最近，在网上偶然看到：

“龙岗XX旧改项目1万+/㎡”的广 告。

而微妙的是，同一个旧改项目，有业主在政府留言板块上表示：

“房屋已被拆迁6年多，过度费被拖欠两年多……”

很早以前，我们就说过博旧改的风险很大，这几年叠加房地产低谷期，就更难了

最近，@深圳买房计划 盘点了今年龙岗65个改造项目的进度。

发现正在前期阶段的项目尤其多，能顺利开拆的，少之又少。

有的终于等到建设阶段了，回头一看，距离立项已经将近10年时间。

▲龙岗2024年改造项目进度盘点（上下滑动查看）

12个旧改延期！

不止签约难，专规过审也难？

旧改之所难，大概因为要经历4重难关。

从龙岗这64中项目来看，大半还卡在前2关。

◎第一关：计划立项申报

在这个阶段中，既要确定旧改范围、建筑的权利人，又要征集旧改意愿、申请纳入城市更新计划等等，流程比较复杂。

如果这一关都没过，等于项目“八字都没一撇”。

龙岗今年有公示进度的项目中，有约15个处在这一阶段。

其中，4个顺利立项；

11个项目含居住功能，李朗地块项目还是专门的保障性住房项目。

在这个阶段，需要注意2点：

一是，意愿征集进度≠签约进度。

前者只表明是同意进行旧改，后者才是同意赔偿方案。

二是，立项的项目存在有效期，项目有需要的话，可以申请延期一次。

◎第二关：专项规划申报

这一阶段主要是明确项目的具体建设类型，先公示草案，通过后再出规划公示。

龙岗今年也发布了16个项目的规划公告及草案（含修改）。

看似任务简单，但其实这一项也卡住了不少开发商。

今年至今，龙岗有12个项目进行延期公示。

这意味着，在此前的有效期内，这些项目都没能完成专规过审。

事实上，这两年深圳多区都出现了不少延期项目。

对此，合一城市更新集团董事总经理罗宇表示：

除了过审有难度外，目前开发商态度会更谨慎，部分项目希望等到“商改住”政策，部分项目也会衡量规划内容带来的收益情况。

“算不过账的话，他们可能会选择一直研究。”

但如果在有效期内，项目没能完成/通过规划，就有可能失效，之后三年不能再旧改。

目前，龙岗区未曾对外公示失效项目，所以我们也无法明确是否有旧改项目失效。

不过，情况也不都是那么糟糕。

比如位于吉华街道的石龙坑片区城市更新单元，延期后将在2024年9月失效，而项目顺利在今年2月通过专项规划。

算是有惊无险。

仅1个项目公示实施主体！

这46个项目将建住宅，含人才房！

即使过了前两关，真正的大考验才刚刚到来——签约。

在这个过程中，业主们既需要和开发商争取更优的补偿标准、关注过渡费的发放情况等，又得谨防邻居拖后腿。

“早就和开发商签约了，房子都拆了8年，现在拿不到过渡费，还得交房租”。 有业主哀叹。

这种情况，你还敢买小产权博旧改吗

但在政府网站上，这些错综复杂的情况都很少体现，唯一体现签约进度的只有在100%签约后的实施主体公示。

◎第三关：实施主体公示

实施主体的申请条件要求：

拆迁范围(或分期拆迁范围)内土地、房屋和其它附着物完成收购搬迁补偿安置协议签订，并已形成单一权。

所以，到这一步只要开发商没有资金问题，基本都能顺利清拆、开建。

▲龙岗旧改项目申请实施主体的受理条件

不过，每年能走到这一步的项目非常少。

2024年1月至今，龙岗只有1个项目公示了实施主体——五联竹头背和岭背坑片区更新单元二期。

确定实施主体为深圳市保达房地产开发有限公司，即勤诚达+保利。

这一项目其实也是保利勤诚达誉都的一部分，主要建设一所24班小学、一所12班幼儿园等配套。

▲龙岗今年唯一公示实施主体的项目建设内容

尽管不少旧改都容易卡在签约进度上，但近年来也有改善。

在《深圳经济特区城市更新条例》出台后，签约进度达到95%，可以申请政府介入，进行行政征收。

至今，罗湖、福田、南山、龙华、宝安等区都已经有项目启动行政征收，龙岗暂未有行政征收案例。

但龙岗早已出台《龙岗区城市更新项目房屋征收与补偿工作操作规程》，探索适用行政征收政策解决“钉子户”问题。

◎最后一关：获批建设许可证

这个阶段不需要多说，除非开发商出现资金问题、又不想转让项目，不然业主基本就是坐等回迁了。

今年龙岗有5个项目获批建设许可证（含变更），当中大部分在今年以前就已经动工清拆，或在建设中，预计很快就能和大家见面。

188工业区项目：

项目位于3号线永湖地铁站东侧，体量65万㎡，其中住宅34.7万㎡，商业、办公及旅馆业建筑28.1万㎡，并建设1所18班幼儿园、1所九年一贯制学校等配套。

住宅部分包含保障性住房5.1万㎡，其中安居型商品房2.5万㎡，公共租赁住房1.3万㎡，租赁型人才住房1.3万㎡。

这一的开发商之一是新世界，预计带来约11栋住宅、约2000套房，其中一半是安居房。

▲项目效果图

臻悦瑞府：

项目前身为平湖村河包围片区城市更新单元一期，整个旧改项目体量达约45万㎡，其中一期体量超过20万㎡。

一期将带来商品住宅共986套，保障房56套，回迁房590套，并配建一所18班幼儿园，今年有望入市。

▲橙红色为一期项目

除了今年获批建设许可证的项目外，还有部分项目今年有新动静，并且都已经在建设中。

天安岗头城市更新单元（云谷里）

这一项目位于坂田，在今年进行了局部规划调整，但项目三期已经在去年公示了实施主体，目前已动工。

三期项目中，1栋-13栋为云谷里，规划住宅、商业公寓、商业和酒店，以及两所幼儿园、图书馆等配套。

将带来住宅共5886套、保障房640套。

▲项目效果图

天萃世纪雅园：

项目位于坂田光雅园站周边，规划1栋5个单元、2栋，带来住宅约795户，其中可售人才房约180套。

项目另有办公、1所幼儿园等业态。

▲效果图

景云上辰花园

项目位于龙翔大道、龙城医院对面，前身是爱联旧村改造项目。

项目体量约23万㎡，将带来772套住宅、公共/人才租赁住房102套。

另有商业、商务公寓、1所6班幼儿园等业态。

▲效果图

翰华广场

项目前身是平湖园岭片区旧改的二期，一期项目 岗宏翰林华府已经拿证 ，二期目前已在建设中。

翰华广场位于平湖大道和鹅溪路交汇处东南侧，总建面约23万㎡，带来住宅约861套，另有商业、办公等业态。

最后，再看看46个包含居住、住宅业态的项目：