个半封闭露台，虽然是十几年前建成的房子，但从现状来看，无论是小区还是楼栋外立面，都维护的非常好。
由于户型大、总价高，仁恒玉兰山庄在二手房市场表现并不活跃，小区正在出售房源有18套，历史成交仅有5套。
但在阿里法拍网上，仁恒玉兰山庄的法拍房热度颇高，多次出现数人报名、几百次出价的情况。
链家网显示，仁恒玉兰山庄挂牌均价约5.2万/㎡。今年4月份，小区一口气成交了2套150平左右的房源，单价分别是5.4万/㎡、5万/㎡。
相比来看，即将拍卖的这套别墅，起拍价仅约3.84万/㎡，与二手房挂牌价之间超1.5万/㎡单价差颇为诱人，仁恒+湖景房+主城别墅，这套别墅会有人“捡漏”吗？
03
南京城中板块的泰禾南京院子，市场价打7折“甩卖”。
层高：4层（地下2层、地上2层）
建筑面积：约459.84㎡
市场价：2015万
起拍总价：1410万
起拍单价：约3.07万/㎡
泰禾南京院子位于寸土寸金的主城老城南，与秦淮河为伴、靠近1号线三山街站，朝天宫、夫子庙等景点环伺周边，打造的是中式独栋别墅，当年开盘起步总价2600万。
从公示资料可以看到，这栋别墅为毛坯状态，没有任何装修施工及居住过的痕迹，相当于刚交付的新房。
去年9月26日，泰禾南京院子曾成功拍出一套建面约670.83㎡的别墅，成交总价近3000万，折合单价约4.38万/㎡。
链家网数据显示，泰禾南京院子目前挂牌均价为6.58万/㎡，最近一次成交记录，是在去年12月，一套建面约324.09㎡的4房，成交总价2400万、单价约7.41万/㎡。
也就是说，这套即将拍卖的别墅的起拍价，比市场价低了600多万，相当于市场价打7折出售；
起拍单价比二手房挂牌均价低3.5万/㎡，相当于挂牌均价的半价“抛售”，价格差非常诱人。
但需要注意的是，这套房源因赠与合同纠纷被拍卖，目前尚未办理产权证，且截止到2024年5月31日，原房主欠74034元物业费。
按照拍卖规定，权属变更、相关欠费以及未明确缴费义务人的费用均由买受人自行解决，建议有意向的买房人，在了解房源信息后谨慎参与拍卖。
04
玄武区红山路的凤凰山庄，约3.65万/㎡起拍。
建筑面积：约344.72㎡
市场价：1399万
起拍总价：1259万
起拍单价：约3.65万/㎡
被拍卖房源内部精装颇为豪华，且有明显居住痕迹。公示图片上来看，地板、水晶灯、旋转楼梯等部位维护良好。
链家网上，凤凰山庄仅有6套在售，挂牌均价为3.87万/㎡，与拍卖房源的起拍价相差仅2000元/㎡，价差并不突出。
但值得注意的是，这套房源拟进行二次拍卖，当次拍卖成交的，后续拍卖自动取消;当次拍卖流拍的，继续进行下一次拍卖。
也就是说，若此次流拍，二次拍卖时起拍总价将降为1007万。两次流拍后将以第二次拍卖的保留价为起拍价进行变卖。
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