看到一条气炸的消息,差点没把我喝到嘴里的茶喷出来。难道我国楼市,又开始新一轮“演戏”了?
根据权威媒体报道,说石家庄将要上调房贷利率,从4月1日起,将首套房贷利率从目前实行的3.45%调至3.75%,涨0.3个百分点。
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这个幅度其实是很大了,要知道,前不久央行统一下调的房贷利率为-0.25个百分点,我们称之为猛调,没想到,石家庄涨房贷利率的幅度更猛。
随后我也查了一下消息,确实是真实的。而且还看到了相关的具体原因解释,说是按规定调的,如果新房价格连续3个月同比、环比上涨,就要退出此前的利率优惠政策,恢复到利率下限,这个3.75%就是所谓的下限。而石家庄在国家统计部门公布的房地产运行数据中,确实是正好连续3个月同环比上涨。
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这个调整看起来似乎天衣无缝。但实则经不起推敲,原因有二:
一是新房价格不具有参考性(可信度)。
众所周知,新房价格可能因为推盘的关系,比如这段时间核心地段楼盘卖得多一些,它会拉高均价,甚至可以通过人为控制郊区盘的加推(当然也有可能本身就卖不出去),营造虚假升势。
实际上,最能反映一个城市房价的真实情况,是二手房价格变动。同样,我也查了一下石家庄的二手房价格,根据房天下数据研究院统计的信息显示,近一年来,石家庄房价的高点是去年6月份,当时全市二手房均价为1.32万/平米,到今年3月中旬,为1.25万/平米,如果看图的话,那基本就是一条右向下的直线。所以,二手房数据没有说谎,它反映的不仅是石家庄,也是目前全国所有城市的走势。
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二是城市基础撑不起敢为人先。
石家庄2023年GDP为7534亿元,在全国仅排第37位,前面有26座万亿城市,很多地级市的GDP都比石家庄高,连省内的唐山GDP都有9133亿。可以说,在经济这块,如果拉到全国排名的话,石家庄基本没多少存在感。
当然,谁都不傻,我们普通人能知道这些情况,他们难道不知道楼市真实现状?显然不是!所以,结论就是有的人开始演戏了,演给谁看?不明摆着嘛。
如果说一个城市是演戏,那两个城市呢?有意思的是,有媒体报道说,就在前些天,广东惠州多家银行将房贷利率从3.45%调至3.6%,相关媒体也确认了消息是真的。
我只想说的是,无论是石家庄,还是惠州,有什么底气在逆势中上调利率,同为省内的河北唐山市公积金中心还发布消息称,从3月1日起,提高公积金贷款额度和取消异地贷款户籍限制,而且从 下月1日起,在唐山无论购买首套或者二套的购房者,可用提公积金用于支付首付款。说白了,就是还在继续放松楼市,为什么继续加码放松力度?说明市场需求不济,需要刺激呗。
而距离惠州不到一个小时车程的深圳,看似二手房成交量有回升迹象。按照当地的业内人士话说,受相关政策利好的影响,深圳二手房看房热度确实有所上升,但不可忽视的一个因素是“以价换量”得来的。深圳如此,各方面都不如深圳的惠州,何德何能敢为人先增加购房者成本呢?
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其实,在全国也是如此。
根据统计部门发布的最新数据显示,近3个月,全国70个典型大中城市新房价格下降的城市分别为62个、63个和59个,下跌占比都在近90%,二手房价格均低于去年同期,一二三线城市分别为-0.8%、-0.6%、-0.6%,可以说整体市场仍旧处于下跌趋势中。
明眼人都看得出来,如果按照真实市场,绝不可能贸然上调房贷利率,以增加购房者成本。只有一个可能,如一些研究人士所言,无非就是告诉大家,房贷利率优惠是有时间段的,如果你不赶快买房,购房成本马上就要增加了,你买还是不买?
此外,按照房贷利率上调的理由,是由于新房统计价格连续上升了3个月,按规定该上调了,也是告诉你,再不出手买房,房价也可能涨了哦!其实就是利用了大家“买涨不买跌”的心理,制造一种虚假繁荣,让大家跟风。
如果这种做法都通关成行的话,势必带来两个后果。
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一是,其他城市效仿。
有了石家庄,有了惠州,有一即有二,就怕其他城市也效仿。比如有的城市市场本身低迷,接下来几个月,可让一些高价盘上市,远郊的一些楼盘反正不好卖,就控制延期上市,当达到连续3个月统计新房均价上涨后,再来一波涨利率消息释放,逼迫购房者出手买房,这无疑会增加后续着急买房的人支出成本。
二是,如果购房者不跟进,只会适得其反,对市场的损害只会更大。
与真实市场情况不符的涨利率行为,只会让一些急需购房(结婚、孩子上学)的人出手,但由于市场本身没有反转,当这波需求释放以后,后续的购买力肯定跟不上。
这跟一线城市自去年9月份以后连续三次放松购房资格是一个道理,开始还有一点作用,但房主们看到有需求来了,纷纷放出自己的二手房变现,结果库存反而增加了,后面买房人看看可选房源多,自然就更不用着急了,反复几次,狼来了的故事对市场的影响更负面,索性不着急买房的人越来越多。
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说到底,人家不相信你了。现在信息这么透明,被忽悠的,这是少数人,大部分人是不见兔子不撒鹰。在笔者看来,如果真要楼市真正恢复,利用买涨不买跌的心理自然没错,但起码是实实在在的支持,真金白银的投入,比如:加大拆迁力度,释放更多楼市需求,增加老百姓收入,提高购买力。
这种提高房贷利率、增加购房者成本的事,千万不能贸然做。否则,看戏的人只会越来越多。
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