土地供应作为房地产未来的增量市场,在一定程度上,已反应了此后数年的市场格局。
而据统计,截至8月,2024年长沙仅有13宗居住类用地成交,成交面积62.33万方,成交金额80.36亿,与去年同期(2023年1-7月)相比,大降59.8%,相比2021年高峰,降幅更高达91%,供应量直接脚踝斩。
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而根据今年新出让的地块分布,大多位于三环周边,据统计,目前二环内在售的新盘加上待售的地块。
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这意味着,后续几年长沙主城区将面临“房荒”的局面。
岳麓区
岳麓区今年新增住宅用地18.28万方,依旧是内五区之首,后续折合新增住宅建筑面积约38.29万方,大概约3000套住宅。
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区域分布上,集中在洋湖-大王山;梅溪湖-麓谷高新板块;以及滨江-市府片区。
总的来看,岳麓区一直是长沙新房主要供应区域,就房价来看,其当前在线均价已达13785元/㎡,居各区之首。
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其实,从土拍情况看,热门板块如滨江、梅溪湖、洋湖,新增住宅用地已越来越少。
新项目主要集中在三环外的大王山、麓谷高新区,此外,含浦主要也是一些尾盘卖货。
绿城今年在洋湖新拿的025号地块,同样值得关注,其位于洋湖核心区域,该地溢价率14%,楼面价7181元/平,是今年少有的溢价地块。
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该项目拿地不到一个月就有户型曝光,号称是“0”公摊,结合其优越的区位条件,颇受关注。
天心区
今年仅1宗居住类用地出让,新增供应约3.3万方,位于新开铺南二环旁,目前已确定案名为能建天誉府。
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能建天誉府位置如下图
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区域分布上,集中在新开铺-省府一带,整个板块发展已较为成熟,尤其是教育资源突出,汇集长郡外国语、仰天湖、师大附中双语、明德等优质学校。
就房价看,周边已建成的小区有华润长沙润府,新房均价基本在1.5万/㎡左右。
随着,天心省府的新盘去化,后续新房就只能买在3环外的大托-暮云片区了。
雨花区
今年新增地块,一宗位于砂子塘,一宗位于红星,都是雨花区比较核心的城区。
开发企业分别是长房、中建信和,同属国企。
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长房地块位于4号线砂子塘站地铁口,临近东塘商圈,周边有长沙工人文化宫,周边已无新房在售。
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而中建红星地块,周边有步步高星城天地、德思勤城市广场两大城市级商业。
教育上,周边有砂子塘天华小学,以及在建的麓山天华实验中学(预计2025年秋季开学)等。
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休闲上,靠近省植物园、圭塘河以及狮子山公园等。
除此,在售新房还有长沙瑞府,作为雨花区主城标杆楼盘,2/4号线双地铁口沙湾公园站,配建9年制学校,均价已达22500元/平。
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整个片区,新房市场供应呈收缩状态。
开福区
开福今年新出让的2宗地,均不在中心城区,是两个相邻地块,位于青竹湖,拿地的是卓越集团+金霞发展。
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除此,开福中心城区,还有少量尾盘在售。
如城发恒伟-君樾文昌,在开福中心,均价突破2万+。
此外,开福中心板块还有一个纯新盘城投云樾府。
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总的来说,开福区后续新增供应不多,其当前在售新房主要集中在城北-秀峰-金霞一带,沿着1号线北延线买房,是内五区性价比较高的选择,新房均价在1万/㎡出头,还有部分8字头住宅可选。
芙蓉区
近两年新增5宗新地,均位于浏阳河东岸-人民东路片区。
其中,美的·云璟在售。
纵观整个芙蓉区,新盘基本就在此片区,目前在售新房如龙湖天璞,多为改善置业,价格在1.38-1.65万/㎡之间。
今年,还有两宗地块入市,96号地,则位于芙蓉区东湖街道合平村,由湖南建投地产集团有限公司,132718万底价拍下,楼面价3516元/平。
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另一宗地,则距离地铁6号线韶光站约300米,出让面积26198.53万方,容积率2.5,建面约6.55万方,由长沙翼腾房地产拍下,折合楼面价3700元/平。
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不过,这两宗地位置都有点偏,周边荒地较多,处于芙蓉区与长沙县的交汇处。
结合近期的供地,可以预见,未来几年,长沙主城大概率将上演房荒的局面。
主城供地的减少,能分流部分购买力。
其一,是将购买力分流至“不太好卖”板块。
长沙主城大部分的楼盘去化还是不错的,难点在于边缘板块。主城供应减少后,这些板块才更有希望进入购房者的视野中。
其次是分流到二手房市场。
前两年大量的新房,让长沙二手房的库存变得十分庞大,大量的板块都将面临次新房踩踏、挤兑的风险。
不过,对于购房者,倒是好事,现在能买的便宜房源一大堆。来源:安居客
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