数据显示,全国新建商品房库存达到7.6亿平米,比上一波2014年去楼市库存前夕还要多点,这还不包括各城创纪录的存量房挂牌量。按照现有楼市去化速度,即便不再新建一套房子,也需要起码1年时间才能达到10-12个月的供需平衡线。如果再算上新建的商品房,楼市去化周期只会进一步拉长。
不过,虽然从中央到地方,针对支持楼市的政策是一波接一波,但真正有效、力挽狂澜的大招并未出现。如果说2014年-2018年那波楼市恢复主要依靠“棚改货币化安置”,如今又依靠什么呢?这是不少人苦苦追寻的答案。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0709/691c971ej00sgcj9x005ed000xc00irm.jpg)
从目前看来,国家和地方的目标很明确,一定是要楼市企稳和恢复的,这对金融系统风险、就业和经济增长实在是太重要了,没什么好说的。用什么大招合适呢?有人说,如果再启动大规模拆迁,楼市肯定会起来的。
毫无疑问,拆迁不仅消除存量住房,又新增住房需求,楼市库存肯定是哗哗掉,但难就难在,以前拆的房子大都是城中村,房子低矮、户数少,一拆迁赔偿的户数少,再加盖新楼的话,可以卖多得多的钱,不仅老百姓能致富,地方也能获得大量的土地出让收入和税收收入,可谓双赢,这是过去多年拆迁规模大且迅速的根本原因。
但现在却不行了,2019年7月,住建部黄艳副部长宣布将“告别大拆大建”,一个根本的原因是,当楼层变高、居住密度变大后的房子“拆不起”。所以,现在我们提到最多的就是老旧小区改造,最近几年每年都有约5万个老小区纳入改造,其中能拆迁的危房是少之又少。君不见,浙江杭州一个7层的老小区原地拆迁重建,每户都要出资百万。由此可见,今后的拆迁不仅赚不到钱,还有可能往里贴钱。
拆迁去楼市库存的“历史大招”行不通了,难道就没有其他招来完成去楼市库存的“历史使命”吗?实际上,早在去年底,经济学家任泽平就建议,建议国家设立大基金,以合适的价格收购库存楼盘。无独有偶,最懂经济的学者型市长黄奇帆也提出建议,趁现在房价低迷,政府拿出资金,把卖不掉的商品房买下来作为保障房。
从黄奇帆的建议看,政府收购的房子规模还不小。因为在他看来,这些保障房的租金只有收入的1/6,不会受到房贷的压力,以后要让30%的城市居民住进保障房、公租房或者人才房,那些刚工作的、低收入、新进城的就业群体都能住在保障房里。那么,他们的建议能够实现吗?中央刚刚重磅定调了房地产,其中提到:
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0709/11a7a9dfp00sgcj9x0006d000ce001wm.png)
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0709/1506a3a8j00sgcj9x002cd000j50052m.jpg)
统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施
这句话虽然只有22个字,但已经明确了接下来对楼市要采取的措施,可谓精准的找到了楼市问题的症结,优化增量住房的措施不用多说了,现在土地不好卖,事实上供应已经下来了,多地也大幅调减了住房供应,目的就一个,给消化存量住房时间。而统筹研究消化存量房产,这是近3年楼市萎靡时间里首次提出,意味着,接下房地产的重点工作将转向“去楼市库存”。
实际上,从目前地方的动作看,关于消化存量房产的措施已经有雏形,那就是“以旧换新”。据相关媒体数据统计,目前全国已经有超过40城表态或实施“以旧换新”,将“以旧换新”作为主要政策工具,以两个典型城市为例。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0709/131a4c2ep00sgcj9x0008d000fo002gm.png)
郑州拟在2024年实施以旧换新1万套,一半是市场化交易,一半是政府直接收购。流程是业主可在信息平台登记出售房源信息,同时选定新房,与房企签订购房意向书,随后由专业机构负责评估,收购房源单位与购房者洽谈收购操作适宜。相比此前城市的“以旧换新”,郑州安排了多个部门对接,支持力强、操作性强。
而南京则先在主城六区试点2000套“以旧换新”,虽然说试点到2024年底,但政策一出来,按照相关业内人士的预估,差不多到6月份就把这2000套置换完了。为什么这么火?因为南京的“以旧换新”比其他城市的更具吸引力。这其实是各城市一步步试出来的结果,一个比一个有进步,效果不错的话,其他城市也就全面效仿了。
现在留下的悬念是,这个“吸引力”会不会是2014年-2018年那波楼市“涨价去库存”?什么意思呢?就是以高于目前市场的价格收购存量房:
一来,调动业主“以旧换新”的积极性,毕竟高价格收购:
二来,业主们的预期会变好,二手房挂牌量就不会那么多了,人们“买涨不买跌”的心理都懂。
这可不是妄言,相信大家还记得,上一波去楼市库存时,专家们开始建议开发商要打折卖房,结果开发商真打折了,但发现卖了一些后更卖不动了,结果不知道谁提出的“涨价去楼市库存”被采纳了,接着就是启动了“棚改货币化安置”,配合理念的实施。同样的道理,如果收购的二手房都是打折,把市场越搞越低,谁愿意置换?市场如何起来?所以,通过高于目前市场成交价收购二手老房子或成为实施项。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0709/28ed2d90j00sgcj9y00v3d000v500ncm.jpg)
从这个角度看,后面的二手老房子肯定不愁卖了。二手房好卖了,置换也有了基础,市场自然就活了。楼市走到现在,在经过多番测试后,终究还是找到了大招。
当然,当下的“以旧换新”政策也仅仅是地方上的试点,各城推出的以旧换新区域、房子类型、规模都还是小规模阶段,自本次中央新明确消化存量房产基调以后,相信还会有更多、更大力度的“以旧换新”政策出来。
大家可不要小看“以旧换新”带来的楼市影响力,在1998年房改课题组组长孟晓苏看来,假如国家一年出1万亿,地方配套2万亿用于保障房,加上银行、信托、基金,可以发展到5万亿。如果这些钱都用于购买商品房用作保障房,按照全国商品房均价100万一套算,一年可买5亿平米左右,不仅把我们的新房库存去化得七七八八,还可把我们的二手房老房子消化相当部分。你说,市场岂有不活跃之理?
热门跟贴